理念看，规模，水平还都比 较低，还需从实际出发，借鉴发达国家的经验，进行全面规划和整合。 交通基础设施发展状况 泸州市的综合运输建设以横二纵五港区的水运体系和环七射 横的高速公路网以及三横四纵的铁路网和泸州蓝田机场航空港 形成泸州立体交通运输网络已具规模。辖区内的水路公路铁路航空 交通干线辐射四面八方，通达全国各地。交通区位优势明显。 货物运输状况 泸州市是以酒业化工机械能源产业为主导，以高端装备制造新 能源新材料生物医药等新兴产业为补充。是全国重要的以名优酒为主 导的食品工业基地循环型的化工基地清洁能源生产基地和生产装备制 造基地。物流资源丰富，物流量十分巨大。年物流货运量达到万吨， 同比增长了。社会货运量的持续增长，为泸州市物流市场带来大量 需求，为物流行业的发展提供了良好的市场环境。 二泸州泰黄综合物流园的辐射范围与客户定位 辐射范围 泰黄综合物流园直接经济腹地为泸州市所辖的区县等地区，间接腹地为 四川地区重庆贵州及国内各省市。 客户定位 要实现不同发展阶段的战略目标，泰黄物流园区必须通过科学规划和建 设，充分发挥其地理区位综合交通功能齐备信息通信规范管理等 优势，吸引众多与现代物流紧密关联的企业入驻，共同发展。综合物流园 区吸引的主要目标市场客户应包括以下几类企业。 物流服务提供商。 社会化专业化的物流服务提供商是现代物流业发展的基本推动力量， 他们入驻园区不仅有利于整合配置凌乱分散的物流资源，而且有利于物 流企业重组构建有规模和实务的湘中市场物流龙头企业。湘中物流园区 可吸引的物流服务提供商既包括交通运输货代配载仓储加工包装 装卸配送车场管理等服务功能比较单的物流企业，也包括可提供较 综合的物流服务功能的第三方物流企业。后者可利用园区各种优势在园区 内建设发展具有不同功能特色的物流园或配送中心 物流服务关联度高的加工及贸易企业。 泰黄综合物流园区也可吸引城区及周边地区的都市型生产企业，例如， 食品加工农产品加工机械及化工建材配送等企业等也适合发展些 大型贸易商及生产企业建立原材料采购和产成品销售的区域中心库。园区 内聚集大量高水平的第三方物流企业为生产贸易企业选择物流服务战略合 作伙伴提供了良好条件，而入驻生产企业为园区发展提供物流需求源头， 物流服务供需双方在园区的聚集有利于实现共赢的互动发展。湘中物流园 区同时还适合发展些大型贸易商生产企业建立全国原料采购和产成品 销售的中心库，特别是冶金能源建材化工机械五大传统产业特 种陶瓷矿山机电农用机电三大特色产业新材料新能源先进制造 电子信息生物医药等高新技术产业。泰黄物流园区可建立特色工业产品 农机产品与农产品等类别的专业交易市场和展示中心，使商流物流资 金流相互融合，使泰黄发展成为面向全国和境外的批发交易市场的集聚地。 信息服务提供商。 泰黄综合物流园区将聚集大量的物流及部份生产企业，园区的运作及管 理将具有规模大效率高的特征，需要采用先进的现代信息通信技术来支 撑高效率的物流服务体系，需要吸引信息网络电子商务软件开发等高 科技信息，服务提供商参与园区经营发展，同时也为这类信息服务企业提 供巨大的发展空间。 其他服务业企业。 泰黄综合物流园区内大量生产交易商及物流服务商的聚集，为报关金 融保险法律咨询代理商务服务广告汽修加油餐饮住宿 文化娱乐园林绿化物业管理生活服务等各类服务业行业企业入驻园 区可提供良好的市场环境和发展空间，而这些企业的入驻也将以其配套服 务进步提升物流园区的综合物流服务功能。 第四章项目建设 该项目根据总规指导思想，结合项目所处的地理情况，总平构思拟定在 与机械大道平行的路段中央布置物流园区出入口，大门距公路后退米， 作为出入通道的缓冲区和临时停车区。大门中间面对集装箱作业区，西边 是货运展示交易区，东边是货载配送作业区，这样可使过往的车辆和行人 在途经此处时很直观地看到物流园堆码的大型国际集装箱与正在进行作业 的大型装卸机械，和体形高大的现代化仓库，以及货运交易区的繁忙景象， 使人们感受到现代物流的新气象二是物流园区内各作业区综合办公区 生活区海关监管区公共仓储区货运交易区加工增殖区等划分明 确，有条不紊地进行各自作业三是物流园区内外交通组织顺畅，保证了 进出车辆安全有效地运行。同时，有效利用市政规划各干道组织交通， 做到既不破坏原有的市政规划，又使每个作业区各自形成小环路，尽可能 地降低了车流货流人流的交叉，减少了迂回线路，达到园区路与市政 路顺畅连接。 主要技术标准 满足现代综合物流园区建设硬件要求。 满足泸州市整体规划及物流规划。 满足国家交通运输设计标准的要求。 二建设方案 研究原则 整体规划分步实施滚动开发的原则。 尽可能满足陆路水路运输装车建设规范要求。 尽可能 其他费用 其中其它费用 预备费 建设期利息 总计 泰黄综合物流园期工程主要建筑物工程量及投资概算汇总表表 序 号 单位工程名称 单 位 单价 元 工程量 合价 万元 公共高架仓库 公共综合仓库 中转配载库 其他仓库 集装箱拆装箱库 露天库棚 汽车维修检测间 包装加工间 生产辅助建筑加油站水泵房等 生活辅助建筑饭馆浴室单宿等 货运交易市场层 综合办公楼层 变电室 合计 泰黄综合物流园期工程主要构筑物工程量及投资概算汇总表表 序 号 单位工程名称 单 位 单价 元 工程量 合价 万元 备注 道路 集装箱堆场 拆装箱作业场 库前装卸作业场 停车场 洗车台座， 灯塔座， 出入口大门座， 绿化工程 给排水管线和煤气干线 高压电气工程 低压电缆和园区管网工程 变配电工程 通讯及计算机网络设备 弱点电缆和园区管网工程 合计 泰黄综合物流园期工程主要设备需用量及投资概算汇总表表 序号 设备名称 单位 单价 万元 数量 合价 万元 备注 集装箱正面吊运机台 集装箱空箱叉车吨台 汽车式起重机吨台 集装箱专用车呎辆 集装箱专用车呎辆 普通货运汽车吨辆 普通货运汽车吨辆 厢式货运汽车吨辆 厢式货运汽车吨辆 厢式货运汽车吨辆 内燃式叉车吨台 内燃式叉车吨台 电瓶式叉车吨台 油罐车辆 撒水车辆 业务用车辆 集装箱修洗箱设备套 车辆保修设备套 车辆检测设备套 车辆加油设备套 电子计衡器套 环保设备套 巷道式堆垛机台 合计 泰黄综合物流园期工程其它费用概算表表表 序 号 费用名称单位 单价 万元 数量 合价 万元 备注 征地费亩 建设单位管理费 工程建设监理费 工程建设监督费 前期工作费 勘察设计费 合计 四资金筹措 通过投资概算，泰黄综合物流园期工程即需投资亿元，建设资金 的筹措和及时到位将是关系到项目能否顺利实施的关键因素。结合项目的 特点，经综合分析当前可能的资金来源和集资渠道后建议，泰黄综合物流 园工程的建设资金除投资商自筹外还可面向国内市场吸引合作资金。 期工程各年度投资使用计划 泰黄综合物流园期工程各年度投资使用计划万元表 总投资 分期年度 分年度年年年年 亿元投资 占总额 五财务评价依据 国家计委计投资号文所发的建设项目经济评价方法与参 数第二版 国家现行财税制度编制现行财务价格和市场调查价格 同类项目的有关经济指标 基本数据 项目建设周期 泰黄综合物流园分期二期计两期建设，总建设周期为年。期 建设期为年月至年月，二期建设期为年月至 年月。 项目投资金额 泰黄综合物流园区项目计划投资期约为亿元，二期约为亿元， 预计总投资约为亿元。不包括土地费 收入估算 泰黄综合物流园收入项目类别及费率表 收入项目项目费率 运输代理费元吨 过磅费元吨 装卸费元吨 场地仓储费元吨 合计元吨 泰黄综合物流园成本项目类别及费率表 项目员工培训员工工资水电费生产维护费营销成本 计算元人次万元年人次万元月万元月营业收入 项目联劳协作费营业税及附加所得税资金占用费固资折旧 计算营业收入营业收入营业收入 投资额月息 月 数 建安工程折 旧率 泰黄综合物流园财务费用与收入表表单位万元 投资 员工 人数 销 售 吨 位 收入 员工 培训 费 员工 工资 营销 成本 营业 税及 附加 联劳 协作 费 水 电 费 生产 维护 费 资金 占用 费 固资 折旧 总成本税前利润所得税税后利润 运营成本 六财务评价指标 参照有关文件要求，根据泸州泰黄综合物流园项目建设及经营管理 实际情况，按照以下评价指标分析。 基准收益率 财务净现值 基准投资回收期年含建设期 平均投资利润率 平均投资利税率 分析 敏感分析 该项目按照敏感性分析考虑费用增加收入减少两种情 况，敏感性分析成果见表表中投资回收期含年建设期。 敏感性分析成果表表 投资回收期年效益费用比内部收益率净现值万元 费用增加含建设期 收入减少 评价结论 经过上述分析，该项目全部投资所得税后的财务净现值 为万元，财务内部收益率为，静态投资回