1、“.....曾任中国建设银行汉川电厂专业支行信贷副科长，湖北川东置 业公司财务部经理湖北志翔建设公司总经理。汉正服装工业城 项目实施者，汉正新城，汉正商业广场的策划人之。 公司总顾问傅烈培先生，岁，毕业于郑州航空工业管理学院交 通运输系，湖北省第八届人大代表，曾任中国建设银行汉川电厂专业 支行行长，中国建设银行孝感分行副行长，现任湖北川东环保能源开 发有限公司总经理。准确把握国家宏观走向，洞悉企业发展瓶颈，为 企业提供战略决策。 公司律师江文力先生，岁，毕业于武汉大学法律系，硕士研究 生。擅长民事合同知识产权企业改制重组并购股票发行等 企业法律事务。 第节项目建设背景 随着汉川市委市政府关于建设秀美富裕和谐新汉川战略的 实施，政府对老城区改造的力度进步加强。汉川市汽车客运站迁出 城区后，对客运站原址的建设改造势在必行。年月......”。

2、“.....本着高层次高品位的开发标准，拟建座综合 性商住中心汉正商业广场。 ◇地理人口汉川市位于江汉平原腹地，紧邻九省通衢的特大城市武汉，距国际天河机场仅公里，是全国经济百强和湖北省经济强县市之， 工业经济发展迅猛，农业基础良好，商贸经济活跃。全市人口万，城 区人口万人，随着新农村建设的推进，人口城市化以每年速度增长， 住房需求和商业产权需求旺盛，投资型消费成为人们的新需求。 ◇发展现状项目所在地位于汉川市最繁华的城区商业中心位置欢乐 街核心地带，这里白天人涌如潮，晚上也成为流光溢彩的不夜城，是全市 的最大功能最齐全的消费中心区。对面有全市最大的三星级宾馆白云 大酒店，周围有欢乐街市场，汉川商城，汉川宫庭烤鸡酒店，银海大酒店， 川宇商城，仙女佳园等，人口稠密，近千家商铺星罗棋布。而形成规模大 型超市中百仓储也只委身郊外，商业区高档购物中心空缺......”。

3、“.....主体楼设计由国际知名的武汉国际袁培煌建筑设计师事务所承 担，规划起点高。项目建成后，汉正商业广场集购物停车娱乐商住 于体，综合配套项目齐全，专业卖场面积大，主营品牌及高附加值商品 等特点的大型中高档购物娱乐中心。 项目规划总建筑面积共层。层为商铺，面积 层为住宅楼，面积为,平方米。计划商用扶 手电梯部，载货电梯部，住宅电梯部。项目建设期个月， 总投资,万元。 第节项目建设的必要性 项目所在地前身为汉川市盛达汽车客运站，盛达客运站已搬出好 几年了，而地处商业心脏地带老车站场地，直未能充分发挥应有的 功能与商业地位，这与汉川经济个人和家庭的个重要的消 费和投资的目标，因而房地产需求必会有定的增长。经济 有了稳步增长，居民的收入每年都有所提高，居民手中的可 支配性支出必然会投向些投资领域，如股票债券教育 旅游和房地产上，而房地产作为不动产，其投资数额较大......”。

4、“.....这部分潜在的消费者，其对地理位 置优越规划设计较好环境流物业管理水平高的小区 特别中意，接受商品房的平均价格为元从对消费 者购买力的分析来看，汉川居民已具有相当的购买力，他们 对房屋的要求已从安置型过渡到适用和舒适型。据调查，汉 川市民能够接受的商品房平均价格为元，其中中高 收入家庭则为元。在付款方式上，大多数市民更倾 向于银行按揭分期付款方式。消费者在购房时，对小区周围 环境配套设施物业管理等因素比较注重，希望发展商能 提供位置好价格适中环境优美配套完善服务优质的 小区。主流消费面积在以上消费者在房屋面积间隔 装修户型设计方面，大多希望房屋面积较大，尤其是厅的 面积要足够大，间隔合理，有基本的室内装修或全部装修， 装修档次处于中等，户型上选择三房二厅和四房两厅的消费 者居多。 第节汉川市商品房需求分析 商品房供给总量及特点汉川房地产经历九四九五年房地产为虚火过旺......”。

5、“.....房地产业进入谷底近几年来，房地产市场 在经过国家政府的正确引导和市场的良性竞争和淘汰，房地产开发商的数 目下降，买方市场正在逐渐形成。在受到市场竞争的影响和消费者日益成 熟的情形下，房地产发展商之间的竞争从初期的无序化圈地竞争向更高层 次和更为规范的品牌竞争服务竞争演进。各个房地产商为了在市场上 争得更大的市场份额，不论在规划设计房型环境布置上，而且在质量 管理绿化物业管理水平上都十分注重提高档次和水平，汉川市也出现 了些高质素的住宅小区，如御城春景小高层，在市场细分上创出了不俗的 成绩，形成房地产消费的个个小高潮。 汉川市商品房市场发展趋势房地产业的发展，将会带动大批相关产 业的发展，因而房地产业成为些相关产业的助动器。汉川市的房地 产业的发展，也倍受政府和企业的关注。房地产业的良性发展，受国 家相关政策法规影响极大，当前，国家相继出台了系列法规和政 策......”。

6、“.....国家建设部也先后出台了相应的措 施鼓励和扶持房地产业的发展，在这种情形下，房地产业已成为国民 经济的项关系国计民生的重要产业，具有较为广阔的发展前景。汉 川市房地产的发展，与国内其它城市的房地产业相比，既具有共同之 处，也显现出其特殊的面。汉川市商品房发展有以下几个趋势 在政府鼓励消费政策和加快房改进程影响下，市民的商品房消 费日益提高，住宅市场需求容量增大。商品房作为老百姓消费生活中 的个大件耐用消费品，其主导作用极为明显。汉川市民人均收入近 年来直呈稳步增长势态，其对商品房的消费也必将有所增长，住房 需求增大增多。 房地产市场竞争日益激烈，竞争将更多地表现在发展商的实力 信誉品牌上的竞争，通过竞争，市场日益规范和成熟。房地产市场 竞争加剧，各发展商在房地产项目上更趋于理性和务实，竞争不仅在 户型设计结构小区环境等方面，更多地将在实力规模品牌上 展开......”。

7、“..... 势必带来更多的外来资金和农村人口涌入城市，进步刺激汉川房地 产业的发展。汉川作为大城市武汉市的近邻，经济建设发展很快，并 由于其优越的地理位置和良好的投资环境，吸引了众多外地投资者， 在引来资金流的同时，还涌入了大批经商务工的外来人员，他们的住 房需求也会给予本地房地产业的定的发展机会。 随着消费者和房地产市场的逐步成熟，消费者对房地产的要求 将趋向于更加舒适更便利，高层住宅将会趋向人性化智能化功 能化多方向发展，这为广大房地产商又提供了个新的市场机会。在 满足了住的基本需要后，消费者对高档住宅的需求趋向更高的要求， 如对小区智能化的要求，便是今后住宅的个发展方向。 第节项目建设条件 本项目地区位于城市中心黄金地段，现状的建设状况和 环境质量与其区位和土地价值极不相称，急需建设改造。本 区域外围二面临城市道路，基础设施齐全，用地内高差不大， 比较平整......”。

8、“.....以住宅商业为主的办公 建筑，为形成文化商业广场提供了条件,完全可以改造为展现汉川市 欢乐街商业中心新形象的城市商业文化中心。 第节环境评价 该项目产生的污染主要为施工期的施工噪声扬尘渣土废 水等入住期的生活污水地下车库的汽车尾气居民油烟小区内 各种设备运行产生的噪声以及生活垃圾。施工期的污染随着工程的结 束而消失，其对外环境的影响不大。入住期产生的生活污水预处理后 经城市污水管网进入汉川市污水处理厂处理商业及生活垃圾由本公司的物业公司集中后运往汉川市生活垃圾集中地填埋等。从环境角度 而言，该项目建设可行。 第节项目风险控制 ◇政策风险汉正商业广场为本届汉川市政府承诺为市民要办的十件 大事之，享受市政府招商优惠政策，该项目与普通房地产开发不 同，不在国家房地产调控之列，无政策风险。 ◇市场风险汉川经济高速发展，房地产供不应求，商业地产更是凤 毛麟角......”。

9、“.....市场销售风 险较小。 ◇资金风险湖北川东置业发展有限公司与银行建立了良好的合作关 系，信用状况直良好，且首付比例执行标准般高于大城市，成 功的汉正服装城开发和武汉地产项目为公司积累了相对充足的资 金，资金风险较小。 ◇管理风险湖北川东置业发展有限公司建成立了全套企业规范运 作的管理制度，安全管理项目管理投资管理等方面拿制度管理 企业，完善了股东会董事会议事制度，搭建好权力制约制衡的公 司构架，克服个人主观随意，降低了管理风险。 ◇技术风险公司完善了条施工技术安全措施，骋请武汉国际袁培煌建筑设计事务所为公司建筑设计单位，将中企动力股份有限 公司作为自己品牌网站营销的强力合作伙伴，与严谨的汉川环宇工 程监理公司合作，严把工程质量关，将技术风险大大降低。 ◇定价风险汉正商业广场处于汉川商业的铂金地段，有财富聚宝盆 的美称，稀有独特赋予其高溢价，物有所值，物超所值......”。