1、“.....从而最终准确地确定项目的目标客户群体。 以家庭生活的阶段性为划分标准的客户分析 家庭生活周期阶段与特点住宅购买与消费特点旅游及 旅游物业购买消费特点 单身阶段年轻单身，几乎没有经济负担，新消费观念 带头人。但普遍没有厚实的经济基础。好动型青年公寓的主要租 买者。对新生事物的接受较快，对旅游拥有浓厚的兴趣与热情， 尤其对自助游情有独钟。贷还款能力强，接受贷款购物的方式。 出游以朋友同事作为组合元素。 新婚阶段年轻夫妻，无子女，经济处于上升阶段，购买 力强，对耐用品大件商品的期望和要求强烈。对中小型住宅购 买需求较为强劲，开始以家庭为单位的旅游组合方式。对自助游 拥有更充足的财力精力和兴趣，而暂时没有繁重的工作与家庭 负担。购买住宅削弱了定的经济能力......”。

2、“..... 满巢阶段年轻夫妻，有岁以下子女，家庭用品 购买的高峰期。不满足现有的经济状况，注意储蓄，购买较多儿 童用品，购买住宅能力降低或正在承担还贷购房款的压力。开始 承担繁重的工作及家庭压力，开支剧增，对旅游的兴趣和精力明 显减弱。 满巢阶段二年轻夫妻，有岁以上子女，经济状况 较好。购买趋向理智，受广告及其他营销刺激的影响减少，注意 档次较高的商品及子女教育投资。职位上升快，有较好的能力调 整住房到更大更高档次。经验的积累，职位的升迁令该群体拥 有更强更稳固的经济实力。开始注重投资及对生活质量的提高， 高质量的休闲度假生活已经提到议事日程。时间与财力对此的支 持处于不断上升阶段，同时财力和对新事物的接受程度正处个 最佳的平衡点。 满巢阶段三年长夫妇与尚未的成年子女同住， 经济状况仍然好。伴侣或子女皆有工作，注重储蓄，购买冷静 理智......”。

3、“.....仍然拥有较强的经济实力，对 高质素度假生活的需求及消费能力正达到高峰。但消费态度日趋 理智，并随积蓄的不断增多，对投资保值拥有越来越浓厚的兴趣。 满巢阶段四年长夫妇，子女离家自立，前期收入较 高。购买力达到高峰期，住房购买力释放大部分，较多购买老年 人用品，如医疗保健品等。对医院等配套设施依赖性增强，后期 退休收入减少。有充足的时间和金钱计划度假的生活，其中部分 由于子女的支持，更拥有强大的经济实力实现高质素的退休后的 度假生活，投资的兴趣开始减退，并且对新生事物的接受程度已 经大幅度下降。 孤独阶段单身老人独居，收入锐减。特别注重情感沟通 关注安全保障，着重社区人事因素，怕孤独和冷落。消费力和消 费兴趣明显下降。 从上表分析可知，以家庭生活的阶段性为标准划分的不 同客户群中......”。

4、“.....无子女或单身人 士。 行为及性格特征 对新生事物拥有最快的接受速度和最浓厚的兴趣，因而，是 旅游度假物业推广的突破点。 对自助游情有独钟，因而长时间地拥有可免费使用的酒店式公寓 及较为完善的配套服务，对他们来说有极大的吸引力。 容量大，快节奏的旅游活动比较适合他们的口味。 价格适中偏低，使用时间灵活，旅游配套服务齐备的度假物 业产品能迎合该群体的口味。 经济实力及消费习惯 本阶段的客户群体虽然积蓄有限，但已经开始进入经济 实力的上升阶段，还贷能力较强，而且对贷款购物的方式比较容 易接受。随着产业结构的改变，高薪年轻族的比例正呈不断上 升的趋势。 由于暂时没有很重的经济负担，所以消费欲望相对较 强，而且容易受到媒体及市场营销活动的影响。同时，彼此间的 相互影响力也不容忽视。 注重生活质素的成熟家庭 包括上表中阶段的人群......”。

5、“.....经济实力的不断提高使他们对生活质素的要求提升 到个更高的层次，享受型而非纯粹观光型的度假生活更迎合该 群体的口味。 家庭拥有定的积蓄，并进入有计划的收支模式中，对 投资有着最浓厚的兴趣及较强的实力。 度假及其余的消费活动通常以家庭为单位进行。 经济实力及消费习惯 经济实力不断加强的同时，消费态度也日趋理智，在整 个家庭有条理的理财模式形成并稳定后，媒体或市场营销活动的 影响而激发的冲动型消费行为已基本不存在。但由于处于基本稳 定期，具有定的社会地位，容易为体现和自身的社会地位相对 称的虚荣心而产生购买行为。 财力雄厚人 包括上表中阶段的人群 行为及性格特征 拥有最充足的时间和精力计划退休后的度假生活。回复 年轻时代的习惯，喜爱与同龄人结伴而行......”。

6、“..... 经济实力及消费习惯 虽然逐步进入无收入的阶段，但由于多年的积蓄及 子女在经济上的支持，拥有充裕的时间和金钱计划去享受退休后 的悠闲日子。 期望可供支配的入住时间和其它优惠远比年轻族要 多，拥有长时间自住机会的度风期间洪水的侵袭 景观与朝向 将客房与高效益的区域尽可能多的设计于有海景的位 标。建筑主体朝向取最广域的海景，顺应夏季主导风向。 地形利用 充分利用原有的起伏地形，再增加些台地，通过园林 的设计，减少建筑物对人的视觉冲击和房间之间的对视。 规模与设计参见技术经济指标表 设计套客房，可容纳余位客人，安排不同布局 方式的单元，包括分散布置的度假单元式总统套房豪华套房 普通套房以及位于酒店主楼内的小套房和普通标间平方米 以上的多功能厅......”。

7、“..... 建设与装修 高标准建设。针对度假酒店的项目特点，充分利用 线海景的资源优势，将其建成全烟台也是全山东最大最 好的线海景五星级度假酒店，在同类度假酒店中，从规模风 格和特色上将充分体现其硬件优势。 建筑采用框架结构，酒店主楼内户型以单间为主，配以 部分双套间和三套间，分散布置的度假单元套房以小独栋围合式 和叠拼式为主，配以少量大独栋总统套，以适用不同客户的需求。 户型面积从到不等。 装修按五星级酒店标准装修，配备五星级酒店必备的设 施用品。可销售部分在销售期间提供不同户型的样板房间 套。 设计意图和要求 充分利用阳光，同时以苍翠繁茂的园林和水景的结合......”。

8、“.....提供高质量 的令人身心舒畅的停居环境 建筑风格园林风格统并相互陪衬，相得益彰，符合 地方个性和气候特征 客房和公共空间应有最大海景景观 结合环保设计，如太阳能利用，污水处理系统。 本项目房屋造型及格调以休闲度假为原则，体现酒店外 观，项目建设密度低，大绿化，充分体现海景最大化和暖温带园 林效果。 功能分类及户型设置定位 功能分类 本项目总建筑面积约平方米，其中 客房部分平方米，占总建筑面积的，公用设施部 分包括为平方米，占总建筑面积的，包括大堂走廊 机电设备房工作间及电梯候梯厅垃圾道烟道和消防楼梯和 商务中心会议室餐厅便利店配送中心美容美发中心 健身房等。地下室部分平方米，不包含在总建筑面积内， 包括停车场仓库等......”。

9、“.....同时可以考虑根据客户的需要进行 组合或分拆。 价格定位 该项目的价格策略建议采用两极化的政策，以利于最大 限度地吸纳客户。 选择景观及楼层相对较差的套房，制订有竞争力的起 价，并根据质素调整不同套房的价格，令景观较好部分的套房承 担更多的成本，从而使售价水平更能被大部分的客户所接受，以 快速回收资金。 景观较好的套房虽然价格较高，但由于好的景观会十分 吸引潜在客户，再加上多元化的轻松付款方式，也能吸引买家。 具体定价建议如下 相关经济及技术指标 本项目公寓酒店主楼部分销售面积约平方米度 假单元式套房部分约平方米。总销售面积约平方 米本项目总建筑面积约平方米 本项目总投资费用约万元 可销售面积部分单位成本元平方米。 平均售价制定建议 具体的销售价格，要充分考虑销售市场因素和推出时投资变 化因素，再酌情提高或降低......”。