1、“.....基本社区配套比较少，不足以为项目提供服务，该项目 在规划实施时应考虑布置相应数量的生活配套设施。 宗地周边米外可辐射到的主要公共设施如下主要指南楼商业片区和友谊路沿线 公用设施种类公用设施名称 教育设施大学天津财经学院轻工业学院职业技术师范学院 高中校北师大天津附中市重点第四中学市重点 南楼中学区重点 医疗设施天津医院，河西医院，天津医大第二医院三级甲等 大型商业设施津华五金商场南楼商场南楼家乐购物中心店及二店河西商场 登发装饰基地十八街麻花总店 文化设施天津日报大厦河西图书大厦天津科学技术馆天津国展中心天津 礼堂 体育设施河西体育场大型公园天津乐园 大型宾馆天津宾馆三星迎宾馆乐园宾馆三星津利华大酒店四星 水晶宫饭店四星天津钢管宾馆二星长青温泉宾馆 大型商住楼 钢管大厦万顺大厦澳东大厦天津科技大厦新安大厦 深圳发展银行大厦环渤海中心大厦天津日报大厦 综合分析......”。

2、“.....是南楼市级商 业中心，二是规划的友谊路市级行政中心，这些中心的设施能辐射为该项目服务。 四项目周边环境 现状项目所在区域环境 由于历史原因，解放南路两侧原为工厂区,公路两侧工厂林立，年代后期，随着城 市房地产的发展，原来的部分工厂企业,由于工业结构调整的原因，大多已搬迁改造，象 天津市构件厂等企业建成了如今的顺驰名都名都新园摩托罗拉住宅小区等新型住宅 小区，逐步带动了该区域的住宅市场市级迎宾线友谊南路的建成通车和梅江居住区的开 发建设，拆迁了原来的许多工厂和破旧房屋，建设了以水景和生态环保为主题的高档居住 区，大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升，已成为天津 市区上佳居住区位。 但就本项目目前主要出行方向解放南路两侧来看，仍有天津油毡厂天津无缝钢管厂 等工厂企业，同时道路两侧房屋均较破旧，同友谊路沿线景观相比，有定差距，这是弱 势所在......”。

3、“..... 现状工业用地 现状工业用地 尖山住宅片区 正开发住宅区 域 南楼市级商业中心 友谊路规划市级行政中心 梅江居住区 项目所在地 项目宗地周边情况 该项目宗地南侧为天津津洋置业公司的养殖场，有大量的水面，拟规划为保留水域，对 该项目的环境有定的积极影响。项目宗地北面现状为天津津洋置业公司的养殖场,规划 为居住用地,顺驰集团已与其签定土地开发协议。项目宗地西北侧和西侧原为罐头厂仓库 和天津入解放南路规划污水管，由此进入纪庄子污水处 理厂。 电力按照规划，该控规单元的电力由区外变电站解决，原玻璃厂的两路千伏电力就 分别由黑牛城道千伏和小海地千伏电站提供，容量为，现有容量不足以 满足项目需要,还需通过上述电站提供增容。 通讯该项目为梅江电话局的服务范围......”。

4、“..... 燃气气源为天然气，在解放南路有的中压天然气管道，为项目气源源头。 供热为供热空白区，按照规划由陈塘庄热电厂提供集中供热,近期在集中供热不到位 时由政府供热部门提供临时锅炉房供热。 六土地价格 补偿费用 与土地方的补偿价格按总规划占地面积计算，市政代征地与可建设用地价格相同。可建 设用地中,住宅用地与配套公建用地补偿价格相同,即总占地面积为亩，土地补偿费 总额约为万元以万元亩的价格计算，最终以实际测量面积为准，每亩单 价不变，补偿数额多退少补，土地补偿费包括土地使用权转让及地上地下建构筑物 各种管线设备设施等的拆迁补偿费。 另补偿原开发商万元作为退出的补偿。 合计毛地补偿费用为万元，即万元亩，折到住宅用地为万元亩。 土地出让金 出让面积界定理论上按住宅用地面积出让,即万出让面积,实际成本测算时按总规 划用地面积出让,即万出让面积含学校等非营业性公建用地面积。两者相差 万......”。

5、“.....本项目成本测算时 按总规划用地面积计算约为万元，如果按净住宅用地面积出让,约为万元,可节省万元。列表说明上述问题 周边地价的比较 与梅江地价的比较 梅江拍卖价为元平方米楼面地价，该地价中为含市政配套的熟地价，容积率 在左右，推算其可用地地价为万元亩。玻璃厂项目可用地地价含大配套出 让金契税等费用为万元亩。两者同比，梅江高出万元亩，同时，梅江为 安居项目，地价中不含出让金契税等费用，且为招标拍卖项目，地价支付时间急促。 与项目用地北侧顺驰地块比较 据初步调查顺驰地块的毛地每亩补偿价为万元，折到住宅用地为万元亩，玻璃 厂项目毛地每亩补偿价为万元，折到住宅用地为万元亩。 综合分析该项目地价比较接近市场价位，能为我方接受......”。

6、“..... 项目用地取得土地使用权程序评估 取得土地使用权程序 万科与天津远洋玻璃工业有限公司签定土地开发补偿协议。 去市工业调整办公室办理工业用地调整为居住用地的批文。去市土地局办理土地出让手续，与市土地局签定土地出让合同交纳土地出让金，办理 国有土地使用证。 取得土地使用权需要的工作日 般向市土地局报土地出让文件后个工作日左右即能与市土地局签定国有土地出让合 同，在交纳全部土地出让金后可办理国有土地使用证。详细说明 取得土地使用权的风险及控制 土地方新厂址刚选定，还未开工建设，其能否按时搬迁，起决于新厂的建设进度......”。

7、“..... 风险控制土地方保证按时交地，同时在合同中约定每笔付款与立项拆迁等工作进度相 结合，同时约定如果工作延迟，我方可从其补偿款中扣除我方的损失。 政策性风险评估 项目周边的梅江居住区刚开始启动，新开工面积在万平米左右，是由政府组织实 施的项目，该项目上马定会对梅江居住区造成很大的压力，政府出于地方保护的原 因，会控制该区域的商品房上市量，这样该项目会被推迟立项，不能马上开发，由于 政府政策的原因，该项目立项会遇到较大的阻力，但我们分析，根据天津公司与当地 政府的良好的关系，通过多方工作，应能解决立项问题。 政府对污染企业外迁和东移有许多优惠政策，如对利用污染企业原土地进行商品房 开发，土地出让金可按土地评估值的收取，但该项目能否顺利按执行，是 个待定因素。我们分析，如果没有大的政策变化，应能实施，同时在与土地方的合同 中约定，土地方必须保证土地出让金降到以下，否则......”。

8、“..... 二项目合作方式及风险评估 合作方介绍 土地方为天津远洋玻璃工业有限公司，为天津市国营企业，以生产销售玻璃为主营业 务，全厂职工余人。 合作方为香港富联集团国际投资有限公司，为家合资企业，其退出该项目后必须协 助万科公司与土地方的合作并保证万科按其原有合作条件与土地方合作。 合作方式 合作方式 万科次性买断土地使用权，单独开发。操作方式 万科与土地方天津远洋玻璃工业有限公司签定土地开发补偿协议，然后在市土地局办理土地 出让手续，与市土地局签定土地出让合同交纳土地出让金，办理国有土地使用证。万科公司 与香港富联集团国际投资有限公司签定退出补偿协议。 主要合作条件 与土地方天津远洋玻璃工业有限公司的土地价款及付款进度 土地价款总占地面积为亩，土地补偿费总额约为万元以万元亩的价 格计算，最终以实际测量面积为准，每亩单价不变，补偿数额多退少补......”。

9、“..... 付款计划 双方签订协议后周内万科公司支付给土地方万元，并打入双方共同指定的公 证处帐户。然后万科公司去办理项目立项,如果该项目立项不成,该笔款如数退回给万科 公司。 万科公司与市土地局签定国有土地出让合同后，由公证处将万元存入土地方指 定的帐户，如果此时期约亩开发用地还未提供给万科使用，该笔款延迟到期用 地交地后周内支付。 在万科公司与市土地局签定国有土地出让合同后年内分四次支付万元补偿 费，每个月付四分之即万元。 在土地方将全部开发用地按要求交给万科公司后年内分两次付清余款，每个月付 余款的，万元。 土地方的主要工作 负责在项目立项后日内提供沿解放南路拆迁完毕后约亩开发用地，其余用地 在年月底前提供给万科公司使用。 拆迁内容包括负责拆迁地上房屋与构筑物及其基础，架空的线路管线拆除，硬化 路面及铁路线拆除地下构筑物及各种管线拆除等影响项目开发的因素......”。