1、“.....来江宁工 作的中外企业员工不断增加。但多年来江宁区的生活及服务设施建设相对滞后， 尤其是有定品质的中高档住宅数量有限，这已成为该地区投资环境中的大缺 憾随着区域经济水平的提升，中高收入阶层已不仅仅满足于居有定所，而是对 居住环境和生活品质提出了更高的要求。在拥有较强经济实力的前提下，他们因 休闲追求生活情趣及投资等需要已在追求第二甚至第三居所另外，远离都 市的优美环境和清新空气也吸引众多老人来此颐养天年海外及港澳台的投 资者也倾向于就近选择环境优美价格适宜的居所。 因此本项目建设对服务于空港经济战略改善投资环境促进经济发展 具有积极的意义。 综上所述，本项目建设十分必要。 市场分析 市场分析 随着国家取消福利分房政策的出台和人民生活水平的提高，曾度低迷的房 地产市场开始火爆，房屋销售再度看好，购房客户的主体已由集团逐渐转为个人......”。

2、“.....并会进入个平稳的发展阶段。 改革开放以来，中高收入阶层逐渐崛路连通，北与绕城公路相连，其交通条件与 利源公司以前开发的百家湖花园样具有十分优越的条件。同时项目用 地邻近开发区胜太路商业街，商业配套条件较为完善。此外，临近百家 湖西花园还有南航河海大学等教育配套设施。 与竞争对手的优势分析 项目与南京市区的住宅园区比较有两大显著优势环境优势和价格优势，这两大优势将能吸引部分特定的消费人群。 项目与江宁开发区及江宁地区其他居住区比较，本项目具有显著的后发 优势。随着房地产业发展日益迅速，园区的建设理念也在不断发展变化。 百家湖西花园将立足于新世纪，建设新型居住家园，从而与江宁开 发区的其他居住区拉开差距。加上利源公司的企业形象及其在江宁乃至 南京市的显著影响也有利于本项目赢得市场......”。

3、“.....该区域的房地产价格已从每平方米元逐步 上涨至目前的元左右，而目前江宁开发区发展势头仍很迅猛，江宁县撤县建 区后，预期未来年内该区房价仍有较大上升空间。 三综合优势 百家湖西花园与周边居住区比较将在规划设计环境配套新型建材等 方面胜出筹，故本项目公寓销售基价预计在元平方米。此价位与 南京市区的同档楼盘比较仍有明显的价格优势而此价位与江宁区相关楼盘比较， 在价格环境房型等各方面又有定优势......”。

4、“.....利源公司经过八年的开发建设， 在百家湖环湖景观带边规划和建设了万的高档大型临湖住宅区，并获得了国家 级优秀物业管理住宅区等殊荣，使百家湖花园成为南京市市区扩容的道亮丽的 现代都市人居栖区。 中高档公寓深受资本型收入阶层的青睐。随着社会文化的发展和市民收入水 平的提高，加上银行系统对房产销售实行按揭的强力支撑，知本型收入的白领阶 层经理阶层和高知阶层开始寻找市区扩容带中的第二居所。 利源公司早在年代中期就着手按照知本型消费者的需求设计了维也纳城和 资本型收入阶层 知本型收入阶层 经理阶层 高知阶层 中产阶层 白领阶层 普通收入阶层 经济适用型收入阶层 百家湖花园知本型业主占位图 罗马城，这两座新城和已进入设计阶段的威尼斯城米兰城大部为跃层式别墅型 公寓。楼型上有四层六层和十二层小高层之分......”。

5、“.....房型上有西欧豪华型欧陆典雅型和中欧简雅型之分。 百家湖西花园新型系列跃层式公寓的产品定位低于经济型别墅，市场定位为知本 型业主的第二居所，价格定位为百家湖西花园房价汽车年汽车使用费南 京三类地区相同面积房价。 在市区政府的规划建设和支持下，利源公司已对天然的大湖和百家湖公 寓进行了景观整合和互连的二次深度开发，使南京又座公园在百家湖崛起千 亩湖面公里环湖景观路座跨湖大桥凤凰坛和百家湖凯旋门等座标志性建 筑座主题花园个大中型游泳场及大类项休闲项目，百家湖花园成系列的 别墅式公寓就座落在此景之中。 百家湖花园近万的各种楼中楼公寓热销空，使利源公司提前进入了面向 更大第二居所消费群的新型公寓的开盘工作。同时，利源公司也将在近期为南京 市民推出第三居所型住宅，为在闹市水泥森林居所中的消费者增加了选择大 自然居所的服务内容。 根据利源公司自年以来对百家湖花园的开发经验......”。

6、“.....主要为各企事业单位的高级主管人员高 校研究院所的高级知识分子及自由职业者。此类人群的收入较高，年薪般在 万元以上，能方便地解决交通问题，其居住消费观念较为超前，对居住环境生 活品味质量要求较高，因此新型园区百家湖西花园将成为他们的首选园区， 此类人群将成为百家湖西花园最主要的消费对象。 二江宁开发区进区企业中的高级管理人员。江宁开发区已有数十家 国内外大型企业进驻，其二三产业的发展已经成为南京市的个重要的经济增 长点，此类企业中有较多的高收入阶层，对住宅有着较高的要求，百家湖西花 目录 第章总论 第二章市场分析 第三章建设规模和建设内容 第四章项目选址及配套建设条件 第五章建设方案 第六章实施进度 第七章工程投资与财务分析 第八章结论与建议 附表附图和附件 核准通过，归档资料......”。

7、“.....请勿外传, 总论 项目建设背景 南京江宁经济技术开发区以下简称江宁开发区是于年月开始创 办的江苏省首批省级开发区之，年月被批准为国家级高新技术产业开发 区。江宁开发区座落于南京市南郊，总体规划面积平方公里。北距中华门 公里，南离禄口国际机场公里，东与江宁区相连，西依韩府山翠屏山和将军 山。 江宁开发区所依托的古都南京，为江苏省省会。是全省的政治经济和文化 中心，也是我国重要的综合性工业科技教育基地和长江三角洲地区仅次于上海 的大商埠。近期被评为中国城市综合实力五十强第七名和城市投资硬环境四 十优之。 江宁开发区坚持高起点高标准的开发战略。目前，基础设施投入已达 亿元，平方公里的开发框架业已形成。区内道路总长达公里，沿路埋设各种 管网线公里日供水万吨的新区水厂万伏双回路变电站万门程控 电话邮电大楼已投入运行。日供水量万吨水厂日处理万吨的污水处理厂等 重点工程已基本建成......”。

8、“.....按照教育现代化标准兴建的新区小学新区中学已经建成开学，其中新区小 学并被批准为省级实验小学。以南京航空航天大学河海大学新校区和南京大学 东南大学科技园为龙头的大学城已在区内开工建设。沙滩浴场网球场壁球馆保龄球馆水上娱乐中心等批娱乐休闲设施已相继投入使用。 区内六通平的基础设施和日趋完善的社区服务设施已基本能满足进区 企业生活生产和建设的需要。该区以优越的地理位置和优良的投资环境，已吸 引了个国家和地区的多个项目进区落户，投资总额突破亿美元，其中 三资企业占，外商投资额占，第二三产业之比为∶，高新技术企业占 。实际利用外资亿多美元。投资额在万美元以上的大项目有个。世 界排名前强的企业中已有瑞典爱立信日本东陶和三井美国摩托罗拉和百 事可乐等家进区。江宁开发区已从昔日的荒郊变成南京地区海内外客商竞相投 资的热土和创业的宝地......”。

9、“.....人们对高 品质居住环境的追求也呈较快上升趋势。我市及江宁区近几年建成的普通住宅在 数量上有了较大突破，开工面积和竣工面积都有较大增加，但从总体上看，江宁 区的住宅建设仍以中低档为主，中高档住宅建设仍然不能满足开发区快速发展的 需要。为了进步推动江宁开发区经济发展，营造流投资环境，改善人们居住 环境，提高生活品位，南京利源物业发展有限公司以下简称利源公司拟在江 宁开发区百家湖畔建设百家湖西花园住宅小区。 二项目单位概况 南京利源物业发展有限公司成立于九九三年，投资方为香港大陆发展有限 公司和南京江宁经济技术开发总公司，注册资本万美元，主要从事房地产开 发销售租赁自建房屋并提供配套服务......”。