1、“.....三 房 北大 路 号 商 套已 售完 城市规模有限，年市房地产市场的竞争比年更激烈。 市全市人口仅万，城区人口万含外来人口，城市规模属 小城市级，目前已经在售的项目的土地总量约亩，总供应量估计在 万平方米左右，虽然在年已经消化掉部份，但主要的供应量会集 中在年，因此，年市房地产行业的竞争将比年激烈。 本项目在开发定位上应考虑如何差异化，寻找市场的空白点。 城市发展速度与项目开发商业开发周期不符 本项目处于城市郊区，与城市成熟区相比，周边的生活商业的支持力 量尚无法与城市成熟区域相比，因此本项目的进行商业开发定位时，应注意 风险。 周边环境问题 本项目周边城市环境形象较散乱，没有统的观感，如向住宅高端开 发将受不利影响。 第二章城市及房地产相关背景 城市概况 城市地理位置及未来发展 年......”。

2、“.....拥有国务院特区办批 准的国家级开发区边境经济合作区，并赋予特殊的优惠政策。市地处 广西壮族自治区西南端，素有中国南大门之称。境内有举世闻名的友 谊关，是我国九大名关之，也是唯边关。市西面与越南接壤， 边境线长公里，市区中心与越南边界直线距离仅公里，与越南谅山市 河内市的距离分别是公里和公里，与广西首府南宁市高速公路相距 公里。湘桂铁路和国道纵贯全境，并在友谊关附近分别与越南铁 路公路对接，是欧州与东南亚洲际运输线的枢纽，是贯通欧亚的大陆桥。 境内有铁路友谊关公路国家级口岸和平而关公路兼水路 地方口岸和多个出入境通道，是我国通往越南及东南亚最大最便捷的陆路 通道，也是我国中越边境线上最大的口岸城市。 市发展定位为现代国际性口岸城市边贸城市和优秀旅游城市。 年月，越南总理潘文凯访华时向温家宝总理提出构建中国越南两廊 圈的构想......”。

3、“.....目前我国正积极构建两廊 圈，即通过云南通往东盟的两条经济走廊，个环北部湾经济圈， 其中凭朋友占据着两廊圈的中心位置，是国家重点建设的中国 东盟自由贸易区通道。年月，在中国东南亚陆路通道经济发展崇左论坛上，专 家们提出建泛亚公路中东线新加坡吉隆坡曼谷万象荣市河 内崇左南宁泛亚铁路东线新加坡吉隆坡曼谷万象 河内崇左南宁的设想并形成共识。泛亚公路中线全长公 里，泛亚铁路东线全长约公里，比云南新加坡的公路铁路分别缩 短了约公里和公里，这路网建成后，通过的公路铁路国际 运输更为便利，营运里程大大缩短。 在政策扶持及上述各种有利因素下，中国南宁东盟 必将成为未来中国东盟自由贸易区物流人流财流的主要流线 黄金项链。而处于两大贸易区的焦点位置拥有全方位交通设施，必将 成为核心的交通枢纽，可谓黄金项链上的钻石。 市对旅游优秀城市目标的追求......”。

4、“.....越南 的旅游资料优势融入自已的旅游价值体系中形成大旅游资料的整合。越南 政府公布的七个可以接纳中国游客的出入境口岸中，有个与我国广西接 壤。在广西与越南绵延公里的边境线上，景点众多，有亚洲第世 界第二的跨国大瀑布德天瀑布群中国九大名关之的友谊关等自然历 史人文景点百余处，加上素有海上桂林之称的越南下龙湾，旅游资 源甚是丰富。此外，南友高速公路通车后，南宁至友谊关只有公里， 友谊关至越南首府河内也是公里，便利的交通是中越旅游合作的有利 条件。 在政策扶持及上述各种有利因素下，中国南宁东盟 必将成为未来中国东盟自由贸易区物流人流财流的主要流线 黄金项链，而将是项链上最明亮的宝石。如图 二市是最能吸引区内区外投资的热点边境城市 在做贸易的机会比其它城市多，在贸易领域，吸引了全国各地的 资金，在建的投资项目都与贸易相关，如浦塞浙江人投资的五金商贸 城......”。

5、“..... 年之后，投资领域扩大到城市房地产业，现市的房地产项目 开发，都是外地资金和发展商。 年将有更大的投资，如由交通部，广西交通厅支持的万通 国际物流园，计划投资亿元，目前已经动工，该项目充分利用南友高 速公路优势，发展代物流产业，属全国重点项目。 总体上，的投资方向，主要投向与东盟贸易经济相关的基础设施， 未来这种趋势的发展速度更快。 三城市分区 市总人口约万人，其中城区人口约万人，全市辖四个镇，分别是上夏镇夏石镇，友谊镇镇市区分为五个区北大区， 新化区，南大区，屏山区，狮山区，各区人口分布如表 市区居民状况 区域 市民户 数 单位居民人 数 居民户 数 新华区 北大区 南大区 屏山区 狮山区 小计 四城市经济发展背景 市宏观经济简介 市由于长期处于战备前沿，国民经济发展滞后......”。

6、“.....建设系统 传统阶段产品没有小区 概念，更无配套的规划， 很多是自建的房 传统阶段完全没有营销 活动的支持 现代阶段运用营销活动 进行销售支持 传统阶段没有完整，鲜 明的销售现场，更无项 目形象的规划和系统的 广告宣传 传统阶段政府没有对商 品房进行专项目统计 传统阶段，政府的房地 产统计中没有商品的专 项统计。 年以前，市房地产业发展状况 上世纪年代，市房地产开始出现，主要是银兴街的建设与开发， 销售的产品是现在银兴街两侧的房屋，至年该街还有少量的物业在待 销售。 据市房地产管理局统计显示，自年至年，市每年办理 的产权交易的数量均维持在宗，产品形式有宅基地，建成的占天占地住宅，成套房屋，国土局统计......”。

7、“.....除极少数大 面积地块被单位买去，其它的全是私人购买。 年至年里，市房地产当年施工量在万平方以内 年市房地产施工量与竣工量起伏很大，这种现象是 市房地产行业处于初期的不成熟阶段的特点年全市的施工面积与竣 工面积仅为平方米。如表 市房 地产开 发竣 工历年状况 年份 房地产当年施工面 积 房地产当年施工面积增长率 年 年 市房地产开发施工历年状况 年份 房地产当年施工面 积 房地产当年施工面积增长率 年 年 年 年 年年 年 年 年 年以前，市房地产业供应状况 宅基地和二手旧房是主要的产品形式 年以前，各楼盘均没有系统营销，大多数房地产产品都处于隐蔽 状态，由私人性质的中介人完成大部份的房地产交易，如想购房，般需 多方打听......”。

8、“.....如表 类别物业产权地址开始出售时间物业形式面积 成套物业 银兴物 业 银兴街北 段年 二层商 铺 援越街上下二层 宅基地祥龙小区年 如下均为年收集整理的相关信息 援越街有成套二层商铺价格在元间每平方米间，此价格由层 商铺与二层商铺混合成。银兴街北段有二层商铺价格在元。 祥龙小区宅基地价格在元......”。

9、“.....因此各贸易区域都成为房地产开发的热 点区域，如表 项目名称项目地址预计推出时间物业形式面积 浦寨永康五 金城 浦寨年春节 五层商场， 层 约 中越商贸城 浦寨边贸点，过境的 赌场旁 期今年已推 出 二层商场 广东商贸城弄尧边贸点的入口年底二层连体街铺 约 浦寨上海城浦寨 约 房地产空置率和空置房的特点 空置是指项目在可出售时间起算，年内尚未出售的物业。市的空 置状况有如下特征 由于该市房地产市场主要有两种产品形式，即成套物业类与宅基地类， 因此空置率主要有两种形式 宅基地类类 商业价值不高的宅基地空置状况较严重。如祥龙小区历经年的销 售，目前还剩约个地块未售出。 成套物业 商业价值不高的商铺物业有定空置，如位于银兴街北段的二层商铺......”。