1、“.....距火车 站分钟车程，距机场分钟车程，与域外联络交通十分便利。市内公交直接通过本区位 的有路三条公交车路线，本区位距公交车站范围内有 路十条公交路线经过，可通达市内每个区域。距坊子区公里， 寒亭区公里，均有公交车通达本项目。因此，市内任何区域内的居民到达本项目都十分便 利。 人口状况 年底全市总人口万人，其中非农业人口万人，男女性别比为 ，人口自然增长率。 本区域内集中了市大部分高收入的居民，消费能力很大，同时，本区域还有所 小学两所中学所大学，在校学生教职员工万多人。 人民公园的重新改造涨湎河的景观整治东风街和北海路景观大道建设，给本项目带 来旺盛的人气。 消费习性分析 目前市民已形成消费习惯，消费中心集中在老城区中心。但到世纪泰华佳乐家 购物的现象日趋增长......”。

2、“.....随着城市东移扩张，东部商 圈将会逐步建立和发展完善，影响力逐步加大，最终形成市重要的商圈之。 四项目分析优势分析 投资商经济实力雄厚，拥有良好的社会资源。 投资商具有多年的资本投资资本运作经验，战略意识超前。 项目所在地交通便利，易达性好。 近临的人民广场作为城市最大的市民休闲聚散地，发展前景光明。 项目拥有政府支持，外围环境良好。 先规划后经营，使物业环境和商业空间设计有利于商业经营。 劣势分析 位于新城区，偏离历史形成的商业中心。 因为商铺销售产生的压力，可能导致的产权销售与经营脱钩是经营的难点。 项目规模大，操作难度系数较高。 在经营中只能通过市场细分进行差异化定位，特色经营模式必须具有长远战略眼光和相 关策略，并决心创建当地商业新典范......”。

3、“.....需纵深挖掘和向外围延伸。 市现有消费人口数量有限，消费能力有待提高。 机会分析 城市发展速度飞快，居民消费水平提高迅速。 城市消费群体有较高文化品位和时尚追求。 当地商业设施般竞争力薄弱，商品品位及品质服务不能充分满足市场消费需求。 当地商业设施市场细分不明确，商业经营水平低下，缺乏个定位明确的集时尚休闲 娱乐随着全球经济体化进程步伐的加快和中国的全面复兴，这种新兴的 商业业态具有极大的发展生命力，无论是物质生活还是社会观念上给中国带来的社会经济变 化是前所未有的。 作为胶东半岛历史商贸集散地和文化古城，具有悠久的历史，城市商业气氛浓厚，投 资环境不断优化，城市经济正处在快速发展阶段，城市人口不断增加，居民收入及消费能力 不断提高。对商品的消费需求急剧增长，服务标准不断提高......”。

4、“.....同时，不断增长的城市消费人口和消费需求，刺激了商业开发的需求， 也促进了商业物业所有者管理者和经营者之间建立新的关系。再者，随着经济的快速发展， 现代交通工具彻底改变了市民的活动范围和速度，改善了居民的居住环境和生活条件，人们 的消费方式和行为发生了根本的变化。 二业态定位 三定位依据 本项目地处市两条城市主干道胜利街和北海路的交叉处，本市完善的城市公 交系统，使消费者能从城市的每个角落都很方便到达本项目，同时本项目距济青高速潍 莱高速国道均在分钟车程之内，项目选址位置的交通条件极为便利。 本项目占地面积商业经营面积体量巨大，分别为，平方米和， 平方米，项目规模符合的经营需求。 现有的城市商业设施基本属于传统的商业业态......”。

5、“.....本项目正好填充城 市商业发展的空白，既能发挥本项目规模大的竞争优势，又能通过科学组合各种服务功能， 满足消费者各种消费需求，发挥本项目服务功能全的竞争优势。 公司的经济实力雄厚企业发展战略经营理念超前，从根本上保障了本项目 能够建设并成功运营的个标准的。 三项目形象定位 背景分析 商业经济是高文化的经济，商业竞争实质上是商业文化竞争。广场既是商业 购物中心，也应当是文化建设中心。除了加强商业购物营销，还要充实其文化内涵，通过提 高文化品位来创造项目特色通过简洁明快的建筑风格柔和亲切的色彩合理的楼层规 划与店面设计货品的科学摆放，包括运营的每细节......”。

6、“.....通过各种经营因素形成商业经营的综合价值，进而打造个有品位的项目，创 造个知名的商业品牌。 二形象定位 商业新业态管理新典范。 定位依据 本项目规模大功能全，是市第家真正能满足消费者购物休闲娱乐餐 饮商务多种需求的新型商业业态。 市以风筝为载体成功地打造了风筝之都的城市新形象。本项目地处 市市政府斜对面，紧临市政府广场人民广场，项目建设将作为政府形象工程来规划设计 和建设，综合考虑市城市经济发展进程的需要居民生活及消费习惯的变化及城市商 业未来发展趋势，同时致力于提升项目所在商圈发展水平的需要，项目作为市展示城 市的窗口，充分展示政府致力于发展经济提高人民生活质量的政府新形象充分展示本项 目管理规范商品时尚营销现代理念超前的现代商业新形象......”。

7、“.....市居民收入有了很大提高，社会消费品零售总额持续 增长，城市居民消费类别中居住消费餐饮服装类消费比重保持平稳，恩格尔系数逐年降 市宏观经济概况 国民经济保持较快增长。据初步统计，年全年国内生产总值为亿元。按 可比价格计算，比上年增长。二三产业分别增长和。全年粮 食总产量万吨，比上年增长，肉类水产品产量分别增长和。规模以上 工业实现增加值亿元，增长。服务业发展势头良好，邮政电信业务总量分别增 长和，旅游收入增长。 城市居民生活水平稳步提升。年全年城市居民消费价格总水平比上年增长。 城市居民人均可支配收入元，增长。城乡居民储蓄存款继续增加，年末全市城 乡居民储蓄存款余额亿元，增长。消费预期回升,全年城市居民人均消费性支出 比上年增长。 基础设施建设投资力度加大......”。

8、“.....比上年增 长，其中国有及其它投资亿元，增长。其中房地产开发投资亿元， 增长。总投资万元以上的项目个，其中过亿元的个，电厂二期 工程等批重点项目取得重大进展。 消费市场稳中趋旺，年全市实现社会消费品零售总额亿元，增长， 居民消费价格上涨。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 二城市发展规划 年市政府工作报告中指出，要加快城市建设，提高城市综合竞争力。按照贯 通轴线完善外环拓展出口提升干道的要求，以北海路为重点，加快中心城区道路建 设。市区开展以三河整治绿化为重点的绿化工程建设，新增绿化面积公顷。深化城 建机制改革。进步开放城建市场，引进和发展城市建设先进生产力。依靠城市资源加大建 设融资力度，建立城市建设持续健康循环发展的新机制。加强土地储备，提高土地收入 产出效益......”。

9、“.....引导支持房地产业重点进入旧城改造市场。 未来城市的发展重点是向东面扩张，形成城市的政治文化旅游物流中心和高档住宅区。 三本项目所在区位的交通人口状况 项目区位 本项目位于市胜利东街与北海路交叉口西南角。东临北海路，正对人民广场南 靠涨湎河北接胜利东街，面对怡和星国际西临人民保险大楼东北与市政府紧 密相连本项目地块位于市的政治文化中心，为目前市奎文区位置最好，环境 最好，市政配套设施最完善的地块之。在整个城市向东移的发展趋势下，该区位有着极高 的发展潜力，将成为市的政治文化中心，并形成市第二商圈。 本区位交通状况及易达性分析本区位交通便利，距济青高速国道潍莱高速均在分钟车程范围内，距火车 站分钟车程，距机场分钟车程，与域外联络交通十分便利。市内公交直接通过本区位 的有路三条公交车路线......”。