1、“.....工程总成本也就是亿 元人民币左右由于项目资金采取滚动回流的方式，项目资金完全可以兼顾行政 中心建设的投资使用，而其封顶回报却是亿元，可见有亿元，属于项 目增值收益的奖励部分。进而可知在保底的基础上，北京股份有限公司的海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目区域基本情况调查 分成按投资收益率计算，梯次分别为。 项目区域土地情况调查 项目区域土地面积 项目范围内土地面积平方米，计亩。 计算方法，将区域按照规划划分成个地块，然后统计地块的面积，以及规 划水系下面所占的面积从规划水系的中线划分开来，则总面积 平方米，计亩。见下表海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目区域基本情况调查 海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目区域基本情况调查 土地权属和村庄分布 上述区域范围内......”。

2、“.....主要经济社有罗烈罗王大村东排郭宅红光后村陶朗 良古双坡西排用本上南调上南调中南调下等。 上述区域范围内，自然村主要有罗烈罗王陶朗双坡良古南调。见 下图 村庄人口及户数 根据从演丰镇国土所调查的数据了解到罗烈村有人口约人，约户 罗王村约人，约户陶朗村约人，约户双坡村人，约 户良古村约人，约户南调村包括上中下约人，约户。项 目范围内共有人口约人，约户。见下表海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目区域基本情况调查 项目区域地类情况 根据国土局测绘院提供的二调数据，并统计显示，上述范围内主要地类 面积及所占比例如下 耕地平方米，即亩，占总面积的 林地平方米，即亩，占总面积的 养殖水面平方米，即亩，占总面积的 除养殖水面以外的其他其他农用地平方米，即亩， 占总面积的 居民点平方米，即亩......”。

3、“.....即亩，占总面积 的 未利用地平方米，即亩，占总面积的。海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目开发成本计算及资金安排 项目开发成本计算及资金安排 土地征收成本 新增建设用地有偿使用费 根据财综号文件，新增建设用地有偿使用费收费标准为每亩 万元，本项目新增建设用地有偿使用费总额为万元。 征地补偿 根据关于印发海南省征地统年产值标准和海南省征地青苗及地上附着物 补偿标准的通知琼府号，灵山镇年产值为元亩，综合补偿 倍数为倍，征地补偿费为元亩，即征地补偿费万元。 青苗补偿 根据关于印发海南省征地统年产值标准和海南省征地青苗及地上附着物 补偿标准的通知琼府号，常见短期农作物补偿标准约元亩 左右，则青苗补偿费万元。 林木补偿 根据关于印发海南省征地统年产值标准和海南省征地青苗及地上附着物 补偿标准的通知琼府号......”。

4、“.....补偿价格元株，每亩合理株数，即林木补偿费万元。海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目开发成本计算及资金安排 养殖水面补偿 参照海南东环铁路项目征地拆迁补偿方案海口晚报网月日讯，鱼 塘包干补偿费为元亩，低位虾塘包干补偿费元亩，高位虾塘包干补偿 费元亩。按高位虾塘与低位虾塘各占半的情况，对项目内养殖水面补偿 情况进行预估，则养殖水面补偿费为万元。 耕地占用税 根据海南省实施中华人民共和国耕地占用税暂行条例办法海南省人民 政府令第号，海南省海口市与三亚市耕地占用税征收标准为元平方米， 即元亩，本项目耕地占用税为万元。 耕地占用复垦费 根据海南省人民政府关于印发海南省耕地开垦费收缴使用管理办法的通 知琼府号，耕地占用复垦费为每亩元，本项目耕地占用复垦 费为万元。 社会保障费 根据国务院关于加强土地调控有关问题的通知的规定......”。

5、“.....参照海南东环铁路项目 征地拆迁补偿方案海口晚报网月日讯，其中政府负担部分按每亩 元计收，本项目社会保障费为万元。海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目开发成本计算及资金安排 征地补偿统计 这里的征地补偿包括了上述的征地补偿费青苗补偿费林木补偿费虾塘 等养殖水面补偿费耕地占用税耕地复垦费被征地农民社保费。七项之和为 万元，见下表 居民安置非现金补偿 项目区域内共有人口人，约户，考虑到本项目区域内可出让土地 面积有限，且容积率偏低，建议采用整体拆迁集中安置的拆迁安置方案。 拆迁补偿方案非现金部分考虑按每户平方米安置房考虑，共需建设安置 房面积营业税，教育附加费营业税堤围费 营业收入印花税营业收入代征所得税约营业收入 。 综上所列，企业须缴纳税费约占其收入的......”。

6、“.....可出让土地面积调整为亩，则单位出让面 积项目总成本为万元亩。 保底价格计算 按照般行业利润率，企业税后单位收益应不小于万元亩，税前收 益不小于万元亩，则土地出让保底价格为万元亩。 合作模式分别投入，价格保底，按投入分成 工作分工与投入 政府方投入费用约亿元，负责土地征收的全部工作以及土地挂牌销售 工作企业投入费用约亿元，负责项目规划设计以及五通平等工程工 作。 双方分成办法海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目合作模式选择 土地成交价款，在上缴省级以上约的各项费用后，双方按照投资比例对 收益进行分配，分配比例大约为。 方案评价 该方法的最大特点是风险共担利益共享。该方案缺点是土地出让由政府主 导，由于政府要承担其他的社会责任，往往通过土地补偿进行兑现，从而致使该 方案不能确保土地出让按最理想价格实现。 合作模式二整体投入，价格保底......”。

7、“.....负责项目规划以及五通平等工 程开发政府不投资，负责项目土地征收工作以及土地挂牌销售工作。 双方分成办法 土地成交价款，在上缴省级以上约的各项费用后，双方分成比例按 ，政府分配，企业分配。 方案评价 该方案因为企业投资增加，投资回收也增加，为了化解变数，须在万元 亩价格情况下回收预期收益，上述分成比例就是据此计算得来的。该方案也有土 地出让价格不保证的问题。 合作模式三整体投入，价不保底，土地分成 工作分工与投入 企业负责投入全部约亿元的费用，负责项目规划以及五通平等工海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目合作模式选择 程开发政府不投资，负责项目土地征收工作以及土地挂牌销售工作。 双方分成办法 土地级开发完成后，将土地的以零地价转到企业名下，不再发生其他 费用，政府将其余的土地挂牌出让......”。

8、“.....因为上市土地必须进入公开交易市场即挂 牌交易程序。另外，企业获得土地的价格折合万元亩，升值空间也非常有 限。然而，该方案的最大优点是，旦可以实现企业获得土地，就可以避免政府 挂牌土地中的随意性问题，可以确保土地变现中的价格水平。 合作模式四上缴，整体投入，保底分成 工作分工与投入 企业负责投入全部约亿元的费用，负责项目规划以及五通平等工 程开发政府不投资，负责项目土地征收工作以及土地挂牌销售工作。 双方分成办法 土地成交价款，在上缴省级以上约的各项费用后，双方分成比例按 ，政府分配，企业分配。详见下图 方案评价 该方案的优点是上缴比例小，待分配收益有增加。上述分配比例是按照企业 须在万元亩价格情况下回收预期收益计算得出的。方案的缺点仍然是政府在 土地出让过程中，因为各种原因，不能保证土地按照最理想价格实现......”。

9、“.....建议公司在本轮谈判中重点推出以下对策与措施。 坚持推进控规调整 调整的目标，前文已述，这里再重复遍在当前楼面地价元平方米前 提下，可出让比例，容积率在至之间。 推荐合作模型的选择优先次序 上述推荐的四个合作模型各有特点，方案，风险最小，回收较快方案三 难度较大，利益较有保障方案二与方案四都是锁定在万元亩价格的情况下 实现的投资收益率。 建议首选方案，其次选择方案三，再次选择方案四，最后选择方案二。 准备应对对方提出收益封顶 海口市现行较为成功的土地级合作开发的案例是与北京开发是西海 岸新区，该案例采用的是保底封顶的做法。 如果对方提出收益封顶，则该项目的收益将受到很大的局限......”。