1、“.....项目方以利润或销 售收入返还投资方。 在年的项目期建设与销售中，酒店式老年公寓和公寓住宅 玫瑰园小区部分的合计建筑开发面积为万平方米，按最低销 售均价计算，每平方米销售均价为元，销售收入为万， 税前利润为万。 在风险方面，由于老年人问题已经成为了中国迫切需要解决的现 实问题，同时，此项目还会为海南形象的提升，海南经济的增长提供 助力，因此，无论中央政府还是地方政府都将会大力扶持，可以预见， 政策方面的风险基本为零。另外，由于政府支持的原因，征地费用相 对较低，目前评估价为每亩万元。年后，土地的价值就将增加 到约亿元人民币。因此，仅土地增加的价值这项，就可以规避 所有的投资风险。同时，在资金使用方面，我们将严格控制融资资金 的使用范围，的融资资金都使用于固定设施或不动产建设，仅从 使用方面来看，资金的安全性有效性增值性是有保证的......”。

2、“.....如何将信息有效的传达到客户群中，才是市场运作中最大 的风险。为此，我们将积极寻求同国际国内有实力的传播公司合作， 尤其加强同媒体的合作，力争将此类风险降到最低。 第二章养老产业现状与发展 世界养老产业的现状与发展 据世界卫生组织发布的份最新报告，在世界各国中，岁以 上老年人在总人口中所占比例以意大利为最高，达，其次为希腊 的和日本的，再次是德国的和瑞典的。不过该 组织预测，尽管以老人在全国总人口中所占比例为标准统计出的几个 老人大国都是发达国家，但目前全世界的老年人有半以上的老 人生活在发展中国家。 根据联合国提供的最新统计数字，年全世界岁以上的老 人为亿，占世界人口总数的。到年，老人人数将猛增 到亿人，占世界总人口的，平均每年增长万。其中， 世界经济发达地区的老人总数将由目前的亿人增加到亿 人，占该地区总人口的比例将由目前的增加到......”。

3、“.....占总人口的比例将由 目前的增加到，届时人口老龄化问题最严重的个国家是西班 牙意大利和日本。 表 世界岁以上人口占总人口的比率增长情况 年份 全世界 发达地区 发展中国家 中国 资料来源中国老龄科学研究中心 二中国养老产业的现状与发展 国内老年住宅市场的现状分析 中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的部分，最初以为 三无老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是 以非营利社会福利为主体。目前社会福利社会化的改革，相当的重点 放在原有社会福利机构走向自负盈亏方面。由于民政系统财力的限 制加之没有有力的投资发展环境，养老设施的发展在现阶段仍然是 有限的和缓慢的。 据统计，年我国共有家庭万户，其中岁以上老年 人口的户数为万户。民政部等个部委提出，到本世纪末社区 服务设施要发展到万个......”。

4、“.....这与现 有的不同层次老年人的需求已经不相适应，如果没有新的举措，仍采 取对现有房地产开发商的贷款条件自有项目资金贷款周期 年，养老设施的建设不可能现代化成规模和持续的发展，那么在未 来的年中，养老设施供需的矛盾会随着老龄人口的迅速发展而 日趋加大。 我国老年人口的发展状况 我国是世界上老年人口最多增长最快的国家之，年成 为老年型的国家。世纪年代以来，岁以上的老年人口平均每 年以的速度持续增长，更为突出的是，岁以上高龄老人已高达 万，并以年均的速度递增。本世纪中叶，岁以上的老年人 口将达到亿左右，约占亚洲老年人口总数的，占世界老年人 口总数的。中国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人 口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。 从老龄化的过程来看，发达国家是自然老龄化，而我国则是政策 性老龄化......”。

5、“.....占总人口的比重 由增长到。年比年老年人口几乎翻了番。 这期间，老年人口以的速度递增，大大快于总人口年均增长 的速度。 第二阶段发展阶段年 岁以上老年人口由亿增长到亿，比重由增 长到。从到年的年中，老年人口净增了二亿 多，翻了两番半多。 第三个阶段高峰阶段年年 岁以上的老年人口由亿增长到亿，比重由 增长到，比年翻了两番。 从区域来看，我国目前已有三分之的省市区人口呈老年型，其 中上海浙江北京江苏天津山东湖南广东广西四川 等省市区岁以上的老年人口已超过其总人口的，辽宁河南 安徽福建等省岁以上的人口接近。 表二 中国人口年龄构成及发展预测 年份 岁 岁 岁 国内老年住宅的现状 国内老年建筑的现状 据有关部门的调查表明，与目前超过亿的岁以上的老年 人相比较，我国只有多所的养老机构......”。

6、“.....只能为亿的老年人解决住房问题。据估计， 目前全国老年人的退休金性为岁。按平均预期寿命推算，老年人口纯消费年 限为男年，女岁，平均为年，接近低龄纯消费人口的消费 年限。平均预期寿命是按生命表计算的，它概括了总人口中各年龄段 的死亡概率。而实际上，社会上相当部分老年人在退休以后能够活到 岁以上，这样，作为老龄人口的纯消费年限就超出了低龄纯消费 人口的消费年限。对于女性老年人口而主，纯消费年限不仅比低龄人 口，而且比男性老年人口的纯消费年限都要长得多。 老年消费是种自主消费，这是老年消费的行为特征。与低龄 消费其消费意志主要通过父母来体现不同，老年消费在意志上是自主 的，老年即使到了高龄，行动不便，消费行动可能会发生障碍，需要 别人帮助方可完成时，只要老人思考的能力依然存在，老年消费 意志的自主性就不会消失。再者，少年人口由于尚未进入社会......”。

7、“.....而作为纯消费人口的老人口，其经济 收入应是相对的，消费能力是自主的。 老年人的消费观较为成熟，冲动型热情消费和目的不明的盲目 消费少，这是老年消费的思想特征。当然，这种成熟的消费观与新时 代的消费观相比较显得相对保守，老年人对消费新潮的反应会显得较 为迟钝，他们不跟时髦，讲究实惠，兼顾家庭，个人消费还富有牺牲 性，但老年人口的这种消费观又相对稳定，他们旦形成消费倾向， 不会轻易改变与放弃，反过来这会使老年型商品市场变得相对稳定。 老年消费对商品质量和服务质量的要求高于般消费，这是老 年消费的质量特征。目前，商品市场常常以经济效益来确定商品质量 和服务质量，在服务质量上对老年消费者往往缺乏耐心，更谈不上周 到。这种市场消费质量倾向实际上对老年消费起到了抑制作用，许多 老年人因为在消费中曾经遭遇冷淡或抢白，由此而产生害怕消费躲 避消费的心理......”。

8、“.....这 种消费心态与消费现象对积极发展老年消费市是很不利的。 老年消费中休闲性消费与服务性消费所占比例大，这是老年消 费的内在特征。大致是低龄老人以休闲性消费为主，高龄老人以服务 性消费为主。随着老人所处的年龄段的不同，在消费上会各有侧重， 各具特色。 老年公寓开发呈现以下特点 客户为中高经济实力的老年人 在北京上海广州等经济发达的大城市，存在着批占当地老 年人口总数将近以上的中高收入老年群体，他们认为现在的养老 条件，无论从居住条件还是养老服务水平方面都不能满足他们日益提 高的养老需求，因此他们逐渐关注能够满足其养老需求的新型养老模 式。而老年社区能为这群体提供个性化的居住条件和人性化的服务 内容。 居家养老与社区服务相结合的模式 老年公寓与敬老院福利院不同......”。

9、“.....不属于国家或集体创办的社会福利 设施，而是由企业投资并公司化经营管理的老年专用住宅，般选址 在城市周边，有山水相伴，空气新鲜，风景优美的环境。入住的老人 可根据自己的经济条件和健康状况选择住房类型等级和服务档次。 由于老年公寓提供给老年人是个性化的居住条件和人性化的服 务内容，因此其住宅形式般要包括居家式的私人住宅宿舍式的酒 店公寓以及医院式的养老病房，同时由于老年公寓般兴建在城市周 边，还要提供多种生活必备设施如购物场所银行邮局医院等 设施和娱乐锻炼的配套设施如体育馆餐厅娱乐场所老年大 学等，人性化的社区服务包括社区物业服务社区家政服务社区 医疗服务及社区娱乐服务。因此般房地产开发商的盖楼卖房和 普通养老机构的出租床位，服务内容单的旅店式运营模式不适 合老年公寓的正常经营。 具有福利性事业市场化经营的特点 我国人口众多，经济发展不均衡......”。