1、“.....住房是 生活必需品，刚性需求无法抑制，尽快加大土地和住房的供应量，缓 解供需矛盾，是解决房价上涨过快问题的根本出路。 二莆田市房地产业十五规划 本着统规划合理布局综合开发配套建设的原则， 十五期间我市将大力发展普遍商品住房建设，进步深化 住房制度改革，建立多渠道住房供应体系的住房保障制度和及时 的网络信息体系，强化物业管理，规范市场行为，把我市的房地 产业培育成为拉动我市经济增长的支柱产业。至年，力争 具有实力的房地产开发企业发展到家，从业人员达万人 房地产开发用地约公顷约亩。开发建设各类商品房 万平方米，完成投资达个亿年均开发建设各类商品 房万平方米，完成投资个亿房地产开发约可为财政创 收实现税费个亿城镇人均住房面积由十五期间的 平方米提高到平方米......”。

2、“.....比增，其中续建项目 个，到月份已新开工项目个，尚未动工项目个。在区域分布 中，荔城区续建项目个已新开工项目个尚未动工项目个 城厢区续建项目个已新开工项目个尚未动工项目个涵 江区续建项目个已新开工项目个尚未动工项目个秀屿 区续建项目个已新开工项目个尚未动工项目个仙游县续 建项目个已新开工项目个尚未动工项目个。 施工及新开工面积同比上升 由于去年延续的大部分续建项目以及市政府号会议纪 要促使些新的项目开始动工建设，今年月全市房屋施工面积 万，较去年万比增，其中新开工 万，同比万上升。虽然新开工面积大幅上升， 但大部分项目处于桩基开挖等基础性阶段，因此投资额相对较少。 莆田市房地产业税收强劲增长 受城市化建设步伐加快，消费升级和投资需求的拉动，我市房地 产市场持续繁荣发展，房地产开发投资和商品房建设投资持续扩大， 房地产市场交易量增大......”。

3、“..... 月，房地产营业税增收万元，增长，房地产企业所得税增收 万元，增长，土地增值税增收万元，增长，契 税增收万元，增长。其增收额占地方级收入增收额的 ，拉动财政总收入增长个百分点，对财政总收入的贡献率为 。 综上所述，整个房地产市场还有很大发展空间，莆田市的房地产 市场形势呈现稳步攀升逐渐走高的态势，宏观经济环境总体上有利 于本项目的开发经营。 第三章项目开发经营有利因素机会点必要性分析 项目开发经营有利因素 本报告二章对本项目作开发经营环境分析时，已作了许多讨论。 现对本项目真正的突出的有利因素集中如下。 莆田市十五发展环境，为本项目开发经营营造良好 的发展氛围。 十五期间，我市人均生产总值将从美元向美元跃 升，经济社会发展将迎来个重要关口。综合分析国内外环境和我市 的基础条件......”。

4、“..... 港城崛起的重要机遇。和平发展合作成为当今时代的潮流， 经济全球化科技进步和产业转移加快的趋势更加明显，有利于我市 发挥优势，利用好两种资源两个市场，承接国际技术和产业转移， 扩大外贸出口和利用外资，加快对外开放步伐。国内社会政治稳定， 市场经济体制机制创新步伐加快，对外开放水平不断提高，综合国力 和国际地位显著提高，有利于我市进步拓展发展空间。建设海峡西 岸经济区的全面展开，以及国家更加重视和支持海峡西岸和其他台商 投资相对集中地区的经济发展，有利于我市在更大范围更广领域和 更高层次上参与区域间经济技术合作与竞争，主动融入全省发展大局。 海峡两岸关系的新变化，有利于我市更好地发挥妈祖文化优势，在服 务祖国统大业中更有作为。 跨越发展的有利条件。十五发展所取得的成就不仅为十 五发展积累了丰富的经验，奠定了良好的基础......”。

5、“.....加快建设湄 洲湾港口城市已经深入人心并在实践中取得积极成效，有利于更好地 凝聚海内外莆田乡亲的力量，围绕目标，统行动，攻坚克难，加快发 展。风正气顺人和业兴良好趋势的逐步形成，有利于全市上下集中精 力谋发展促发展干发展。随着铁路高速公路等大能力港口集疏 运网络的形成，临海大工业的崛起，湄洲湾港口将进入大规模开发建设 的新阶段，我市对周边地区尤其是广阔内陆地区生产要素的集聚能力 将得到大幅度提升。这些，预示着我市站在个新的起点上，即将进入 跨越发展的新阶段。 莆田发展大环境，特别是秀屿区作为湄洲湾港口新城，进入大规 模开发建设的新阶段，为本项目开发经营营造良好的发展氛围。 二临港重大项目推动港城崛起，为本项目开发经营提供有 利条件。 莆田市交通码头产业城建等重大项目纷纷布局临港工业带， 这些项目的落地生成......”。

6、“..... 临港交通项目包括福厦铁路莆田段。福厦铁路属我国铁路网八 纵八横主骨架中东部沿海通道的段，为双线电力牵引的Ⅰ级铁路， 设计时速为每小时公里，预留时速每小时公里的条件款。年月 日，央行发布年第季度中国货币政策执行报告，该报告中 称，房地产开发项目投资中企业自有资金占项目总投资比例在季度 上升。有关专家认为，这是由于银监会自去年下半年开始对银行 房地产贷款展开系列检查并督促有问题银行整改的结果。从目前整体 情况来看，房地产开发企业投入开发项目资本金仍然偏低，平均约在 之间。 从上述情况可以看出，商业银行对房地产贷款政策的执行较为灵 活，最关键要看房地产开发项目的可行性效益性，在控制好贷款风 险前提下，可以通过其他途径为房地产开发项目提供贷款。本次研究 时，对本项目银行贷款按照政策规定进行安排。 二本项目投资安排 本项目分三期进行开发......”。

7、“.....装修竣工阶段付， 交房阶段付，尾款作为保修金在竣工交付使用后年到期付清 水电配套投资于动工到结顶阶段付，装修竣工阶段付 道路排水排污设施投资于施工准备阶段付，动工到结顶阶段 付，装修竣工阶段付绿化景观投资于装修竣工阶段付，交房阶段付 公建工程投资于动工到结顶阶段付，装修竣工阶段付， 交房阶段付，尾款作为保修金在竣工交付使用后年到期付清 规划设计监理投入于施工准备阶段付，装修竣工阶段付 建设规费于施工准备阶段付 项目管理费投资于施工准备阶段付，动工到结顶阶段付， 装修竣工阶段付，交房阶段付。 具体投资安排详见项目投资安排及销售收现计划表。 三资金来源 本项目建设总投资万元，按银行贷款比例为计算，可 以得到银行借款为万元。由于存在预售商品房收入和投资结 算付款时间延期......”。

8、“.....至年 季度第三期工程装修竣工时累计净投资为万元，至年 季度第三期工程交房时净收现为万元，此时将出现累计净收 现万元。按累计净投资计算，应配备项目资本金比例为， 即资本金投入万元，中宏公司虽然注册资本为万元， 但中通恒基集团可以通过各种渠道为其补足投资，均作为自有资金投 资看待应配备银行借款比例为，即银行借款亿元。下季度需 要银行借款的投资应在上季度筹集好，自有资金的投资根据需要随 时投入，具体详见项目投资计划和资金筹措表。 四融资方案安排 项目建设期历时年，从年季度至年季度全面 完成，投资计划与资金筹措只是为了体现投资计划的规范性以及便于 后面的投资与风险分析而作出的安排，在实际运作时，可根据本项目 实际情况作如下安排 目前银行与开发商合作的理想模式大多是，开发商取得土地证， 将土地抵押给银行取得贷款......”。

9、“.....根据目前该区位地价情况，加之该本项目地块由于拍卖竞争可能 引起升值，现在本项目地块价格达到万元亩，总价值为万 元，若将土地抵押，可先行贷款万元左右。项目立项报批手续办妥进行动工建设，逐步追加在建工程抵押， 再陆续放款。 工程发包前，事先约定由施工单位垫付部分工程款。 随着工程的动工，项目环境及内部设施达到定程度并有定 的氛围后，尽快办理房屋预售许可证，并开盘预售。 第十三章项目开发经营风险分析 本章拟对本项目进行盈亏平衡分析敏感性分析，以测度其开发 经营风险，然后对项目运作中的主要风险进行定性研究并提出相应对 策。 项目盈亏平衡分析 项目盈亏平衡分析包括项目经营收入保本点和项目经营成本点分 析。 项目经营收入保本点分析 以不考虑财务费用，建设投资总额万元计算， 保本销售额万元 保本销售比例 即销售收入达预测收入的时......”。