1、“.....达通路沥青混凝土路面改建工程，个四通八达，路况良好，畅通无 阻的交通道路网络已经形成。 地质气候水文铁山山岭南北伸延，出露三叠系硅质褐色硬砂岩，石色如铁，故名铁山。平均海拔 米，最高峰塔峰海拔米。主要的山峰有塔峰大崖角刀背山二尖山仙人帽小尖山等，峰体 陡直，需开辟石梯才能攀沿上顶。会登峰顶，向东俯瞰，百里山川尽收眼底向西极度目，川中丘陵此起 彼伏，延绵千里。 境内主要河流有州河巴河。 气候特点，夏热多雨，春秋宜人，冬无严寒。年均降水量毫米，年均温，月均温， 七月均温，属亚热带山地季风气候。 达县境内矿产资源和旅游资源十分丰富。水能资源理论蕴藏量为万千瓦，可开发量万千瓦 已探明矿藏种，主要矿藏煤天然气岩盐储量分别达亿吨亿立方米万吨，石灰石 资源分布广储量大。 第二部分项目概况 宗地位置 宗地北面是正在修建的体育中心......”。

2、“..... 宗地南侧紧邻中原油田，西侧有胜利油田。 北邻达县新汽车站米，南靠化工园区米。 宗地位置图 二项目渊源 宗地原为修建路段，政府置换用地的部分。 据中银介绍，宗地总面积为亩，为修建路段，政府出地代替相应修建道路的工程价款。 减小容积率，提升品质。 总面积为亩，其中建筑用地亩，建筑密度为，建筑面积万，容积率为。 净地，代征地为把容积率减小到，建筑面积可达。规划要求建筑 面积为，楼地价接近为元。 三宗地现状 项目规划用地性质为商贸住宅和基础设施等综合用地。 宗地为毛地，规划总面积为亩，其中建筑用地亩，建筑密度为，建筑面积万， 容积率为。净地，代征地为。如果保持总规划面积不变，减小容积率， 进而减小建筑面积，从而获得更好的绿化效果，提升规划的品质。 宗地地块以南规划有燃气管道通过，宗地北侧附近有楼盘已经开始动工......”。

3、“.....道路旁的为罗孚南山楼盘。 本项目房屋拆迁 四规划宗地紧邻周边的环境 景观环境 宗地规划紧邻周边的住宅开发运动健身的气氛浓重。 宗地北侧为正在施工的体育馆，具有良好的运动健身氛围。 宗地西侧规划为中医院和法院。 宗地南侧为胜利油田。 周边噪音分析 由于道路正在规划中，无法对噪音进行详细的分析 五交通出行 道路 规划的线路为主要干道 公交出行 正在规划中 六生活配套 规划中 七市政配套 规划中 八土地出让条件与程序 只要资金到位，土地证等五证中银保证在短期内办理。 九地价分析 根据达州国土资源局的数据显示，达州市城区新的土地级别和基准地价，已通过四川省国土资源厅技 术审定自年月日起实施......”。

4、“.....国际国内金融环境不容乐观，而且国家直在调控房地产业，目前对房地产业的宏观 政策可能仍会继续从严从紧，这和我们国家大的经济运行环境有很大的联系。地方政府的税收优惠政 基准地价成果表 土地用途商业住宅工业 土地级别元平方 米 万元亩元平方 米万元亩 元平方 米万元亩 级 二级 三级 四级 五级 策不会很明朗。 关于合作的风险 双方前期可能会合作比较愉快，随着项目的进行，各种不断出现的矛盾会加深双方合作的风险，双方 的利益的冲突也会不断的加深，包括在运作的程序和手段上，可能会出现新的些想不到的风险，甚 至包括在后期的利益分配上，也会遇到些意想不到的麻烦。 关于土地的风险 根据合作内容，该项目的前期工作，包括土地证，规划用地许可证，规划许可证和施工证等都有中 银房地产开发公司来运作，这可能给公司带来相当大的风险......”。

5、“..... 二风险控制手段 关于政策性风险，要求政府对书面答疑的答复和红头文件的方式予以盖章确认。 关于双方合作的风险，通过严格的合同控制其风险。 关于土地的风险，严格通过合同来实施控制。 三总体评价 根据相关项目的实际操作经验，本项目的政策性合作性和土地的风险基本在可控范围之内。同时， 通过必要的前期沟通和严格的合同控制可能会带来的风险。 第四部分市场分析 经济收入分析 国民经济持续较快增长。年，达县生产总值完成亿元，比上年增长以下简称增长， 人均完成元，增长。第二三产业增加值分别增长和。新型工业 迅猛发展。县属规模以上工业企业完成增加值亿元，增长，销售收入和利税总额分别增长 和。新增规模以上企业家。工业综合经济效益指数达到。第三产业繁荣活跃。成功举办达 州市首届美食文化节。家标准农家农资店通过了省商务厅省财政厅的验收......”。

6、“.....增长集市贸易成交额完成亿元，增 为，住宅支出比重般为以上恩格尔系数为，住宅支出占消费支出比重在 以上，城乡镇居民购房实力增强，住房需求量增大。 由于规划内容可以进行更改，本项目分两部分进行测算，第部分的规划面积为 平方米，住宅面积平方米，商业面积平方米，车库平方米，公建配套 平方米第二部分的规划面积为平方米，住宅面积平方米，商业面积 平方米，车库平方米，公建配套平方米。 第五部分方案成本及投资收益预测 成本分析 建安成本测算依据 以下内容因缺乏相关资料，本次测算分两个方案，暂按假定做法考虑 报批报建费严格按政府文件计取，未考虑打折或免收情况 因无相关地质报告，建筑基础暂按达州市已建建筑基础类型均按沉管桩 考虑 水电气暂按政府接至场地边考虑 人防暂按单独设置人防地下室......”。

7、“.....计算的建筑都为高层，建安成本比较高，销售压力大，回收周期相对比较短，项 目单位成本元平米，开发成本为万元，资本化利息记入开发间接费中。 表方案成本测算汇总 序号分项名称工程量单位成本元成本合计万元备注 土地费用， 土地拍卖价，万元亩估算，计亩 拍卖交易费土地拍卖价格 前期工程费用， 规划设计费， 三通平及护墙费， 地址勘探费， 图纸审查监理费， 报件， 保险费 基础设施建设费， 小市政，给排水电气化智能化人防 环境费用，道路绿化转墙景观亭廊 建筑安装工程费， 高层， 商业， 公建配套， 不可预见费，项的 开发间接费， 管理费用，销售收入的 销售费用，销售收入的代理费营销推广费 财务费用， 土地费用利息，自有资金亿，年 建筑成本利息，贷款资金个亿，占用年 开发成本......”。

8、“.....高层采用框剪结构，项目销售周期年，销售收入为万元。 表方案销售测算表 序号收入指标合计第年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年 销售收入 高层销售面积 高层销售单价 商业销售收入 商业销售面积 商业销售单价 车库销售收入 车库销售面积 车库销售单价 合计销售收入 三税务分析 应交营业税金及附加按计算 企业所得税按计算 契税按地价合同额的计算 土地增值税，目前土地增值税采用预征方式，按的预征率，结算返还的可能性不大，所以预缴 的土地增值税全部计入经营税金。 关于税收优惠，税返还风险较大，不作考虑。 表方案税费标准 税项税率计税依据预计税额万元计算说明 营业税附 加营业收入销售收入税率 增值税销售额预缴 印花税营业收入 按核定征收方式......”。

9、“.....本项目销售收入万元，成本支出万元，纳税支出万 元，净利润为万元。 表方案现金流量表 内部收益率为 净现值为万元 年投资回报率 回收周期为年。 项目第年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年 销售收入 前期工程费 土地价款 基础设施建设 费 建安费用 公建配套费 间接费用 不可预见费 营业税及附加 企业所得税等 净现金流量 累计净流量 第六部分方案二成本及投资收益预测 成本测算分析 按方案二成本测算，建筑都为多层，建安成本比较低，但回收周期比较长，项目单位成本元平 米，开发成本为万元，资本化利息记入开发间接费中。 表方案二成本测算汇总 序号分项名称工程量单位成本元成本合计万元备注 土地费用， 土地拍卖价......”。