1、“.....达到以上。其中餐饮的需求主要集中在快餐 特色小吃和中档饭店酒店则偏向于快捷式和三星级酒店休闲娱乐设 施则更偏好健身中心和洗浴中心等能够满足日常生活需求的配套。因 此，本项目的配套设施，不仅要求能够满足商户的日常生活工作的需 要，同时要利用本项目的区位优势吸引周边客流，烘托人气，从而增加 项目的商业氛围，提高项目的增值潜力。 购买车位 是否 选择会购买车位的比例为，因此在规划设计中应考虑业主对 车位的需求。 市场供给分析 全镇国民生产总值万元，工业产值万元，乡镇企业产值 万元。随着滨海新区大开发，区域发展迅速。目前的商业县周边聚 集了银行，数码专业店和餐饮娱乐类机构，商圈以日渐繁华。以后的发 展空间相当大，经开区的发展前景好。 项目分析 优势 道路交通 京福公路横穿镇全镇，交通十分便利。 消费人群 按照惯例......”。

2、“..... 才能保证正常的客流量。在本项目的辐射区域内，包括了发展成熟的商 业经济技术开发区这些都构成了定的消费人群。 原有市场 本项目的建设是为了构建具有购物休闲和文化性消费娱乐 旅游观光餐饮美食等功能于体配套完善的现代化商业综合体系 和商业模式，完善商业服务功能，提升城市形象。 劣势 商业氛围不浓 镇内缺乏高档的购物中心和商品经营，商业配套设施落后，商业 购物环境普遍较差，有停车场和休息娱乐功能的购物场所少。该区域的 商业氛围还没有营造起来，些原有的业主可能会持观望态度，不会进 行商铺的购买或者是租赁，这将大大的影响项目的正常运营。 资金用量大 本项目整体规模较大，前期工作当中涉及城中村拆迁改造，根据政 府相关规定，用于城中村安置补偿资金需足额存入指定银行账户，因而 导致本项目前期建设资金占用量大，这将对开发商自有资金投入量要求 较高，带来较大的资金压力......”。

3、“.....因此主要消费对象不广泛。 机遇 国民经济迅速发展 全镇国民生产总值万元。镇经济持续快速增长的趋势和国民 经济总量规模的进步扩大，为发展本项目奠定了坚实的基础。 现代物流业互补作用增强 现代的物流配送手段等在批发市场网络体系中得到了广泛应用，起 到了良好的互补作用，扩大了交易额，加快了商品流通，减少了仓储面 积，降低了运营成本，经济效益明显提高。大中型批发市场物流和商品 分流，销售和仓储场所分离，可使大中型批发市场的区 等餐饮娱乐区购物广场。 盈利模式定位 项目采用整体销售的盈利模式，以便尽快收回投资，减少商业风险。 客户群体定位 本项目开发目标为变革落后商业格局，重塑现代中心商圈，提升 镇城市品位的标志性代表性项目。本项目的客户群体面向政府机关工 作人员，游客教师医生私营业主企业管理人员以及周边县市......”。

4、“.....接近交通枢纽的区域，居民可 以借助各种交通工具便捷到达，具备很强的可达性和地段优势。 区位条件优越 城市商业街的区位条件是其能够带来效率和效能最大化的基本 依据。区位条件影响城市功能相知的确立和城市总体布局的规划设 计，更深层的说也影响城市商业街的客源市场和辐射能力。项目位于 镇交通主干道，具有优越的人流交通流优势。 建设条件 区域概况 位于西北部，地处京津两市之间，位于 西北部，海河水系中下游，东与宝坻区宁河县搭界南与 北辰区西青区河北省霸州市相连，西与河北省廊坊市安次区接壤， 北与北京市通州区河北省廊坊市香河县比邻。系滨海平原地区， 气候属暖温带大陆性半湿润季风气候。全区总面积平方公里， 常住人口万人。改革开放以来，充分发挥本地优势，抓住机 遇，深化改革，创新求实，实现了经济和社会事业的蓬勃协调发展......”。

5、“.....地处京津两市之间，位于西北部，海 河水系中下游，东与宝坻区宁河县搭界南与北辰区西青区河北 省霸州市相连，西与河北省廊坊市安次区接壤，北与北京市通州区河北省廊坊 市香河县比邻。系滨海平原地区，气候属暖温带大陆性半湿润季风气候。全 区总面积平方公里，常住人口万人。改革开放以来，充分发挥本地 优势，抓住机遇，深化改革，创新求实，实现了经济和社会事业的蓬勃协调发 展。 交通条件 京福公路 公共设施条件 周围米范围内的公共配套设施相对完善，城市基础设施齐 全，基本能满足本项目建设的需要 第四章建设规模及内容 建设规模 规模确定的原则及参考依据 商业街最主要的服务功能出来购物以外，还要有旅游娱乐展 示和商务等功能，以满足现代人的购吃住行等的生活需要。 商业步行街建设在考虑完善上述功能的同时，必须具备适度规模。规 模太小会导致功能欠缺，商业引力减弱规模过大将导致购买力分流......”。

6、“..... 功能布局商业街建筑功能应包括购物休闲餐饮娱乐休 闲观光，比较科学的设计模式是商业商务配套各占的比例。 营业面积商业街的营业面积也不宜过大，从般消费者的反映 看，条商业街有万平方米的营业面积可能是人们体力心理所 能接受的最高值。 长度般来说商业街的有效长度大多为米至米， 真正能的商业繁华段落般不超过米。 高度商业街的建筑物高度不宜过高，因为过高的建筑会产生压 抑感，影响人们逛街的心情。商业主街的建筑般为两层楼高，个别 大商场可到层。 宽度商业街的宽度应根据客流量决定，但注意不要过宽。商业 街的宽度应在至之间。 建设内容 建设内容包括商业商务酒店住宅广场及停车场所等 公用配套设施，以商业街为核心的，集酒店商务办公大楼公 寓大型购物中心，特色商铺等多业种多业态为体的尝试综 合体......”。

7、“.....项目前期准备阶段的工作计划安 排如下 对项目所在地的居民进行安置，原有房屋拆迁 实施三通平，满足开工条件 委托设计单位，对设计方案进行进步修改确定 与城市规划管理部门协商，办理有关建筑工程施工许可证等 安排短期或长期信贷，确定与落实建设资金 对市场状况进步的进行分析，初步确定销售价格 组织招投标活动，并与承包商谈判，签订建设工程承包合同。 项目建设阶段计划安排 项目进度安排的依据 根据房地产开发前期工作的般规律结合项目内各类建筑物构筑物的实际 情况，依据全国统建筑安装工程工期定额，对工期定额进行适当调整，初 步确定各施工阶段的开发期，编制项目小区建设各项工作的进度计划。 进度安排原则 进度安排力求合理，最大程度减少开发商的资金压力，同时考虑采取滚动开 发的模式，利用前阶段的销售收入资金开发下阶段工程。 分阶段开发的原因与目的 实施项目分阶段开发，可以通过前阶段预收收入实现资金的回收......”。

8、“.....保证本项目的顺利实施。从而降低开发商的资 金压力，实现利益的最大化。 在市场竞争压力较大市场需求状况的变动不确定的条件下，分阶段开发可 以试探市场反应，根据市场变化情况及时调整后期的开发建设，随机应变，充分 适应市场需求 第四章项目总投资估算与资金筹措 项目总投资估算的依据 建筑安装工程综合概预算定额 建设工程其他费用定额 项目总体规划设计方案 相关概算指标 国家发改委建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知 计价格号 建设委员会关于印发建设项目城建费用统征收办法实 施细则的通知市建发号 发改委编制的建设工程其他费用定额 国家发改委建设部关于印发建设工程监理与相关服务收费管理规 定的通知发改价格号 城市建设拆迁安置实施细则 城中村改造管理办法 类似工程的相关造价费用水平 其他的有关房屋开发建设的相关收费标准......”。

9、“..... 项目总投资估算 项目的总投资包括土地费用工程前期费用建安工程费用城建费用室 外工程费建设监理费建设单位管理费预备费以及建设期利息等项。 土地费用 项目占地面积为亩，其中有亩地用来安置村民，根据城中村 改造管理办法的相关规定，城中村改造综合用地以划拨方式供给，不需要缴纳 土地出让金。 拆迁补偿费其中拆迁面积为万平方米，每平方米的拆迁补偿费用按 元考虑，合计万元 过渡费按照每人万元考虑，共人，合计万元。 用于开发建设的土地为亩，结合未央区的土地价格，同时考虑城中村拆 迁的优惠政策，综合确定每亩为万元，合计万元。 因此本项目土地费用为万元。 建安工程费用 依据建筑工程综合概预算定额，结合类似工程的实际造价， 考虑实际物价的上涨......”。