1、“.....以及跨国企业进驻的过程中。区域未来写字楼物业供应体 量的逐步增大物业档次也将稳步提升。这些利好因素也将进步提升区域 的商务环境，并促进地区的高新科技产业的稳步发展。在这种变化过程中， 未来区域消费结构也将逐步由现在单纯的生活型消费为主向生活型与商务型 消费互补的方向发展。 周边写字楼对本项目影响 从现有写字楼物业的分布以及本项目所处位置来看，本项目临近高科技产业 园区内的写字楼物业群，辐射范围可覆盖科技园区的办公人群。基于以上客观条 件，未来项目主要消费者也将以高科技产业园区办公人群为主，因此，项目 定位上也需考虑定数量的休闲娱乐餐饮类型业态。 地地区区交交通通状状况况总总体体分分析析 区域公共交通状况分析 地面公交客运系统 在人们的日常生活中，公交车辆是其出行的主要交通工具，同时其也是商业项目 对外联通的主要工具之......”。

2、“.....良好的公交客运 系统可相应增加消费辐射半径。因此公交线路的数量及其对外联通性将直接影响 到区域商业的经营，如何对其进行合理地疏导，将直接影响到地区的消费环 境......”。

3、“.....公园定福庄东柳花园 运通线吴庄蔚园永定路中关村广顺北大街来广营广顺北大街 运通线南湖渠南湖东园购物中心人民大学六里桥长途站购物中心 科技园广顺北大街中国科技馆北太平庄巴沟村广顺北大街 四惠站大北窑农展馆酒仙桥公园南皋公园 东直门花家地南里花家地街阜通东大街来广营阜通东大街 路联大北窑农展馆亮马桥三元庵丽都饭店广顺北大街广顺北大街 来广营广顺北大街中日医院中国科技馆阜成门广顺北大街 来广营南湖东园湖广中街农展馆广顺北大街来广营广顺北大街 金盏郁金香花园蟹岛度假村公园酒仙桥东直门公园 科技创业园宏昌路亮马桥朝阳门王府井北京站科技园 大北窑农展馆亮马桥丽都饭店宏昌路东湖宏昌路 三义庙中国科技馆中日医院经贸大学花家地来广营花家地 雍和宫和平里火车站展览中心阜通西大街东湖阜通西大街 东直门左家庄三元桥花家地北里宏昌路科技园宏昌路 科技创业园广顺北大街购物中心东直门外广......”。

4、“.....顺北大街 三营门木樨园方庄潘家园四元桥广顺北大街广顺北大街 环行铁道阜通西大街花园立水东北旺中路阜通西大街 来广营花园北营门门头村北京植物园香山东路花园 大西洋新城南门花家地北里西钓鱼台岳各庄红星美凯龙花家地北里 嘉园天桥农展馆燕莎友谊商城广顺北大街农艺园广顺北大街 善各庄广顺北大街酒仙桥商场朝阳公园西直河广顺北大街 锦绣大地市场玉海园中关村四元桥公园金盏公园 孙河东站阜通西大街亚运村中关村颐和园香山阜通西大街 西北旺村北苑家园广顺北大街珠江帝景京南交易中心广顺北大街 北京西站北辰路购物中心广顺北大街善各庄广顺北大街 外南湖渠亚运村中关村青塔朝阳路南湖渠南湖渠 老君堂南站朝阳公园阜通西大街北苑家园都市芳园阜通西大街 前苇沟花园燕莎友谊商城安定门西北旺市场花园 大峪苹果园地铁定慧寺国家图书馆广顺北大街东湖广顺北大街 北京南站大观园儿童医院西直门广顺北大街奶子房......”。

5、“.....白 天人数明显少于夜间，区域内消费高峰时段与市区也有较大差异。从对区域 调研结果得知，区商业经营时间般为早时，晚上营业时间可持续至 晚时左右。白天冷清夜晚火爆的营业状况成为消费的特色。 但由于原来区域商业配套条件不完善等诸多不可回避的问题，直接造成了 社区休闲性购物及文化娱乐需求的商业存在着很大的市场空白，区域内消费 没有得到有效释放。目前对百货零售类商业的需求量明显较大......”。

6、“..... 商务办公人群对餐饮休闲类业态消费需求较大，对定档次的消费购物需 求也明显高于普通居民。 商务办公人群具有较高的学历水平，普遍文化素质较高，此类人群拥有超前 的消费意识，消费观念较为前卫，购物餐饮以及娱乐休闲都是他们日常 生活的重要组成部分，对个性的特色商业有着浓厚的兴趣，他们工作压力较大，作为缓解工作压力的种方式，在工作之余他们普遍到休闲娱乐场所 进行消费。 由于区域内有大量写字楼公寓存在，在此工作居住的人群又以外企职员 驻华外籍人士居多，此部分人群工作生活节奏较快，工作与生活时间存在着 较多的不固定因素。方便快捷省时的就餐方式是他们的首选，由于区域内商 务办公人群不断增多，可提供的商务餐饮服务较少，不能满足区域内对餐饮的 消费需求，同时休闲娱乐业态从规模和特色方面也还不能满足此类消费群的 需求，造成了区域内的消费人群外流......”。

7、“.....娱乐类休闲类消费成为其 生活必不可少的部分。餐饮服务也有定的国籍特色。 从年规划至今，直都是住宅先行，缺少产业支撑，区域内居住着 很多韩国人，随着中韩贸易额的不增加，经济往来的纵深发展，会有越来越 多的韩国朝鲜人到北京来工作居住，而欧美日本新加坡等国家组成的 外籍人的消费习性也不同，这些人聚集的特性强，对文化休闲类消费需求明 显，特色的餐饮酒吧娱乐城等都是此类人群的主要消费场所，已经 在区域构成另类消费群体的个重要组成部分。 此类人群消费能力高，有定的消费品味，不同于普通居民类消费，对日常 消费品的购买也有较高的要求，般都在大型中高档消费场所进行购买消费。 但在本区域适合这类消费的场所在本区域屈指可数，区域内也还没有家有 综合服务的，集餐饮娱乐商务服务日常休闲购物为体中高档消费场 所。因此，在未来，随着此类人群的不断增加......”。

8、“.....商务型外籍人士消费潜力将不容忽视。这类消费 人群也将带动并引导区域内更多的高收入人群前来消费。 二区域商业市场环境分析 区区域域商商业业市市场场发发展展历历程程 作为北京市规模最大的开发建设用地，社区经过几年的发展已逐步成为集居 住办公科技产业研发及配套商业于体的副都市中心，地区规模已初步 成型。但由于受规划部署以及房地产开发建设等因素的影响和制约，这地区商 业设施的开发相对滞后于居住类物业的发展，早期商业配套仅局限于京客隆华 润等生活超市中福百货零售以及个别建材城大中电器等商业设施，截至 年底，商业供应约为万平方米左右，但无论从数量还是档次上来看，商用 物业直存在市场缺口。 年以后，随着区商业金融用地的逐步开发，各类型商业项目陆续面市......”。

9、“.....另外，宝星国际融科橄榄城国风北京等项目也有大型商业配套，预计 年前后推出。届时，新兴商业供应将不低于万平方米，甚至超过目前 西单商圈的商业总量。 区区域域商商业业市市场场现现状状分分析析 现有商业供应分布 现有商业面积约多万平方米，商业主要集中在三个区域 广顺大街沿线由花园星源国际夏都盈座等沿街项目的底商组成，以 二层临街商铺为主，业态多为日常生活配套及餐饮。由于具有稳定消费客群 的支持，大多商铺经营状况良好，出租率达到以上南湖北路与湖光北街交汇的金十字街这里是传统的成熟商圈，由京客隆 超市大中电器鑫隆百货市场及其周边店铺组成。该路段平均日客流量可 达人左右，周末节假日期间日人流量超过万据调研，该商圈内京客 隆超市平均日流水额为万......”。