1、“.....拥有 相当宽泛的余地来进行市场定位，来寻求市场的缝隙，进行差异化 竞争，获得更多利润。 二房地产需求十分旺盛，开发潜力巨大 消费升级转型带动住房改善型需求增长。方面，从消费结构看，国外先进国家发展的般规律表明，恩格尔系数为 左右时，是房地产业的快速发展时期。年，我市城镇居民消费 的恩格尔系数略低于，居民消费重点已经转向住行和教育等 方面，消费结构的升级转型，将较大幅度地提高住房消费在居民消 费中的比例，增加住房消费总量，提高住房消费质量，由有其房 向优其房转变，改善型需求增长。另方面，从消费水平看， 城镇居民收入的增长，消费水平的提高，无疑也为住房质量的改善 奠定了坚实的基础。年以来，我市和人均增长均在 以上城镇居民人均可支配收入从元上升至年的 元......”。

2、“.....年均增长。 城市化进程加快提供自动型住房需求。城市化是世界各 国共同的发展规律。根据国际经验，当国经济进入持续稳步增长 时期，城市化也将进入个快速发展时期，房地产业与个国家或 地区的城市化发展水平有着很强的正相关关系。因为城市化发展所 带来的人口增长，将提供巨大的自动型住房需求。年，我市城 镇人口占总人口的比重为。按照政府提出的每年要提高个 百分点城镇化的发展指标，到年将达到，在未来几年中， 如果我市人口自然增长率仍保持年的，预计城镇人口净 增加约万人，以人均住房面积平方米小康标准计算，每年就 需要约万平方米的住房。 危旧房改造产生被动型住房需求。近年来，我市以经营城市为理念，以政府为主导，采取市场化运作旧房的拆迁改 造工作，将旧城改造目标化，由政府有关机构负责组织实施......”。

3、“.....年，拆除各类危 险破旧房屋万平方米，其中住宅万平方米,年,新增棚 户区改造万平方米。据了解，至年预计拆迁改造危旧房 万平方米，每年约万平方米，按照膨胀系数测算，每年要 新建万平方米以上的住房，才能满足被动型住房需求。 人均居住面积偏低，主动型住房需求大。年，我 市城镇人均住房面积平方米，虽比年提高了平方米， 但与全国平均水平平方米相比，相差平方米在全国 个副省级市中位次偏后，居第位。国际经济实力 显著增强新世纪以来经济呈现快速增长趋势，年是振兴东北 老工业基地的开局之年，在这年里，沈阳的经济发展不仅增长速 度达到了十年来的最高水平，经济运行质量更是显著提高。 沈阳近八年人均走势 说明从年至年的七年间，沈阳人均连续保持 着递增的趋势，年的人均增长率更是达到 年已完成亿元......”。

4、“.....从总量上看，沈阳市的总值不算高，因为 在沈阳市，我们拥有较多的国防科技产业，不计算在国家的总 值中，但从图表，我们不难出，沈阳市的快速增长过程，及有利于 全民收入水平的提高,沈阳市进入城市发展的快速成长行列。 房地产经济与政策分析 国八条 高度重视稳定住房价格 切实负起稳定住房价格的责任 大力调整住房供应结构 单位元 , , , , , , , , , , , , 年年年年年年严格控制被动性住房需求 正确引导居民合理消费需求 全面监测房地产市场运行 积极贯彻调控住房供求的各项政策措施 认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。 盟森营销观点 国务院为进步规范房地产的有序发展与挤压房地产的泡 沫，在房地产的税务与管理进行宏观调控......”。

5、“.....房地产价格的增长势头在减缓，二线城市出现负增长，三线 城市房价减缓增长国家宏观调控基本上取得了成效，二线城市 房地产泡沫被部分挤出，国家宏观调控取得了成效而三线城市的 房地产减缓增长，从另个方面影响了各地方城市发展的增长 值，房地产的开发与销售，是三线城市增长的主要来源，各地 方结合中央的要求，准许各地方，根据自身情况，对国八条区 域落实进行调整，特别是房地产两年内再交易的，增收的营业税 方面，在二线城市，二手房营业税落实较少，般只采用 的营业税，全国只有山东青岛增收的营业税，按全国现阶段房地 产的发展情况，我们认为中央不会在今明两年再出现针对房地产增 长的严管宏观调控制度。 土地大限 年月日，国土资源部签发号文件招标拍 卖挂牌出让国有土地使用权规定，以下简称号令，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式......”。

6、“.....所有经营性开发的项目用地都必须通过招标拍 卖或挂牌方式进行公开交易。国土资源部监察部日前联合 下发关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情 况执法监察工作的通知，为协议出让经营性土地使用权规定 了最后期限年月日。 盟森营销观点 国家从土地方面控制了不正当的竞争，让房地产的开发商，在 土地方面的确取得，基本上是公平竞争另方面也控制了部分 地方官员权钱交易，受贿的行为。 央行两次加息年月日至年月日 央行将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水 平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准 利率的倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水 平和内部定价规则。以年期以上个人住房贷款为例，其利 率下限为贷款基准利率的倍即，比现行 优惠利率高个百分点。 盟森营销观点 国家通过央行......”。

7、“.....逐步取消了优惠政 策，通过对消费者的消费制约，把房地产贷款与其它行业的贷款推 到条起跑线上竞争，从另方面阻止了部分社会上的热钱， 流向房地产,或者是其它方面。 目录 第部分市场调研 项目宏观与微观环境分析 房地产经济发展环境 房地产投资规模进步扩大，发展空间广阔 经济发展将带动房地产开发规模进步扩大。年 以来，我市国民经济以年均的速度持续快速增长，经济实力 显著增强，地区生产总值由年的亿元增至 年的亿元。房地产项目利用外资的份额也明显增加。 年以来，沈阳新批房地产项目个，合同外资额亿美元，占总 额的房地产项目实际利用外资达亿美元，占总额的。 从目前我市经济走势看，未来几年我市经济将继续保持这样的 发展速度，它必将带动我市房地产开发规模的进步扩大，以适应 区域经济发展的需要......”。

8、“.....从中长期看，国家最近出台的宏观调控政策，对稳定房地产市 场，促进房地产业持续健康发展具有积极作用。全面建设小康社会 奋斗目标的提出国家振兴东北老工业基地政策的出台，以及沈阳 市政府提出的土地分块出让，配套分期付款，分割发证，分批次 预售，审办联动，强化拆迁，配套先行，活跃房地产市场，加大金 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,融支持等多项措施，也将激发房地产商的投资信心和积极性，为 我市房地产开发投资的持续增长提供了强有力的政策保障。 良好的投资环境为房地产投资规模进步扩大创造了条 件。目前，我市城市建设日新月异，道路交通明显改观，供水供 电情况明显改善，中心城市的载体和辐射功能日趋增强，周边地区 的聚集作用进步加大。随着环保模范城市森林城市活 力城市等荣誉的取得，沈阳的名片越来越亮丽......”。

9、“.....为投资规模的进步扩大创造了条件。在 加强城市硬环境建设的同时，沈阳市政府注重软环境建设，积极转 变政府工作作风，努力打造服务型政府，减少行政审批手续， 提高行政效率，对吸引房地产开发投资，增加房地产供应起到了促 进作用。 较大的利润空间驱使房地产供给不断增加。任何个行 业，任何个企业的最终目标都是追求利润最大化，房地产开发企 业也不例外。据业内专家测算，目前单个房地产开发项目的平均利 润率在，这就必然形成了房地产投资的内驱力。沈阳作为东 北特大中心城市之，具备较大的市场空间，拥有持续稳定的房地 产开发市场需求，可使房地产开发企业在房地产开发项目中，拥有 相当宽泛的余地来进行市场定位，来寻求市场的缝隙，进行差异化 竞争，获得更多利润。 二房地产需求十分旺盛......”。