1、“.....而且能够带来投资， 增加金州经济升级，并且能够凝聚人气，增加氛围，提升金州区的商业竞争能力， 推动金州区整体经济发展。 建设地下商业街能够缓解繁华地带的交通状况 金州中心广场历来是集交通商业餐饮服务业金融贸易及各种车辆 通行及各种人员集散的枢纽。随着金州区的发展扩容，城市人口和流动人口机 动和非机动车辆不断增加，该区域已成为金州城市交通的个瓶颈，尤其是在上 下班高峰期已出现了较为严重的交通堵塞现象。由于车流量激增，市民穿行于车 流之间到通过商业区冒着较大危险，具有不安全隐患。本项目建设后，通过修建 地下人行通道，可以较好解决该地段人车混流，行人过街不安全和车行不畅的现 象，实现人车分流，缓解繁华中心地面人员通行流量，有效解决交通拥挤状况， 从而消除安全隐患，给市民打造个功能更加完善人与自然更加和谐景观更 加秀美壮丽的广场。因此，地下商业街的建设十分必要......”。

2、“.....同时也贯彻执 行了各级政府关于城市建设的规划方针，是增加金州区综合配套设施，完善金州 区域整体竞争能力的必然选择，是金州商业圈扩大改造增加商业景观氛围的重 要手段，对繁荣金州经济提升金州区整体形象益处极大。本项目建成后，还可 以解决部分下岗人员就业问题，有利社会稳定。而金州区的稳定发展又能够促进 大连市城市经济的发展，提高大连市整体改革开放水平引进域外资金，促进大 连市城市及经济建设，具有重大的现实意义。 建设地下商业街是大连中凯创业投资有限公司的经营需要 大连中凯创业投资有限公司的主要投资发展方向就是地下商业街及其配套 设施。选择金州区建设商业街符合大连中凯创业投资有限公司的长远规划和经营 方向。经过项目前期市场调研和初步效益分析得出......”。

3、“.....经营地下商业街完全有商业市场客观需要，具有各种不同档次的消费群体， 对商业需求旺盛，经营商业店铺能够产生定的经济效益，所以，金州商业街的 建设能够为投资公司带来经营收入，提高公司的资金利用率，是大连中凯创业投 资有限公司经营发展的迫切需要。 项目概况 拟建地点 大连市金州区斯大林路与胜利路交汇处。 建设目标 金州城市区域将以金州商业圈为中心发展规划，在金州区商圈区域将形成现 代化多功能便捷的地上与地下互动的核心商业中心。 商业街开发将不会影响现有金州区商业中心地表绿地，工程完工后，将建成 标准较高的休闲广场。商业街将建设地下层，通过商业街形成地下交通网络， 疏导商业中心人流，缓解目前商业中心交通拥堵的状况，并减少交通事故。同时 商业街集购物餐饮商贸休闲以及停车服务等于体，与周边的商业网点自 然结合，为市民提供处购物消费娱乐休闲场所......”。

4、“..... 建设内容及规模 建设内容 本项目主要建设内容有地下商业街总体景观设计商铺设计通道给排 水供电照明通讯消防等公共辅助工程设计。 建设规模 景观道路 斯大林路地面街道改造，景观节点上设置休闲广场，现有步行街局部拓宽， 重新铺装设计。 进出口 地下商业街设置出入口个，其中主出入口个，次出入口个，疏散出 入口个。同时设有电动扶梯部，每个出入口平均面积约。 建构筑物 工程位于大连金州区，呈十字型，斯大林路长度约米，宽度约米 胜利路长度约米，宽度约米向应广场建筑面积为中心广场建 设面积，项目主要利用激动车道，同时在主要人行过街及商场位置设置 个出入口，项目总建筑面积约，工期为个月。 公用工程 本项目公用工程主要有给水排水供电通信供热通风消防等工程 建设......”。

5、“.....项目建成后，对改善金州城 市商业面貌改善居民购物餐饮和娱乐环境，缓解交通拥堵状况具有重大作用， 建议加快设计，尽早建设。 第章市场预测 市场调研 金州区经济发展概况 大连市经济发展概况 金州区是大连市的重要组成部分，大连市经济发展对金州区经济发展起着巨 大的推动作用。大连市是金州区的直接腹地和消费市场，大连市经济发展水平和 消费能力对金州区商业开发产生定影响，为此，正确判断和把握大连市经济发 展水平和消费市场状况是进行金州区商业市场开发的前提。 国家统计信息网公布......”。

6、“.....初步核算， 全市实现地区生产总值亿元，按可比价格计算比上年增长。其中， 第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长 第三产业增加值亿元，增长。二三产业构成比例为 ，对经济增长的贡献率分别为和。按常住平 运动男装 电器童装 餐饮娱乐 中高档个点好双电梯 门市斯大林路忠记中高档好 门市胜利路吉野家高档好 门市胜利路休闲品牌好 调研结果及分析 从商业形态上来看，通过实际走访，发现本区域商业形态较为完善，高中低 档分配较为合理，基本含概了金州区全部商业形态，尤其品牌店，风味小吃等业 态比较成熟，但是整个区域分布缺乏连通性，安盛购物广场和新玛特之间需要横 穿两条主要干道，交通极为不便新玛特安盛购物中心和步行街之间大约有 米距离，将传统商业和新兴商业体完全隔离，整体来看，商业体系并不是很 完善，缺少关键的交通枢纽......”。

7、“.....通过和当地消费者沟通了解到，当地人相对来讲更爱 面子，所以当新的商业体成型之后，由于具备良好的购物环境，而且还有强大的 品牌支持，故销售情况相对较为理想。但由于新兴商业品牌支持等相应的成本增 加，导致顾客很难享受到实际优惠的价格，直接将客户两级分化，很大部分顾 客只能选择区步行街购买低端产品，产品结构逐渐倾斜。 从周边商业体的投资价值来看，主要购物场所都是为招商或者招租模 式，相对经营成本较高，销售利润降低，通过对部分经营业主的走访，有部分 人愿意自己购买相关的产品来降低经营成本除新玛特安盛购物中心对外招商 外，其它商业形态均为招租模式，档口面积平米不等，租金大约在 元年，按年回本计算，售价高达，万元区间通过当地中介公司 了解到，商业区中心网点没有空置率，售价般在万元以上，租金相对较低， 年回本。 从业态业种上来讲......”。

8、“..... 主要布局以超市珠宝品牌服饰鞋帽箱包运动电器连锁美食为主， 金州商城和步行街代表了传统的商业模式，主要经营小百，化妆品，小饰品廉 价服饰等低端产品市场上相对于流行时尚休闲娱乐文化等产品属于空 白点。 通过上述市场调研分析显示，金州区现有商业市场尚有较大发展空间。良好 的经济发展大环境，日渐攀升的居民消费能力等形成了潜在旺盛的供需消费市 场，而供需市场的出现为商业开发企业提供了投资发展的大好时机。因此，建设 购物餐饮休闲多位体的立体化景观式商业区十分必要。 所以大连中凯创业投资有限公司开发金州区地下商业街具有广阔的消费市 场基础和经营发展空间。 市场预测 消费群体组成 金州区总人口约万人，非农业人口约万人，外来务工人口约万 人金州区全区接待游客万人次，其中海外游客万人次金州火车站目 前有条火车运营线路通过，年发送旅客万次......”。

9、“.....同比增长公路客运周转量亿人公里，同 比增长。 消费市场是由多种因素构成，包括消费群体组成消费倾向商业网点布局 及其配套条件等等，要做好金州区消费市场预测，必须做好客流量消费倾向及 其相关因素分析。 商业街客流量分析 本项目市场调研客流量的统计时间为年月日，星期。根据消费 特点，每星期是消费淡日，因为周末休息日购物高峰刚过，统计数据略低，平 日商业中心购物人流更加旺盛。 商业中心客流量统计表 表统计时间年月日星期 地点商业街新玛特人行道新玛特南门新玛特北门金州商城和新玛特之间的人行道 时间 状况进入人 年龄结构 青年 中年 老年 出来 提袋人， 提袋率为 年龄结构同上 进入新玛特 人 进入新玛特 人 出来人， 提袋率为 出来人，提 袋率为 客流组成 固定客流 周边常住民众，为消费群体的重要组成部分......”。