1、“.....制造业产业员工月平 均工资为元人民币，仅是沿海发达地区的，素质较高而价位较低的人 力资源，成为南昌吸引外来投资者的重要优势。 最后，经济快速提升，投资商机无限。 在当今如火如荼的产业大转移资源大重组发展大联合的经济全球化趋势下， 南昌迎来了新轮发展契机。在江西省委省政府的正确领导下，在海内外广大投资者和企业家的积极参与下，英雄城发生着日新月异的深刻变化。 南昌的投资环境日益改善，经济发展不断加快，市场景气度持续上升，尤其是 企业家信心指数和企业景气指数双双走强，这充分表明南昌所蕴涵的巨大发展空间 和投资机遇南昌现象不仅正受国内各界人士关注，而且已被国外各方友人瞩 目四最品牌日益彰显，近年世界银行发布的对中国个城市投资环境调查 报告中，南昌被列为类，与北京深圳成都等特大城市并列美国科 勒公司在历经两年考察全国个城市后，把绣球抛在了南昌......”。

2、“.....打造了全国第张成本最低回报最快效率 最高信誉最好的招商品牌，作出了全国第个亲商扶商安商护商富 商的庄严承诺，颁布了全国第部南昌市优化投资环境条例地方性法规，这 正是我们今天期待各位有志之士投资于南昌创业于南昌成功于南昌的呼唤, 第三章项目建设条件 区位条件 江西安义工业园区是通过国家发改委审核江西省人民政府批准的省级工业园 区，是南昌国家经济技术开发区和南昌国家高新技术产业开发区的配套园区，是昌 九工业走廊的的魅力板块，是南昌半小时经济圈的耀眼新星，是镶嵌在两个国家级 森林公园之间的璀璨明珠。 工业园区总体规划平方公里，现已拉开平方公里发展框架，依据区位和 产业布局已规划建设为心二轴三纵横四区六产业八组团结构形态， 初步形成建材纺织化工食品加工磨具磨料电子等支柱产业。园区依新城 而建，学校医院银行宾馆和职工就业培训中心等配套设施齐全......”。

3、“.....中心区设置管委会会展中心金融服务中心接待中 心购物中心企业家俱乐部职工休闲中心等主要项目。同时，保留中心区域植 被情况较好的处山体，形成工业区内的绿心。 二轴即条以南昌至安义县城的通道南安级公路为主轴线，条以园 区主干道凤凰循环大道为中轴线向东西面纵深发展。 三纵横即以凤凰路舞凤路循环东路为路网框架，向南北两向拓展，并形 成内外环路，三纵三横主干道为园区提供与外界的主要联系，内外环路则 完成了各工业组团间的网络联系。 四区即在园区内规划建设金融区生活区商业区行政服务区，合理配置 小学幼儿园医院便利中心等便民服务项目，各自服务于东西两侧的工业组 团及周边居民。并派金融电力水力工商等职能部门进驻，为园区提供功能齐 全的配套服务。 六产业做强做大建材纺织食品电子化工磨料磨具六大产业......”。

4、“.....结合工业 区期已经开发的工业产业现状，由东至西布置了八个相对完整的工业组团 纺织园食品园建材园精工园创业园磨具园起步园和高新园。 交通运输条件 安义工业园区位于县城东大门凤凰山上，南安级公路穿境而过，距县城 公里南昌市公里昌北国际机场公里九江港和国际名山庐山公 里昌九高速公路和京九铁路新祺周车站公里，完全融入了南昌半小时经济 圈。伴随着江西高速路网日益发达，以南昌市为中心的天字型高速框架已完全形 成，江西安义工业园已形成小时之内通达浙闽粤沪苏皖鄂湘 等八个省会城市涵盖人口亿的小时经济圈。 创业园座落在安义工业园区内，总体规划面积为平方公里。为鼓励创业者 创业，针对创业园，我县出台了系列政策，如在企业用地上，落户创业园的企 业用地价格在基准地价的的基础上下浮，并允许创业者先上车后买票......”。

5、“.....同时，如既往地做到辛勤工作天不休息，优质服务 小时无区别，取消双休日，工作在现场解决问题在线。千方百计为投资 者提供用电用水用工信贷等个性化优质服务。至创业园开工以来，已吸引落 户企业户，合同资金亿元，意向项目个，意向投资金额亿元。 未来年，我县规划在创业园引进落户企业户，创业资金亿元，实 现工业产值亿元，利税亿元，安排就业岗位个。 第四章项目工程建设方案 项目用地概况 安义金凤凰创业园拟规划用地亩约万平米，位于江西安义工业园 区。 项目建设内容 生产车间 根据江西安义工业园区的发展规划，项目建设强调现代工厂建筑风格，标准两 层生产厂房，简洁大方，色调采用明快的色调，显得大气，有大工业园之气势。 安义金凤凰创业园将着力建设日用品卫浴生产区包装工业生产区两大制 造区域。商务办公及展示中心 商务中心区建设为栋六层现代的公共建筑体......”。

6、“..... 将园区的科技交流商务会谈电子资讯服务人力资源服务管理和营销等于 体 公共食堂 公共绿化用地 厂区道路停车场绿化 合计 项目预计总投资额及投资计划 项目土地成本为万元人民币基础工程建设总投资万元人民币。 可引进厂房生产设备及生活配套等设备投资约万元。合计项目投资总额 亿元。 项目建设期为年半个月，总投资约为亿元。 第七章融资方案 项目融资主体 项目融资组织形式为项目法人融资形式。项目融资主体为南昌力博投资有限公 司。是家私营企业，法定代表人为余磊，注册资本万元，公司地址南昌市红 谷滩新区洪城时代广场香榭座室。 项目资金来源 项目自有资金筹措 项目自有资金筹措为亿元。 项目自有资金筹措拟通过以下几种方式解决项目法人资本金，南昌力博投资有限公司为开发本项目 招商引资款转作投资，当项目进入市场后，根据项目稳定的客户关系......”。

7、“.....转作为投资，作为部分后续资金的来源。 项目债务资金筹措 项目建设投入资金除项目自有资金外。债务资金为亿元，主要通过向银行申 请中长期开发贷款的形式解决。 银行贷款在建设期内的利息按每年实际发生额分期支付，在项目租赁回款到位 后偿还本金。偿还贷款的资金来源主要是项目可用于还本的开发投资利润。 融资方案分析 资金来源可靠性分析 本项目融资方案中属于项目法人自筹资金的份额较高，亿元的资本金达到 项目总投资额的，根据法人南昌力博投资有限公司的现有实力，自筹资本金 的能力可以得到保证。 虽然，目前的宏观政策环境导致银行对房地产开发商的贷款控制较严，基于本 项目很好的市场前景，丰厚的投资汇报，信用等级，再加上开发商自有资本金比例 高达，项目四证齐全，完全满足银行开发贷款的切条件，争取到亿元左 右的银行开发贷款是完全有可能的......”。

8、“..... 自有资金部分占 债务资金部分占 对于个房地产地产开发项目来说，融资结构基本算合理，债务资金利息负担不重。 融资成本分析 对于以上融资结构，基于自有资金和银行开发贷款占去绝大部分比例的情况， 虽然如今银行加息，贷款利息水平有所增加，中长期贷款利率，但总的来看，不 管是债务性固定回报率融资，还是权益性融资，都将面临较大的融资成本支出，银 行开发贷款成本相比之下还是处于个较低的水平，在这种情况下，此融资方案的 成本算较低水平。 第八章财务分析 编制说明 本报告财务预测是通过充分借鉴广东浙江江苏等地关于工业园内厂房出租 市场规律及收入项目的基础上，做个以下科学合理的财务预算，以及结合工业园 投资规模估算......”。

9、“..... 通过对其工业园区出租市场的租金调查，结果告诉我们其厂房及商务办公等市场 租金大约在元月以此为依据及结合我省对工业招商引资的力度，我 们金凤凰创业园的厂房及商务中心等租金初步定为元月。 工业园厂房仓库商务中心等年租金收入约为万元。 生活配套宿舍食堂等 按照广东浙江江苏等地的工业园内宿舍规模，般每间左右住 人，每间租金在元间月，约每平米为元月。从而初步 预算金凤凰创业园的生活配套年租金收入约万元。工业园年租金收入 综合年租金收入以上两大块，预计年租金收入为万元。 经营收入预测 根据预测，项目预计的总资产投资亿元人民币，而工业园制造行业年对外 主体营业收入约亿元人民币。 利润预测 项目金额万元 主营业务收入 工业园租金收入 主营利润 所得税按预测 净利润 财务评估 根据上述财务预测的结果显示，项目建成后，将每年实现万元人民 的营业收入......”。