1、“.....显示市场的价格承受能力仍然有较大空间。 主力户型面积区间 三项目分析 优势分析 地段优越，堪称新城市核心地段 配套稀缺和完善，具有吸引力 通达性好，交通方便 城市拓展区，城市形象好于老城 现状较好，商业氛围浓，改造有基础 年灵宝市场主要在售项目户型面积区间统计 房小房中房大房小房中房大房房复式 主力面积区间房，房。二劣势分析 地块规模有限，规划受限 地块南面建筑将遮挡地块视野并影响日照分析 地块较少地上停车位用地面积，未来商业受影响大 周边商业档次较低 三机会分析 地块资源稀缺，商业氛围较好......”。

2、“.....是项目核心位置更加突出 新华路尚未打通，打通后区位价值将更加显现 片区成熟快，周边项目的入伙将带来大量人气 规划尚未成型，存在调整机会 四威胁分析 宏观调控可能会更加严厉 灵宝潜在供应量较大，将稀释住房需求 灵宝新建项目商业面积过剩，将存在招商资源的争夺 旧城项目的改造速度加快，将争夺区域热点地位 四项目发展战略 地块综合评价 该地块具有得天独厚的地理优势，拥有不可再生的区位资源，周边教 育医疗资源丰富，未来的发展前景非常看好。同时引入公寓式办公的概 念，赋予项目多功能的超强特性，能随意适应市场需求。 二发展战略 本项目的总体战略 短平快 短合理安排工期，严格控制进度，在最短的时间内完成项目 开发 平预期合理投资回报，不盲目追高房价，严格控制成本支出， 制定优势价格定位......”。

3、“.....塑造产品鲜明特色，制定最佳营销 推广计划，举占领市场，以最快速度完成销售。 同时，通过项目的成功开发，开始建立公司知名度，完成向专业地产 开发商的过渡，为公司未来长远的发展树立品牌效应。 市场定位 本项目的市场定位为 灵宝最具投资潜力的城市综合体 轩瑞﹒国际城 繁华价值全家共享 客户定位 白领，高级白领，金领 年龄岁为主，首次置业，买房为过渡性质， 自由职业者年龄岁为主，自主创业，用于自住或者开办工作室。 政府和企业的中高级管理者，老板 年龄岁为主，二次或多次置业，工作范围广泛，喜欢项目的区位，作为第 二居所，休息或者作为招待朋友等用途使用。 投资和养老者 看好区域价值的投资者以及喜欢区域的养老者。 归纳其共同特点为 有定的经济实力， 人际关系较广 具有定的经济意识......”。

4、“.....注重精神享受 看重性价比，精明有自己的主见 有定文化基础，易于接受新生的生活方式和价值观念 五项目开发流程 仔细分析总体项目开发流程，是正确安排项目开发计划资金计划安 排和工作控制点的必要保证，对项目的运作有极其重要的指导意义......”。

5、“.....办理建 设用地规划许可证 测算地价报企业法人，缴纳地价 工程及材 料设备订购合同 售楼处样板房及环 境工程施工 完成前期策划 销售宣传资料准备 销售文件准备 审定价格策略 销售人员组织及培训 推广方案完成及审定 银行按揭准备 完成销售 六项目收益评估 销售收入 表项目销售收入估算表 项目销售收入估算表 建筑类型建筑面积 预计均价 预计销售额万元 元 公寓式办公 商业 合计 预计项目实现销售金额亿元 二投资估算 有关工程计划说明 本项目规模为总建筑面积平方米，按照政府部门的规划条件 中原公司的初步规划设计建议和开发公司的实际情况......”。

6、“.....因此预计建设工期为个月， 从年月开始施工，根据工期项目从年月开始销售。 项目总投资估算 本项目开发建设总投资额合计为万元，其中各项成 本费用的估算额及单价详见下表。 表项目总投资估算表 项目总投资估算表 序号项目总计元单价元 土地面积 可售容 积率 高层塔楼建面 商业建面 建面合计 土地费用 前期工程费用 建安费用 高层 商业 合计 室外工程费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费 开发建设总投资合计 项目总投资估算具体说明如下 土地费用 即为取得房地产项目用地而发生的费用，包括住宅和商业用地的补地 价款，以及拆迁补偿安置费用。本方案中土地费用依据发展商提供的数据为依据。 项目土地费用合计万元。 前期工程费 包括项目前期投入的可行性研究费用以及勘察设计费用等......”。

7、“..... 建筑安装工程费 参考乐山市相关工程标准，以及根据类似工程建设经验估算确定。 项目建筑安装工程费合计万元。 室外工程费 室外工程配套主要是小区内的绿化等，本项目的室外工程配套费合计 万元。 管理费用 即房地产开发企业的管理部门，为组织和管理本项目的开发经营活动 而发生的各项费用。参照乐山市房地产开发项目的平均水平，并结合 本项目特点，按前述项之和的取值。 项目管理费用合计万元。 财务费用 即房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。此项费用按照贷款 万元贷款年计算，按银行年期贷款利率计算，财务费 用为万元。 销售费用 即用于本项目销售的广告宣传费市场推广费和销售代理费等。参照灵宝市房地产项目销售的平均水平和经验值，结合本项目的特点，按 销售收入的取值。 项目销售费用合计万元......”。

8、“.....在这里是指公用设施专用基金。 项目开发期税费合计万元。 其他费用 主要包括监理及质安监费用租售丈查费和竣工面积丈查费等。 项目其他费用合计万元。 不可预见费 参照灵宝市房地产开发项目的平均水平，按前述各项费用之和的 取值。 项目不可预见费合计万元。 以上项目开发建设投资在房地产项目产品建成时，应按照国家有关财 务和会计制度形成开发产品成本。 三资金筹措 资金来源 本项目建设共需资金万元，根据分析各种融资渠道的可能性和合法性， 并考虑筹资成本与筹资风险，确定本项目的资金来源主要包括自有资金资本金 银行贷款和销售回款等。 项目筹资方案项目资金筹措方案数据汇总见下表。 自有资金 本项目自有资金资本金为万元，占项目投资总额的，已投入项 目土地费用并已取得项目用地......”。

9、“.....已基本 具备了由信贷资金解决其余投资的所需条件。 银行贷款 本项目银行贷款总额为万元，占项目投资总额的。 销售回款 本项目预计销售回款共计可达万元。 表项目资金筹措表 序号筹措资金来源筹措资金数额万元筹措资金比例 自有资金 银行贷款 销售回款 项目总投资 借款偿还计划 本项目预计共需银行贷款总额万元，贷款期限为年个月，贷款年 利息率为。假设项目竣工时次性偿还借款 总利息银行贷款总额 万元 项目还本付息的来源主要包括利润和销售回款。 四项目利润核算 销售收入估算 根据本报告销售收入预算，项目销售收入合计万元。 销售税金及附加估算 按照规定，本项目销售须交纳的销售税金及附加包括 营业税按销售收入的计征，即万元。 城市建设维护税按营业税的计征，即万元。 教育费附加按营业税的计征，即万元。 项目销售税金及附加合计万元......”。