1、“.....南连富阳桐 庐和淳安，北靠安吉，是距离上海杭州等大都市最近的山 区市。 社会人文优势临安秀丽的山水吸引来众多名人墨客。谢安昭明太子 李白白居易苏轼郁达夫周恩来等曾留下他们的足迹 和诗文，给临安的山水更增添了深厚的文化底蕴。临安的佛 教文化源远流长，西汉佛教初传中国时就有印度僧人入天目 山播教，天目山被尊为韦驮菩萨的道场。历代高僧辈出，在 东南亚尤其是日本影响深远。 经济发展优势 临安是首批全国生态建设示范市，经济发达，社会和谐 发展，两次跻身全国农村综合实力百强县市行列， 被列为浙江省十七经济强县市之。具备发展老年事业 的经济实力和条件。 五项目规划原则 根据对项目的具体定位，结合开发设想，在此提出项目 规划方案，以期为项目开发分析提供依据。 在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的 要求......”。

2、“.....还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑 社会心理学所涉及的居住心理问题。 设计要人性化 要方便老人出行，不能有过多的台阶，有台阶处应有相 应的轮椅通道楼梯两侧要有扶手，路面间隔应设休 息坐椅，室内地面应采用防滑设计，按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便等等，总之设计要人性 化，满足老年人的特殊使用要求。 生活要智能化 应配备紧急呼叫对讲系统，网络系统消防系统等保障 老人安全。 环境要园林化 应有幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广 阔的公共活动空间以及安全的娱乐锻炼场所。 户型要合理化 应充分考虑不同年龄阶段不同阶层等因素，每户面积 控制在左右。户型设计要个性化合理化......”。

3、“..... 项目组合 在项目投资机构进入后，实行项目公司重组，形成三方合作模式，即临安碧雪湖农庄有限公司，负责项目土地使用 手续和项目规划建设各项手续办理取得项目开发的合法 手续等北京金丰泰和投资发展有限公司，负责项目运营策 划管理投资方，负责项目投资。 三方暂定的股份比例为临安碧雪湖农庄有限公司， 北京金丰泰和投资发展有限公司，投资方。说明， 股份比例需视投资方的要求洽谈确定 七项目建设的主要技术经济指标 规划用地总面积亩。 土地用途住宅用地 使用功能居住养老 建筑形态以多层为主，小高层为辅，底层架空 建筑高度多层约层 综合容积率 建筑密度 绿化面积 项目总投资亿元其中期投资亿元 项目建设期年 八项目效益分析义......”。

4、“.....可谓市场大，潜力大， 但就老年人住宅市场而言，虽然核心家庭逐年增多，传 统家庭逐年减少，但这毕竟需要个时间过程，特别是老年 公寓这种居住养老方式和生活方式必须得到老年人客户群 体及其子女认可，而认知认可更需要个时间过程，其认 可程度决定了老年人住宅市场成熟程度，认可时间长短决定 了老年人住宅市场成熟时间长短，因此，本项目风险之就 在于老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式的认可 程度及时间长短。 消费群体的特殊性和项目产权归属的敏感性导致项目具有较大风险 房地产业是高风险高投入的产业。房地产项目除了项 目营销运作之外，在很大程度上还有个资金运作，项目营 销运作和资金运作的成功与否决定着项目开发成功与否。老 年住宅项目面对的是岁以上的特殊消费群体，他们虽有 积蓄，但由于赡养老人......”。

5、“.....购 置老年公寓住宅在很大程度上要借助银行住房按揭贷款和 子女资助，特别是我国银行现行房贷政策对岁以上老年 人是不发放住房贷款的，这样老年人购房资金来源要么以子 女名义贷款购房，要么由老年人独资购房，要么老年人出资， 子女资助购房。不论哪种筹资购房形式都涉及个产权和 继承权的敏感问题，特别是多子女的老年人家庭将更加敏 感。因此老年人购房资金的来源及房贷政策的障碍或多或少 会影响老年人购房消费，也必然会给房地产开发商带来资金 回笼资金周转的负面影响，这是本项目风险之二。 十风险规避建议与结论 老年住宅项目强调地理位置优越和自然环境良好，同时 市场需求很大，拥有可观的经济效益和良好的社会效益，是 个充满商机和可行度较高的项目。但为了提高本项目抗风 险能力，化不利为有利因素，将风险值降低到最低程度，特 提如下建议 认真进行项目选址......”。

6、“.....选择好项目地段 是打造老年人公寓个性和特色的载体和必须的物资条件，老 年人公寓项目能否成功关键在地段，因为地段是唯的，是 其它条件不可替代的。 本项目必须要做好总体规划，有了科学完整统 的总体规划，项目就具有了量身定做的依据，更加有效 的避免项目开发建设中的随意性盲目性，确保项目的顺利 实施。 项目实施前，还应在本案报告基础上进步进行市 场调研。在调查过程中，对长三角地区老年住宅市场不但要 进行定性分析，还要进行定量分析，以便从营销角度对老年 人住宅市场项目定位，市场前景作出准确判断并提出详尽而 具有针对性和可操作性的方案，以便化解风险。 综上所述，随着长三角地区房地产市场竞争日渐激烈， 房地产开发商依据市场整体发展趋势，通过市场分析，避开 激烈竞争的房产市场，另辟蹊径，转而投资新式老年住宅公 寓......”。

7、“..... 老年住宅项目强调地理位置优越和自然环境良好，同时 市场需求很大，拥有可观的经济效益和良好的社会效益，是 个充满商机和可行度较高的项目。但为了提高本项目抗风 险能力，化不利为有利因素，将风险值降低到最低程度，特 提如下建议 认真进行项目选址。老年人公寓项目必须具有能满 足老年人养老心理和生理需求的个性和特色，选择好项目地 段是打造老年人公寓个性和特色的载体和必须的物资条件， 老年人公寓项目能否成功关键在地段，因为地段是唯的， 是其它条件不可替代的。 本项目必须要做好总体规划，有了科学完整统 的总体规划，项目就具有了量身定做的依据，更加有效 的避免项目开发建设中的随意性盲目性，确保项目的顺利 实施。 项目实施前，还应在本案报告基础上进步进行市 场调研。在调查过程中......”。

8、“.....还要进行定量分析，以便从营销角度对老年人住宅 市场项目定位，市场前景作出准确判断并提出详尽而具有针 对性和可操作性的方案，以便化解风险。 综上所述，随着重庆市房地产市场竞争日渐激烈，房地 产开发商依据市场整体发展趋势，通过市场分析，避开激烈 竞争的房产市场，另辟蹊径，转而投资新式老年住宅公寓， 是富有远见的选择。 项目宗旨 适应中国老龄社会的到来，发展社会养老，建设和谐 社会，实现老有所养老有所医老有所教老有所学 老有所为老有所乐的目标，促进社会和谐稳定发展。 二项目宏观背景 按照国际标准，当个国家或地区岁以上人口占总人 口或岁以上人口占总人口以上时，即为老龄化社 会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多 的国家，岁以上的老龄人口约为亿，占我国总人口 的，而且这个数字每年都在以的速度增长......”。

9、“.....根据国家有关部门统计预 测，到年，老年人将占全国总人口到年， 老年人将占全国总人口的，届时每三个半人口中就有 个老年人口。 三长三角地区老年人住宅市场发展趋势 民办产权式老年公寓将成为未来老年人住宅市场的 发展趋势 纵观长三角地区老年人住宅市场的发展现状，各养老院 无论是从硬件设施和软件配套上都存在数量和质量的问题。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,许多老年人既想远离城市的喧嚣和孤单又恐在养老院无法 满足宁静舒适生活的要求，民办产权式老年公寓的出现将 打消老年人养老的多种顾虑，在北京广州等地此类型的养 老住宅深受老年人喜爱。民办养老机构的优势表现在，体制 机制灵活，适应性强经营策略上更多思考管理手段上多 样，市场化运作负责程度上责任心强，全年无休，以院为 家，是事业型运作成本上更经济有效......”。