1、“.....前期为打开市场形成火爆的销售场面。我们可以选择较少体量总体量的位置较好不同户型的产品。同时配合推广活动及极具诱惑的优惠政策，从而形成市场的追捧。在第二阶段通过逐步取消优惠合理提价的方式让市场产生本项目的希缺感，而再加之耒阳消费者从众心理强攀比心理重的特点，让买了房子的人感到满意让没买房的人后悔。而在第二阶段可通过对现有客户维护和激励，让其为本项目做活的广告转介绍。充分发挥口碑效应。在销售的收尾阶段，充分利用销控。让部分类房源作为经典保留房发售。避免在尾盘出现销售停滞情况。在销售节奏方面，可以通过市场反应及项目销售情况制定出合理的推盘体量和推盘时间。这样才能是项目利益最大化。简言之整个项目的营销策略就是多次推盘低价入市口碑宣传打开局面。而只要局面打开，获得了市场的认可。则前期所损失的利润可在后期的多次的推盘中及提价中弥补。第十二章投资经济分析本项目的经济评价主要考虑财务的评价，财务分析是从项目本身可能发生的财务收支的分析出发，通过比较该项目需要发生的支出和它可能获得的收入来研究投资项目的微观经济效果。本项目的经济评价本项目是城市房地产建设......”。

2、“.....它的经济效益是房地产国民经济效益的反映。因此，参照国家计算和建设部的建设项目经济评价方法与参数以其中社会折现率采用，建设期为年评价年限为年。本项目经济费用本项目经济费用，包括建设期本项目工程建设的经济费用，以及本项目建成后在评价期内的各项目经济费用。评价期的经济费用包括人工工资福利及社会保障费销售费用正常维护费用和其它费用。人工工资福利费根据本工可第六章可知，本项目建成后公司组织管理人员编制为人，按第六章人员工资福利计算方法，总共费用为万元年。在年年底项目运营后，年度工资为万元。考虑到物价增长和平均年增长级工资等因素，人工工资福利的年增长率为。营运成本销售费正常维护费根据以往数据经验，房屋销售费按总销售额的房屋正常维护费按建构筑物建设费的作为基准价格。预测期内各年经济费用数据见表。年评价期内经济费用表表年份人工工资福利等销售费用正常维护费合计备注基年数据财务评价财务分析又称微观经济分析，即从项目本身可能发生的财务收支分析出发，通过比较该项目需要发和的支出和它可能获得的收入来研究投资项目的微观经济效果，本项目财务分析的基准贴现率为，其建设期为年，评价期为年含建设期......”。

3、“.....分析计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目盈利能力清偿能力等财务状况，据以判别项目的可行性。财务评价中收入与费用的计算项目总投资包括固定资产投资，建设期借款利息流动资金。总投资形成的资产分为固定资产无形资产递延资产流动资产。经营成本项目的经营成本包括项目总成本费用扣除固定资产折旧费，无形及递延资产摊销和利息支出以后的全部费用，即经营成本总成本费用折旧费摊销费利息支出。总成本费用外购原材料费用工资福利养护费折旧费摊销费利息支出其它费用。固定资产折旧，本项目采用年限平均法，即年折旧额固定资产产值预计净残值率年限在该项目中，折旧年限为年，净残值率为。无形资产和递延资产中的开办费按经营期平均分摊到管理费中。营业税按征收，城市维护建设税和教育费附加以营业税为基数，分别征收所得税税率为。特种基金按税后利润征收，法定盈余公积金按可分配利润提取，公益金按可分配利润提取......”。

4、“.....投资计划与资金筹措见表投资计划与资金筹措表表单位万元序号项目合计总投资固定资产投资建设期利息流动资金资金筹措自有资金银行借款预售房款耒阳市蔡子池市场农改超总建筑面积共为，均为高层商住楼，其中住宅面积为，住宅要安置半建筑面积。商铺面积为，地下车库，利用率为，约车位个。根据第十章耒阳市房地产市场及项目分析评价，参照邻近的小区，高层住宅均价为元。商铺均价为元。停车位元。高层住宅销售收入万元商铺销售收入万元停车位的销售万元销售总收入万元负债合计资产合计总销售收入总成本费用财务评价报表和评价指标计算结果利润估算根据财务评价的参数费用和收益，可利用损益表计算出运营期内各年利润见表财务盈利能力分析可利用现金流量表见表投资利润率投资利润率，投资利税率投资利税率，资本金利润率资本金利润率，经济效益费用比费用比财务评价中的清偿能力分析资产负债率资产负债率，固定资产投资借款偿还期本项目预期二年期借款万元，贷款利率为，贷款利息为万元，经营期内用于本项目还款付息的资金来源主要是利润......”。

5、“.....大部分来自预测和估算。由此存在不同程度的不确定必将给投资者带来定的投资风险。以下的不确定性分析主要是对项目的投资风险因素进行概要的分析，为今后项目运营提供参考。风险分析通货膨胀风险经分析本项目通货膨胀风险较小，预计我国物价上涨率将保持在稳定的中低水平营运期成本相对于售房收入要小得多，如出现物价上涨情况，可通过适当调整售房标准来抵御通货膨胀风险。融资风险经分析本项目融资风险较小，这是因为项目的部分资金来源可靠，业主有雄厚的资金实力，在耒阳，引资项目建设具有政府优先扶持政策支持，此外，通过投资人与金融机构直接签定协议的形式，由金融机构承担部分融资风险。工程投资风险如缺乏设计经验导致设计漏项，特别在物价上涨的情况下，将会造成实际建设费用超出概算项目将面临巨大的工程投资风险。针对这种风险，在设计时组织对项目的估算进行认真核查对省内市内内类型项目进行考查，比较和分析，由于省内及我市内近年来已积累了大量此类工程的设计施工经验，只要设计阶段认真把关，完全能将工程投资风险降低到最小程度......”。

6、“.....其中工程费用万元，其他费用万元，不可预见费万元。详见下表所示。表总投资估算表单位万元序号工程及费用名称建筑工程设备购置安装工程室外工程其他费用合计工程费用建筑工程费文物中心库房区展示展演区文保科研区游客中心与公共活动区传承教育区行政业务办公区设备及辅助功能区安装工程费通风空调工程给排水工程变配电工程序号工程及费用名称建筑工程设备购置安装工程室外工程其他费用合计消防工程安保工程楼宇自动工程照明工程电梯工程设备费设备安装费办公和生活家具购置费室外工程费工程费用合计二工程建设其他费土地费编制可行性研究报告费用招投标及管理费工程勘察费工程设计费环境影响评价报告编制费工程监理费城市基础设施建设配套费供电贴费序号工程及费用名称建筑工程设备购置安装工程室外工程其他费用合计财政性投资评审费地震安全性评价咨询费施工图纸审查费工程保险费竣工图编制费建设单位管理费开办费工程建设其他费合计三不可预见费四工程总投资资金筹措项目总投资万元，全部申请国家财政拨款。第十六章经济效益分析茂县羌族博物馆属于文化事业单位，非赢利单位，注重社会效益。对大众群体免费开放，附属服务项目是收费的，具有定的创收能力......”。

7、“.....茂县羌族博物馆新馆属公益项目，采用收入成本分析法进行经济分析。本项目建设周期年，其中前期准备年，集中建设年半，布展时间半年。经营效果测算茂县羌族博物馆新馆以社会效益为主，在日常经营管理中，开源节流增收节支，通过特色的有偿服务增加经营收入，力争做到社会效益与经济效益的有机结合。建成后的博物馆新馆经费来源主要是自身经营创收和政府补贴两部分。其中，经营创收部分主要用于部分消耗性支出如展品修护维护以及其他保障日常经营正常运转的相关费用。聘用人员工资房屋维修设备维修改造等维修性支出部分依靠国家给予定补贴。经营收入测算门票收入茂县羌族博物馆对大众完全免费开放，远期也不会收取门票。文化产业和服务业等其他收入餐厅等服务部经营收入纪念品特色相关书籍资料和部分国外特色品的销售收入多媒体服务经营收入主要利用声音图像等现代化科学段展现，使参观者能够对展览内容做出人性化选择场所出租收入博物馆在展览淡季，可将部分展览大厅出租，用于其他形式文化展览文化交流及讲座培训场所讲解费及语音导览设备出租收入对于集体观众需要讲解的初步按元批次收取讲解费语音导览设备出租按照元人计算停车场收入......”。

8、“.....按照的增长技术经济指标计算。投资估算编制说明估算说明建筑工程费结构费用结构工程费用参照钢框架结构工程，并结合项目特点，如层净高较高荷载要求大抗震等级高等因素，按照元装修费用装修费用的估算根据不同功能区的使用需求，参照其他地区博物馆的装修标准和造价指标，并结合本地区的造价水平分区估算。建筑工程费用总计万元，详见下表所示表建筑工程费用估算表序号项目名称建筑面积单方造价元合计万元小计结构装修文物中心库房区展示展演区文保科研区游客中心与公共活动区传承教育区行政业务办公区由市场推出项目产品。前期为打开市场形成火爆的销售场面。我们可以选择较少体量总体量的位置较好不同户型的产品。同时配合推广活动及极具诱惑的优惠政策，从而形成市场的追捧。在第二阶段通过逐步取消优惠合理提价的方式让市场产生本项目的希缺感，而再加之耒阳消费者从众心理强攀比心理重的特点，让买了房子的人感到满意让没买房的人后悔。而在第二阶段可通过对现有客户维护和激励，让其为本项目做活的广告转介绍。充分发挥口碑效应。在销售的收尾阶段，充分利用销控。让部分类房源作为经典保留房发售。避免在尾盘出现销售停滞情况......”。

9、“.....可以通过市场反应及项目销售情况制定出合理的推盘体量和推盘时间。这样才能是项目利益最大化。简言之整个项目的营销策略就是多次推盘低价入市口碑宣传打开局面。而只要局面打开，获得了市场的认可。则前期所损失的利润可在后期的多次的推盘中及提价中弥补。第十二章投资经济分析本项目的经济评价主要考虑财务的评价，财务分析是从项目本身可能发生的财务收支的分析出发，通过比较该项目需要发生的支出和它可能获得的收入来研究投资项目的微观经济效果。本项目的经济评价本项目是城市房地产建设，也是城市扩容可分割的组成部分，它的经济效益是房地产国民经济效益的反映。因此，参照国家计算和建设部的建设项目经济评价方法与参数以其中社会折现率采用，建设期为年评价年限为年。本项目经济费用本项目经济费用，包括建设期本项目工程建设的经济费用，以及本项目建成后在评价期内的各项目经济费用。评价期的经济费用包括人工工资福利及社会保障费销售费用正常维护费用和其它费用。人工工资福利费根据本工可第六章可知，本项目建成后公司组织管理人员编制为人，按第六章人员工资福利计算方法，总共费用为万元年。在年年底项目运营后，年度工资为万元......”。