1、“.....年，西湖南面推出了元辰国际同成广场万豪国 际等项目，销售均价均在元左右，万豪国际收盘均价上调到元。 年，西北湖首先推出北湖假日西北湖•凤凰城项目，西北湖•凤凰城开盘均价 元平方米，临湖高层预计售价在元左右。本项目是今年下班年推出 的最后个豪宅项目。 价格趋势 年份 价格 涨幅 我们从上表价格上涨趋势来看，随着土地稀缺性发展，西北湖版块楼盘价格呈飞 速增长态势。平均年增长率在以上。由此证明，高端产品的市场需求较为明 显。 零点分析区域房地产市场发展迅速，房价迅速抬升，有利于本项目依市就势， 为本项目实现价格拉升打下坚实基础。 三写字楼市场分析 本项目所在的西北湖板块是武汉写字楼最为集中的区域，这些写字楼无论是在数 量上，还是在档次上都是武汉之首。对酒店式公寓而言，这些写字楼蕴含了巨大 的消费市场......”。

2、“.....均为武汉高档写字楼，入住企业为外 资企业跨国企业和成熟的企业公司，这些公司经济实力雄厚，处于发展辉煌 期。他们的业务遍布全世界，囊括了各行各业优秀人才。根据我司调查统计，仅 仅上述八大写字楼入住企业超过家，员工总数超过万人，年经济能力达 到数千亿元。员工平均年收入水平为万元左右，是武汉员工收入最高的写字楼 集群区。 零点分析写字楼密集员工综合能力高经济能力强，为酒店公寓的经营提供 了稳定的客源，同时，这些人群将成为本案投资的潜在目标客户群。也正是有如 此众多高收入者来支撑酒店产业......”。

3、“.....这里集中了武汉大量金融机构， 并伴随着落户了大批大型跨国企业，这些机构和公司带动了区域经济活力，并产 生大量高收入群体，为了满足这部分高收入群体的生活需求，西北湖区域出现了 系列高级商务酒店高档餐饮机构高档商业购物中心高档咖啡茶楼及休闲 娱乐场所。地段的稀缺性环境优美性高档配套的便利性，西北湖迅速成武汉 名副其实的富人区，并不断吸收有钱人住此区域。根据调查，该区域购房的客户群体收入较高，经济实力雄厚，分布区域相对较为 广泛，但依然以公司老总私企老板高管为主要群体。这些客户群体的家庭年 收入都在万以上，他们事业成功，追求更高档次的生活享受，其个性张扬 自信有攀比心理，但其思维慎密，眼光较远，对产品有较强的挑剔性......”。

4、“.....完全达到酒店 式公寓发展配套条件。 ◎区域经济活跃，是武汉中央商务区中央金融区武汉首席富人区，方面 能够支撑酒店经营后的客，楼为商场，楼为设备层， 层为酒店式套房公寓，层为复式楼。台北之星层的酒店式公寓 在年月结束销售，而层的复式楼部分持续用了五年时间才得以 消化。户型面积从室厅的平方米到室两厅的平方米，由于时间跨度 大，销售价格也从元逐渐上涨到元。 定位推广在台北之星的定位上，却涉及了酒店式公寓的多种类型 日常接待用商务类酒店式公寓 办事处分公司酒店式行政公寓 作单身公寓公寓式酒店 最佳投资工具产权式酒店 当时武汉市场上尚未形成如此丰富的酒店式公寓产品类型。日常接待用 房型设计标准为酒店式套房，其厨厕齐备，交通方便，环境流，非常适 合单位接待用。不但省下笔招待费，同时还可增值。办事处分公司 首付万，月付元，买比租更划算。作单身公寓面积适中......”。

5、“.....交通方便，安全舒适。最佳投资工具武汉市流动常住人口达万， 长期停留酒店房价太高，不划算长期租房，不方便台北之星的定位，正 好介于酒店与租房之间。可以说台北之星借助有时卖点和定位，取得了较好的业 绩。但是他虽然借用了酒店式公寓的概念，但台北之星并非严格意义上的酒店式服务公寓。首先，酒店式服务公寓房型以类似酒店标准间为主，配有豪华商务套 房，提供居家生活所需的厨卫家具等多种生活设施。简义上说，需要具备基本 的精装修标准。其次，物业管理应该由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公 司进行管理。当时台北之星物业管理费定在元平方米，配套管理费 元。有趣的是，台北之星的物业管理公司广州佳音在物业管理的领域资历尚浅， 并没有其它代理的个案。对于酒店式公寓而言，当然是十分欠缺的。而且，在户 型配比上，台北之星全部规划为套房，这也和武汉后期出现的酒店式公寓以 单间为主不同......”。

6、“.....取得了较好的业绩，但 是从产品本身和定位来看，有诸多不成熟之处，并非严格意义上的酒店式公寓， 只不过运用了酒店式公寓的些许元素。 汉飞青年城 产品情况汉飞青年成为武汉首个非烂尾楼改建的精装修产权式酒店公寓。它具 有余套小户型，层标高。销售均价从到元不等，目前其二手 房交易价格已经飙升到平方米之间。在房型上面标准层 米，挑高米内复式型双层，汉飞青年城年底主体结构封顶， 年月毛坯交房，年月精装修交房。其主要产品为精装小户型房，有自 助式洗衣家政中心购物超市咖啡厅健身房商务中心智能化系统星 级酒店式电梯大堂，内部空间可任意分割组合，有线宽带空调热水器浴 霸抽油烟机电磁炉橱柜厨卫设施配套齐全。可以说汉飞青年城为当时 武汉市场上最为先进的小户型产品，但是收房后，消费者才发现物业出现的种种 弊端，过少的电梯......”。

7、“.....过低的层高，还有过少的车位 等等。 定位推广汉飞青年城率先提出了精装修酒店式高级服务公寓的概念。它将这 种新概念诠释的十分直白 得房率 买平方得立方 买房送装修七大类酒店式物业管理服务 用租房的钱买房，的年收益 开盘后，开发企业通过看楼通道包装红地毯，样板间有各种装修材料的具 体产地品牌标识。外立面广告报纸广告在长江和楚天发布连续四个整版的 广告，交纳定金用户可获得抵值卡等系列手段赢得市场认可，并度刷 新武汉住宅销售周期最短纪录。 零点评析汉飞青年城依然非严格意义的酒店式公寓，而是精装修公寓。 他的最终目的是用来投资和过渡性居住，无论从长线还是短线投资或者自住来 看，他都是种时髦产品，和真正的酒店式公寓有定差距，起码在功能上达不 到酒店要求。 圣淘沙 产品情况圣淘沙位于万松园路与万松园横路交汇处，占地面积平方米， 总建筑面积平方米......”。

8、“.....容积率，绿化率，拥有 个停车位，为两栋层建筑。该项目从年月开盘到年月，销 售价格从元拉升到元平米。圣淘沙大厦由江汉饭店管理有限公司管 理，统经营统管理。为五星级酒店级别，目前套房会员价格从到 元不等。非会员标价最高达到元间晚。 定位推广圣淘沙定位产权式酒店公寓，以吸引投资客为主，通过稳定的收益 回报吸引客户，承诺稳定回报率。由于该项目产品品质打造较好，占据较好的地 理位置，加上定位明确，卖点突出，赢得了市场认可。 零点评析圣淘沙是真正意义上的酒店式公寓，其产品结构特点都符合酒店运 营，我司认为该项目在销售上取得了成功，但后续运营是否成功要看酒店管理公 司如何管理。 兆瑞国际 产品介绍兆瑞国际为层高层，其中三层群楼，十八层酒店公寓，共计 套客房。该项目目前已经完成主体工程建设，预计年月推出。销售起家 元平方米，最高价达到元平方米......”。

9、“.....决定酒店运营成功与否主要 设计到招商能否成功，即产品卖点和特色是否具有足够的吸引力来吸引酒店管理 运营商。另外，项目周边环境和消费力是否能够支撑酒店公寓发展。招商成功后 产品将以怎样的形式进行销售，其价格问题客户群体问题投资收益问题是否 都能够被市场认可，基于这系列问题，必须对市场进行详尽了解对产品进行 精确定位才能进行全方位推进，达到预期开发目的。 区域环境分析 区域概述 本项目位于武汉中心城区西北湖片新世界国贸大厦旁，北望西北湖南临中 山公园武广商圈东靠汉口南北主动脉新华路西依城市主干道青年路。交通便 利，区域配套成熟。西北湖近年来已经发展为武汉高档商务金融区，区域住宅 写字楼金融银行已经成为武汉最为核心。年以来，西北湖陆续开发高 档住宅项目，成为武汉富人区代名词......”。