1、“.....完全销售将会存在定的市场压力。为了规避上述风险，必须在项目硬件软件上加大投入，首先在设计上要体现实用性，敞开式的办公空间将有利于客户的实际需要，硬件设施以甲级写字楼标准配备。高标准的物业加之优秀的物业管理将有利于增加投资者的信心。在实际操作中，写字楼部分可以以租售结合或以租代售的方式推向市场，迎合投资者及租户的各自需求。商场部分可以在项目建设期间，有针对性的联系大型百货经营公司或超市，将商场整体出租，以减少营销成本并能提高物业知名度。九项目可行性综合评述及相关建议从财务分析可以看出，在项目租赁方案中，每年租金收入稳定，并能在较短时期内收回全部投资，获得理想的投资回报率在项目租售方案中，项目能在短期内收回投资，并有长期的租金收益。因此，从公司近期资金回收和远期稳定经营收入角度出发，在市场推广时，可以考虑采用租售结合或以租代售的方式。综上所述，本项目只要采取合理规划科学开发及专业营销手法，该项目写字楼部分及商场部分均可具有较理想市场空间，我司认为该项目具有较为可观的投资价值，项目可行，适合在当前开发......”。

2、“.....结合地块整体规划，在建筑风格上保持致，以增强项目整体气势，弥补项目规模小的弱势在规划条件许可情况下，考虑将地上三层地下层作商场，以增加项目租金收益，缩短投资回收期写字楼部分按照甲级写字楼标准设计。通讯自动化和办公自动化是实现高标准智能办公空间的必要保障，故本项目可考虑采用通讯光缆入户综合业务数据网等配套设施，同时可建局域网，预留电话线插口和信息点，并聘请专业的物业管理公司提供优质的物业管理在市场推广过程中，写字楼部分可采用租售结合或以租代售的形式进行，尽可能的提高销售业绩，以期将短期收益和长期收益结合起来，保证资金回收的合理性根据目前王府井片区商场经营模式来看，商场部分采用整体出租，统经营的方式较为合适。络四通八达，占尽地利人和，真可谓是日进万金的风水宝地。回顾北京的写字楼市场从年开始有了较快的发展，由于改革开放的不断深入，市场经济开始步入轨道，外商外资的大量进入促进了北京写字楼市场的发展，使北京写字楼市场迎来了第个开发高潮。当时的些写字楼都卖出了天价，如万通新世界广场西单国际大厦等项目......”。

3、“.....正因为这些原因，更加吊起各路发展商胃口，纷纷跑到北京圈地建楼，以期分得杯羹。时间洛阳纸贵，使得北京写字楼项目遍地开花，到处都有在建的写字楼，呈现出派欣欣向荣的景象。摄影柯达快速冲印运动之足星巴克咖啡等。项目西临规划中的地块，南至韶九胡同，北临灯市口西街，地理位置得天独厚。主教堂相对，教堂广场地面宽阔，雕塑小品与绿草红花相映成趣，是游人和购物者在王府井步行街最主要的休闲场所。耗由于该项目为发电项目，可以由该项目实行自行供给，可以不计用电费用。水年消耗部分，由于该企业具有自备出租率按计算。停车位出租收入根据规划指标，地下共有停车位个，相对较少。因此出租压力不大，主要为写字楼租户提供。按现在市场价格在租赁经营期内第年以元位月计算，从第二年起每年上涨，出租率为。营业税及其附加根据国家有关规定，所有营业收入均需缴纳营业税城市建设维护税及教育附加税，结合北京市规定，合计税率为。在财务预算期内，项目每年有超过，万元的租金收入，十五年内共计租金收入，万元，项目租金收益较为可观详见附表。四营业成本估算营业成本主要包括经营费用房产税固定资产折旧......”。

4、“.....主要有人员工资维护修理费办公费营销推广费等，按租金收入的计算。房产税按国家规定，出租房屋须以房租收入的缴纳房产税。固定资产折旧本测算采用直线折旧法，参数的选取参照有关规定，建筑物折旧年限为年，残值率为，年折旧率为。在财务预算期内，营业成本共计，万元详见附表。五预算期内损益状况本项目拟定于第三年开始经营，财务预算期累计年。整个预算期内企业无亏损，累计税前利润达，万元。自盈利年度起缴纳所得税，税率为，预算期内累计上缴所得税，万元。扣除所得税即为税后利润，预算期内累计税后利润达，万元。详见附表。六现金流量及动态指标分析从现金流量表来看详见附表，在计算期内，项目累计现金流量为，万元，项目累计净现值为，万元，内部收益率为。投资回收周期为年详见附表。七盈亏平衡点分析写字楼销售价格盈亏平衡点分析写字楼销售价格盈亏平衡点单位开发成本销售税率，，元平方米商场出租价格盈亏平衡点分析商场出租价盈亏平衡点年经营成本出租面积营业税率，，元年元日以目前市场价格，不可能出现此盈亏平衡点出售和出租价格，说明该项目风险低盈利能力强......”。

5、“.....在计算期内，在正常市场情况下，项目以租售形式经营，可实现销售收入，万元，以写字楼销售收入收回项目全部投资商场及地下停车位用于出租，每年净租金收入在，万元以上，税后利润在，万元以上，计算期内企业可实现利润，万元，盈利情况好。投资回收期仅为年，资金回收能力强。此种开发方案能在短期内收回投资，并能为公司长期提供稳定的经营收入，从公司短期收益及长远利益来看，该项目具有很好的投资价值。八项目风险及其规避方式项目主要风险来自于市场风险。本项目是集商场和写字楼于体的综合性建筑，王府井作为闻名于世的首都商业核心区，成为众多购物者的天堂，其周边商铺更为众多投资者所青睐。本项目面临王府井大街，因此商场部分前景看好，风险较小。项目主要风险来自于写字楼部分的市场风险。王府井片区作为商业重地，办公概念尚未完全形成，只适合中小企业作为办公地点。随着区域详细规划的出台，区域大规模开发已经拉开了序幕。按照规划，区域可开发面积为万平方米，而写字楼部分占，区域浓厚的商业氛围将会吸引众多的公司迁往区域，将对本项目构成定的冲击。此外......”。

6、“.....仅有水资源费用发生。工资及附加生产工人人，人均年工资及附加合计为元包括养老保险医疗保险职工福利费等，下同。工资及附加共为万元。技术人员人，人均年工资及附加为元，年工资及附加共为万元。管理人员人，人均年工资及附加为元，年工资及附加共为万元。项目共计新增人员人，年工资及附加合计为万元。其它制造费用水资源费万元，按每立方米元提取。其它管理费用按全员工资总额的提取，为万元。折旧费本项目采用综合折旧率，按残值为计算折旧费建筑物设备按年平均计算，年折旧费为万元。见附表固定资产折旧估算表维修费该项目维修费按折旧费的估算，年维修费为万元。摊销费用该项目其他摊销费用万元，按年平均摊销，则年均摊销万元。财税政策优惠废气发电项目，是可再生能源节能即节能环保型和环境保护发电项目，也是国家产业政策鼓励和扶持的。废气发电投入商业化运营后，可以享受增值税全部减免的优惠政策，还可以享受企业所得税，前二年全免后三年减半的优惠政策，该项目获利能力是非常显著的。财务费用按当期发生额计算。上述各项成本费用见附表总成本费用估算表......”。

7、“.....所得税为前二年免，后三年减半征收，以后按征收。生产期年均上缴所得税万元。生产期税后利润为万元，投资利润率该项目的投资利润率指标较高，该项目建成后不仅带来较好的利润，同时还为国家创造了较高的税收。附表利润及利润分配表现金流量分析通过项目财务现金流量表计算结果，表明项目财务内部收益率财务净现值和投资回收期等指标均处于较好水平。指标分析表指标财务净现值万元内部收益率投资回收期含建设期年全部投资税后税前投资财务内部收益率所得税后为，所得税前为，均大于以社会折现率为基准收益率，财务净现值所得税后为万元，所得税前万元，均大于零，说明该项目除能满足基准收益外，还有相当大的超额收益。因此该项目在财务数据上是良好的。见附表全部投资现金流量表综上静态和动态经济指标都比较好，说明本项目有较好的获利能力，投资回收期也比较短，在经济上是可行的。资产负债分析该项目生产第年资产负债率为，第二年为，以后逐年下降，表明该项目负债生产能力较强。流动比率生产第年为，第二年为，以后呈逐年上升，均大于速动比率为，第二年为，以后呈逐年上升，且都大于，说明其举债适度......”。

8、“.....其中万元为自筹，万元及其利息共万元由贷款解决。项目运行第年，其年税后利润为万元，每年偿还贷款万元是比较有保证的。生产期年均税后利润为万元，年均上缴所得税万元，偿债覆盖率为以上，利息保障率为以上，说明项目有充足的资金保障，有较好的借款偿还能力。见附表固定资产投资还本付息估算表盈亏平衡分析该项目以生产能力利用率表示的平衡点，在生产第年其盈亏平衡点为。盈亏平衡分析结果表明，只要该项目的生产能力利用率达到以上，销售收入为万元就可保本，超过前写字楼市场多数为租赁形式经营，完全销售将会存在定的市场压力。为了规避上述风险，必须在项目硬件软件上加大投入，首先在设计上要体现实用性，敞开式的办公空间将有利于客户的实际需要，硬件设施以甲级写字楼标准配备。高标准的物业加之优秀的物业管理将有利于增加投资者的信心。在实际操作中，写字楼部分可以以租售结合或以租代售的方式推向市场，迎合投资者及租户的各自需求。商场部分可以在项目建设期间，有针对性的联系大型百货经营公司或超市，将商场整体出租，以减少营销成本并能提高物业知名度......”。

9、“.....在项目租赁方案中，每年租金收入稳定，并能在较短时期内收回全部投资，获得理想的投资回报率在项目租售方案中，项目能在短期内收回投资，并有长期的租金收益。因此，从公司近期资金回收和远期稳定经营收入角度出发，在市场推广时，可以考虑采用租售结合或以租代售的方式。综上所述，本项目只要采取合理规划科学开发及专业营销手法，该项目写字楼部分及商场部分均可具有较理想市场空间，我司认为该项目具有较为可观的投资价值，项目可行，适合在当前开发。同时我司提出下述相关建议在进行项目整体规划时，结合地块整体规划，在建筑风格上保持致，以增强项目整体气势，弥补项目规模小的弱势在规划条件许可情况下，考虑将地上三层地下层作商场，以增加项目租金收益，缩短投资回收期写字楼部分按照甲级写字楼标准设计。通讯自动化和办公自动化是实现高标准智能办公空间的必要保障，故本项目可考虑采用通讯光缆入户综合业务数据网等配套设施，同时可建局域网，预留电话线插口和信息点，并聘请专业的物业管理公司提供优质的物业管理在市场推广过程中......”。