1、“.....是南宁市城区中人口密度最小的区域，这与该区域所处的地理位置及以 工业发展为主的区域经济有着较大的关系。 随着国家广西区南宁市经济态势的强劲发展，未来全球体化，以 及南宁市户籍管理制度改革加快城镇化政策实施，南宁市人口增长的数 量速度在十五期间将急速发展，为区域房地产投资发展带来了巨大需 求空间。 南宁市经济不断发展，使市民的收入和消费得到较大的提高。年， 南宁市城市居民人均可支配收入为元，比年增加元，增长 ，扣除价格因素，实际增长城市居民人均消费性支出元， 比上年增加元，增长，扣除价格因素，实际增长。城市居 民人均收支节余额为元，节余率为，比上年降低，意味着 城市居民消费观念消费意识均有所提高......”。

2、“.....居民收入也相当丰厚， 月南宁市个人所得税入库为万元，同比增长，意味着职工收 入有大幅度的提高。 考察南宁市居民的消费结构，发现恩格尔系数继续下降，由年的 下降为。而设备用品及服务医疗保健娱乐文教支出交通 和通讯支出比重分别由年的上升为。城市居民家庭消费质量显著提高。 随着福利分房的取消，住房消费逐步成为消费的热点，并带动住房装修 支出的上升。年，南宁市居民人均购建房支出元，比上年增长 年人均住房装修服务支出元，增长年人均家具材料 及室内装饰品支出元，增长倍......”。

3、“.....住房消费以及对居住要求的提高，为商品房项 目开发提供了良好的契机与发展空间。 社会与文化因素 南宁市历史悠久，自古就是我国南方的边陲重镇和著名商埠，有着特殊 的战略地位和厚实的文化历史底蕴。南宁古属百粤领地，新中国成立后， 年设南宁省辖市为广西省会，年广西壮族自治区成立，南宁为自治 区的首府至今。 改革开放以来，南宁市不断提高城市综合实力努力塑造城市新形象， 经济建设和精神文明建设取得了前所未有的发展。南宁市民风淳朴，观念开 放，喜欢愿意接受新鲜事物，随着精神文明建设活动的深入开展，社会公 德职业道德家庭美德的大力提倡，市民的文明素质和城市的文明程度得 以不断提高。 了解南宁的民俗风情与文化特色......”。

4、“.....而地方语言及饮食习惯是个城市众多文化因素中两项最 具代表性的因子，从它们身上往往能够反映出当地人们的些突出的生活习 惯及行为特征。 南宁带的方言，主要有官话壮话平话白话四种。随着时代的发 展，城里人已不讲官话壮话和平话了，白话粤语和普通话汉语是 南宁人现时的日常用语。南宁白话是南宁代表性的地方语言，源于广东话据 说是广东商人传入的，但由于地域的原因，南宁白话和广东话在语调上还 是有些区别。 南宁的菜肴属于粤菜系列，以清淡为主，讲究鲜嫩爽滑，与广东 口味极为相似南宁市设有多间民族餐馆，提供侗族打油茶壮族糍粑瑶 族竹板鸡苗族铁板牛肉等菜式，体现广西各少数民族风情南宁市具有地 方特色的风味餐馆较多，如野味餐馆海鲜馆香肉馆牛杂馆鹅餐馆等 这些以珍奇精美取胜的食肆，深受食客的青睐南宁的传统风味小吃， 有粉面糕饼甜品油炸酸品冷食杂食九大类......”。

5、“..... 而南宁人对食的追求并不亚于以食在广州著称的广州人，他们往往 会家大小或与亲朋好友起，专程到家餐馆尝特色饱口福。 通过重点考察南宁市民的语言饮食习惯，可以发现，南宁人与广东人 在生活习惯方面较为相似，而且南宁人普遍接受广东的生活模式，承认广东 与其地区相比，具有定的先进性，以缩小南宁市与国内先进城市差距作为 城市发展目标。 政策与法律因素 国家及南宁市房地产相关政策法规 年月房地产法律法规对房地产的影响 年月日建设部下发了关于规范房地产开发企业开发建设行为 的通知，目的为加强对房地产开发项目的管理，确保工程质量，保护购房 者的利益。 年月日建设部出台了住宅室内装饰修理管理办法，原因 在于毛坯房在家户的住宅装修暴露出许多问题，如管理难度大违 法违规现象多危及建筑物性能经济纠纷增多消费者合法权益不易保障 装修施工扰民等，并存在偷漏国家税费的现象......”。

6、“.....首 付款比例仍执行的规定对购买第二套以上含第二套住房诉，应适 当提高首付比例......”。

7、“.....壁挂式元台，柜式 元台 管道燃气按拆除时的安装标准 太阳能热水器按拆除时的安装标准 房屋所有权办 证补助费 元证 住宅房屋临时安置补 助 按应补偿建筑面积计算，类地段每月每平方 米元，二类地段每月每平方米元，三类 地段每月每平方米元，四类地段每月每平方 米元，五六地段每月每平方米元。非住宅房屋停产停 业补偿费指导价格 铺面以实际营业面积计算不含营业配套用 房，类地段每月每平方米元，二类地段 每月每平方米元，三类地段每月每平方米 元，四类地段每月每平方米元，五六 地段每月每平方米元......”。

8、“.....二类地段每月每平方米元，三类 地段每月每平方米元，四类地段每月每平 方米元，五六类地段每月每平方米元。 其它用房类地段每月每平方米元，二类 地段每月每平方米元，三类地段每月每平方 米元，四类地段每月每平方米元，五六 地段每月每平方米元。 房屋建筑安装工程造价计价标准单位元平方米 结构 钢混 高层 钢混 小高 层 钢混 多层 排架 工业 厂房 砖混砖木简易 计价 标准 以上政策法规的制定与实施，为南宁市房地产经营活动的各项运作提供了法律保障，规范了行业行为，有效的促进南宁市房地产市场的健康发展。 如南宁市城市房屋拆迁评估管理规定试行的实施后，为旧城改造 房屋拆迁提供了明确的拆迁补偿方法，利于加快旧城改造的进度，户籍政策 的放宽及进城务工农民待遇同等，极大地吸引了外来人口的到来，物业管 理条例的签署，规范行业的物业管理......”。

9、“.....保障小 区物业管理的良性运行。同时，为住宅市场商业物业的发展提供更多的客 源，刺激居民的消费欲望，为南宁市房地产业的良性发展提供政策保证。央 行发布的关于进步加强房地产信贷业务管理的通知，重点支持中低收 入家庭购买住房，促进中低价位住宅产品发展，能有效推进住宅产业化，但 又加强了对二次置业购买人群的控制。 南宁市发展规划对项目的影响 南宁是座正在发展的工商业城市和交通枢纽城市，随着市政基础设施 的日益完善，大城市的辐射作用得以不断增强。南宁市的发展规划主要经历 了以下的阶段 年月，南宁市被国务院批准实行沿海开放城市政策以后，重新 调整了城市发展目标在年提前六年实现国民生产总值翻两番的基础 上，到年实现翻三番。总体规划到年城市面积从平方公里扩 大到平方公里，人口达万人，把南宁逐步建成具有南国风光民族 特色的现代化城市......”。