1、“..... 为南京市民提供崭新的商业商务和生活的城市空间。 研究工作依据 房地产开发项目经济评价方法 建设部建标号 建设项目经济评价方法与参数 国家计委建设部计投资号 关于印发经济评估方法的通知及附件 中国国际工程咨询公司咨经号 南京市建设工程价格信息 项目规划设计要点 项目的规划设计要点见下表。 项目规划设计要点表 序号名称单位数据 土地号 总占地面积公顷 总建筑面积万平方米 控制指标说明 二可行性研究结论 市场预测 根据市场调查，南京市宏观经济运行良好，城市具有竞争力未来虽然有大 量商业地产供应，但与本项目比较而言，地处属于成熟商圈，并与地铁无缝联通 的类似项目在南京市区比较缺乏，同区域范围内，产品同质化竞争不高。 项目建设进度 项目计划从年月开始施工，由于本项目规模较大，并且工程要求高， 因此预计建设工期为年，即项目可望于年底全部竣工......”。

2、“.....建筑面积为 万平方米，其各项成本费用的估算额及单价详见下表。 项目总投资估算表 资金筹措 本项目的资金来源主要包括自有资金资本金银行贷款和预售收入等。 公司总投资约亿元，其中自有资金按国家规定计算约亿元，剩余 约亿元，可利用银行贷款和预售收入结合覆盖。 项目资金筹措表 序号资金来源金额用途 公司自筹亿 支付土地出让金契税购置 公司固定资产公司前期开办费 用前期工程费的支付，垫支的流 动资金等。 银行贷款 亿 支付建安工程费基础设施 费公共设施配套费开发期间费 等开发费用。 预售开发产品收入项目竣工后的尾款结算。 合计亿备注筹资款取整数 项目综合评价结论 本项目属房地产商业开发项目，符合国家城镇商业开发建设产业政策，项目 已立项，具备开发条件......”。

3、“.....现场建设条件具备。 本项目选址适宜，定位准确，设计合理，售价适中，符合市场主流需求。从 财务分析结果表明，项目内部收益率达税前，税前财务净现值为， 万元，具有良好的经济效益此外，本项目具有较强的抗风险能力，且从 技术方面看亦充分具备可行性。 项目综合评价结论本项目具有良好的经济效益社会效益和环境效益， 本项目可行。 二项目投资环境和宏观市场研究 南京作为长江中下游的座大型经济中心城市，以其历史悠久文化底蕴深 厚独特的资源丰富的文化完善的服务吸引了大批中外商家游客，特别是 近年来，全市的社会经济得到了长足的发展，城乡居民收入和消费水平逐年上升， 消费结构逐步升级，极大地促进了南京市消费品市场的繁荣活跃，消费品市场规 模不断扩大。 宏观经济指标 资金筹措 本项目的资金来源主要包括自有资金资本金银行贷款和预售收入等。 公司总投资约亿元，其中自有资金按国家规定计算约亿元......”。

4、“.....可利用银行贷款和预售收入结合覆盖。 项目资金筹措表 序号资金来源金额用途 公司自筹亿 支付土地出让金契税购置 公司固定资产公司前期开办费 用前期工程费的支付，垫支的流 动资金等。 银行贷款 亿 支付建安工程费基础设施 费公共设施配套费开发期间费 等开发费用。 预售开发产品收入项目竣工后的尾款结算。 合计亿备注筹资款取整数 项目综合评价结论 本项目属房地产商业开发项目，符合国家城镇商业开发建设产业政策，项目 已立项，具备开发条件，建设资金筹措方案已拟定，现场建设条件具备。 本项目选址适宜，定位准确，设计合理，售价适中，符合市场主流需求。从 财务分析结果表明，项目内部收益率达税前，税前财务净现值为， 万元，具有良好的经济效益此外，本项目具有较强的抗风险能力，且从 技术方面看亦充分具备可行性。 项目综合评价结论本项目具有良好的经济效益社会效益和环境效益......”。

5、“..... 二项目投资环境和宏观市场研究 南京作为长江中下游的座大型经济中心城市，以其历史悠久文化底蕴深 厚独特的资源丰富的文化完善的服务吸引了大批中外商家游客，特别是 近年来，全市的社会经济得到了长足的发展，城乡居民收入和消费水平逐年上升， 消费结构逐步升级，极大地促进了南京市消费品市场的繁荣活跃，消费品市场规 模不断扩大。 宏观经济指标 及其增长 南京地区增长趋势较为稳定 年南京地区生产总值增长势头加速，约,亿元生产总值较之 年，增长了约。年的生产总值更是达到了,亿元，年增幅约 年，受国家宏观经济调控的影响，增幅放缓，当年增幅 此后增长势头放缓，至年，年增长率约，年至年 年均复合增长率约 年，全市实现地区生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长 稳定的增长势头表明了南京经济环境良好的发展态势以及市场对于经济发展 的较强信心......”。

6、“.....南京市人均增长加速，年均增幅保持在以上 年，受人口数量的增长影响，当年人均为,元，较之上年出 现的负增长 至年，当年的人均年增长率约，重新呈现快速增长的势头 年，按常住人口计算的人均地区生产总值达到元，按可比价格计 算，比上年增长 人均稳定的增长势头表明了南京消费能力保持稳定增长的态势。 固定资产投资及其增长 南京市固定资产投资逐年增幅趋缓 南京市固定资产投资年为,亿元，较之年增长了，略 高于年至年的的涨幅 既年约左右的涨幅后，之后的增长态势均较为平稳，但是增幅较 之年有了定的下降，但是总体运行态势较为稳定，年至年 的年均复合增长率为 年全市完成全社会固定资产投资额亿元，比上年增长 南京市固定资产投资持续稳定的增长背后，房地产投资成为主要动力之。 支柱产业发展状况 南京市支柱产业发展运行态势良好 年......”。

7、“.....亿元，同口径对 比采用新的统计口径，比上年增长 全市当年工业四大支柱产业电子石化钢铁汽车实现总产值达到约 ,亿元，同口径对比采用新的统计口径增长 四大支柱产业的总产值占到了全市规模以上工业总产值约的比重。并 且年当年完成新产品产值亿元，增长。 人口数量及其特征 南京市常住人口持续稳定增长 截止至年底，南京市常住人口数量达到了万人，较之年增 加了万人，增长了 年南京市市取消了农业户口非农业户口地方城镇户口等各种户口性 质，统为居民户口，并放宽了外地购房投资就业人员的落户政策， 这举措促进了南京常住人口数量的增长，同时也吸引大批人才落户南京 年底，南京市户籍人口约为万人，其中市区人口为万人， 较之上年增加了万人，人口向市区集聚的趋势较为明显，这将进步促 进房地产市场的发展......”。

8、“.....但是经过年约的增 长高峰后，近两年来增速放缓，年和年的年增幅分别为和 年至年间，南京市城市居民人均可支配收入大幅增长，年至 年的年均复合增长率约为 年，南京市城市居民的人均可支配收入为,元相比较于上海的 ,元，杭州的,元，苏州的,元，由此可见南京市人均可支 配收入水平在长三角区域处于前列 据抽样调查，年全市城市居民人均可支配收入为元，比上年 增长。 社会消费品零售总额及其增长 南京市城市消费品零售总额逐年攀升，年至年间的年均复合增长 率约为，显示出持续强劲的市场购买力 年，城市消费品零售总额约亿元，较之上年增长约，主要是 由于南京市消费品市场投资环境的改善，批发和零售业住宿和餐饮业在南 京市得到长足的发展 伴随着居民可支配收入的增长，近几年城市消费品零售总额还是保持着较为 稳定的增长势头，年全市城市消费品零售总额约为亿元，较之 上年增长约......”。

9、“.....受整体良好的经济环境的影响，房地产开发完成投资额约为亿 元，增长率也达到新高约 年，中央房地产宏观调控政策直接影响到了房地产投资市场，当年的的 房地产开发投资额约为亿元，较之上年仅仅微涨 年和年伴随着房地产市场的整体升温，房地产开发完成投资额稳 步大幅增长，两年分别完成亿元和亿元，年增幅分别为和 年，受世界经济环境影响，完成房地产开发投资额亿元，增长 。 三南京市房地产市场分析 甲级写字楼市场分析 甲级写字楼解析 关于甲级写字楼缺乏统的官方定义，本节研究的甲级写字楼是指 位于南京河东中心城区，硬件设施达到甲级标准的写字楼物业 甲级写字楼的建筑形态主要为高层 根据甲级写字楼的的集聚程度，我们将南京市甲级写字楼市场主要划分鼓楼 区玄武区和白下区......”。