1、“.....中复电讯，面爱面 ，正味，首都时代电影院 女装冰激凌星巴克 女装赛百味美容美发 服装折扣店川菜馆 服务业态客户主要依靠楼上写字楼客户，写字楼内的大量驻扎机构对楼下人流有 很大支撑，其餐饮生意火爆，服务好。服务业态租金均价元天含物业 管理费，服务业态可以流水倒扣，约为，首都时代广场对产品结构进行调 整，预计明年调整为美美百货。 个案五街 服务业态 游戏厅 溜冰场 影院未开业 水吧个，同经营者麦吉柯主题魔术店 食档天府豆花食档呷哺火锅 美容美发 租金从元天，租金较高，其游戏厅和青年服装业生意好，室内广告 设计有特色。商户约户，租金元天，地下有运动主力店，娱乐 包含全天演播台，地下二层生意较好，地下三层部分冷清......”。

2、“..... 租金月，营业额流水每天元不等服装箱包标准摊位 ，租金月，营业额流水天，西单明珠对外水吧食档 个，铺位，月租金不等整体市场定位产品为中低档，适 合大众市场经营良好，无摊位可另租。 个案七西单华威 楼层业态 精品服饰珠宝首饰美容院女士正装休闲服装中式服装皮衣钟 表 动感地带韩国城美甲礼品饰品音像毛绒玩具贴纸照运动休 闲 时尚服饰流行服装针织内衣牛仔系列床上用品健身泳衣淑女秀 照 北京攻略欧美风情韩国异域风情日本城外贸男装中国城 美甲沙龙诗婷美容 北京攻略魅力女装时尚箱包休闲服装前卫服饰精品鞋屋 美食娱乐电玩清真美食风味小吃面食特色火锅 其楼为食品......”。

3、“.....为旅游者服务楼为服装无特色，整体 亮点为层的北京攻略，其是北京年轻时尚人群的购物中心，已取代隆福 东单东四北京攻略共有商户户，含饰品类，租金最低在元天 ，摊位转让费最低在万元，通常转而费为多万元。 个案八西单商场 楼层业态食品超市 食街食品百货超市 化妆品珠宝翡翠钟表眼镜烟酒花卉数码照相运动街区药店 青春休闲装饰品牛仔装孕妇装内衣皮衣运动街区体育用品 职业女装女士正装美容中心女鞋 男装男士用品大小家电通讯器材音像制品运动器材 特卖场同仁堂药店 西单商场分南北楼和南楼东厅，南楼为大众百货和服装类，南楼东厅为小百货 类，北楼完全是运动类西单商场和西单购物中心西单赛特西单华泰商业广 场百货由楼连廊相连同，但楼人流很少，主要是各连接出入口标识不明显和 人流消费习惯所致......”。

4、“.....几乎无转租摊位 分析 西单商圈业态类型由南至北 百货商场业态 序号名称业态类型规模平米楼层首都时代广场女性精品服装万 中友百货时尚百货万 君太百货时尚百货万 西单购物中心中档百货营业面积万 西单商场大众百货万 西单赛特中档百货营业面积万 西单华泰商业广场友谊商城中档百货万 合计万 市场业态 序号名称业态类型规模平米楼层 西单明珠小商品零售市场万 西单文化广场街食街定位在年轻时尚人群的小商品市场运动 万 华威商城食品大众百货韩国城流行服装服饰另类服饰万 新代商城小商品服装市场万 合计万 其他 序号名称业态类型规模平米楼层 图书大厦图书音像制品营业面积万 西单科技广场规模最大的手机市场数码产品在建 西单商圈租金水平 市场类租金水平 西单明珠平方米天 华威平方米天 街平方米天注现街管理公司退......”。

5、“.....华润承诺租 金降半 新代平方米天 商场类租金水平采用的流水倒扣方式 中友百货 君太百货 西单商场 西单赛特 西单华泰商业广场百货 街铺 餐饮类档口平方米天 服装类平方米天 客流特点 西单商圈有个怪现象东重西轻。位于东部的商家其客流量和销售额都明 显优于西侧。其实这个现象主要是因为西单消费者的客流线造成的。在西单的消 费者中有近是乘坐公共交通工具而来的。而乘坐地铁的人群占乘坐公在了西单的外面。 西单商家林立，经营方式大同小异，业态组合单，尚未形成差异化经营。 西单商圈的家商场业态分布极不合理，没有自己特色，造成商场之间形成了激 烈竞争无疑也阻碍了商圈的发展。例如西单商场年月日开始停业个月内部结构改造，将西单商场定位现代精品百货，但重新开业后个月转型并 没有成功，而西单商场高层决定将商场定位改回大众百货......”。

6、“..... 而反之些有特色的商场业态，如西单购物中心，人气很旺。楼以食品为主营 项目，这是西单商圈的其他商家所没有的。在它的楼上是华威商城，有年轻人喜 爱的韩国精品城，这里卖的小饰品和毛绒玩具以品种繁多而被女孩子们口口相 传。层是北京攻略，都是个体租赁的服装服饰店，其中不少很有特色， 其目标客户以学生和追求时尚的年轻人为主，而且人气很旺。 综述 西单商圈内现市场业态中民族大世界的档次最低，明珠居中，档次较高的是北 京攻略。其消费人群在各市场内已经细分，民族大世界和明珠以工薪来京旅游 人士居多时尚前卫的北京青年人则喜欢北京攻略，其无论从室内设计产品 特色等各方面均比其他市场高筹。而即将开业的新代则由于其档次室内设 计都低于北京攻略，因此，其主要争夺的是与西单明珠同档次的份额。其属于 市场类业态中中等档次市场，但其租金极高......”。

7、“.....而 街由于规模小，但其总体运营的不错，属于北京攻略同档次同风格的市场。 百货商场业态中，以君太档次最高，中友生意最火规模最大服务最佳形成 龙头，而首都时代广场则以食街电影院形成亮点。西单购物中心层纯 粹为中低档旅游购物者服务，旅游产品和北京特产销售良好。西单赛特和西单商 场则因与中友君太形成差异化特色，所以生意般，也因如此，西单华泰商业广场百货导致要倒闭。 同时，由于该区域百货业态有万平米之巨，而市场类业态仅万平米，市 场内中高档业态与北京攻略同等水平，同等规模很少，所以形成市场空白。因此， 西单华泰商业广场百货改成中高档市场类似北京攻略，由于其硬件占据优势， 在规模商圈均有影响力，具有定优势和市场需求的基础......”。

8、“.....商业知名度高，对商家与消费者的号召 力强 人流每天万人次的客流量，年亿元的销售额，面向全北京甚至是 全中国与全世界超大辐射商圈 青年人购物首选现北京年轻人购物首选之地，外地年轻人来京购物的必去 之所 商业硬件设施条件好现成的新百货商场设施，各种硬件设施齐备，改作市 场价格优势明显，商场式的购物环境比西单其他市场更胜筹 自身规模效应大建筑面积万平米，庞大的规模可形成相应规模效应 西单华泰商业广场百货对面高档次商场在建，与项目形成呼应同时，地铁 口也设立于此，使整个西单商圈北移，加速区域商业发展 租金低由于西单华泰商业广场百货经营不善，其租金已降到很低，已降至 元天以下使用面积，而目前西单区域市场的租金使用面积均在元 天以上......”。

9、“.....但具有商业街的门户位置，拥有门户效应 项目具有强大号召力和标志性，对无形资产的影响力大 西单日益形成全北京全国的青年人时尚街区中心，发展潜力巨大 全部采用租赁关系，易于商户管理 劣势分析 项目地理位置略偏离目前西单商圈的中心区，位于商业街最北端 西单商业街缺少系统规划项目位置认同度低，市场培育周期长 项目与西单商圈中心区域难以形成差异化，需要加强综合运营能力 市场的认同过程与培育期需要大量的广告投入 人流不易到达，偏离中心区，区域主流消费人群通过乘坐地铁和公共交通而 来 项目对面在建大型商业项目工期年，短期对人流影响严重，同时存在噪音 污染。 机会分析 西单商圈的发展潜力巨大 东单东四区域的没落，导致青年时尚购物群加速向西单汇集 现阶段市场租金与该项目目前租金之间利润空间大 市场采用完全租赁的形式......”。