目总投资费用主要分为直接费用和间接费用直接费用有土地成本勘查设计和前期费用建筑工程造价费用及配套建设费用，间接费用包括财务费用及不可预见费用。见附表项目销售税金及附加测算新区商业中心销售税金及附加览表序号类别计算依据交纳金额万元营业税城市维护建设税营业税教育费附加营业税教育专项基金营业税防洪工程维护费销售收入印花税销售收入合计项目土地增值税测算新区商业中心土地增值税测算序号类别计算依据交纳金额万元销售收入扣除项目金额开发成本及相关费用销售税金及附加其它扣除项目取项增值额增值率增值税率存在避税速算扣除率同上土地增值税资金损益表资金损益表序号项目名称计算依据金额万元销售收入总成本费用销售税金及附加土地增值税利润总额所得税税后利润本项目税前利润总额为万元本项目税后利润总额为万元本项目税前直接投资成本利润率为本项目税后直接投资成本利润率为以上指标与同类房地产项目相比，可以看出本项目静态经济效益指标良好，项目可行。项目销售价格敏感度分析项目名称单位金额商业用房元商住公寓元销售收入万元销售税金及附加万元土地增值税万元利润总额万元所得税万元税后利润总额万元税前直接投资利润率三借款偿还能力分析偿债能力分析项目偿债能力分析采用利息备付率偿债备付率和资产负债率三项指标。利息备付率在项目利息偿付期间，利息备付率指标均大于。最低利息备付率为最高利息备付率为。详见借款还本付息计划表。偿债备付率在项目债务偿还年份，偿债备付率指标均大于。最低偿债备付率为最高偿债备付率为。详见借款还本付息计划表。资产负债率在项目长期债务存续期间，最低资产负债率为最高资产负债率为。仍在合理负债范围以内。详见资产负债表。财务生存能力分析通过观察财务计划现金流量表可以看出，项目计算期内各年份累计盈余资金均大于零，并保持有较大数额盈余。说明项目资金运用是平衡，项目具有较强财务生存能力。第八章不确定性分析项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡分析是通过分析房地产投资项目在定时期内开发数量销售数量成本税收利润等因素之间变化关系，找出生产规模或销售规模盈亏平衡点。其中投资开发量可以看做是销售收入和总成本变量，从而使开发量与利润之间建立起函数关系，计算出开发量变化对利润影响。函数公式如下利润销售收入销售税金总成本根据以上成本计算表可知该项目固定成本为土地成本万元，单位可变成本为总成本土地成本万平米元平方米，项目建成后预计平均售价为元平方米，销售税金及附加为，设开发商预期获利为，项目盈亏平衡时开发数量为。则根据上述盈亏平衡函数关系，有下列函数关系式其中当，即项目处于保本阶段时开发量为万平方米项目保本盈亏平衡点数值较小，说明本项目风险较小。二项目敏感性分析敏感度分析是通过分析预测房地产投资项目些不确定性因素发生变化时，项目经济评价指标因此而受到影响程度，进而从中找出敏感性因素，并确定影响程度种分析方法。我们依据以上方法进行了计算得到了表格见销售收入敏感性分析表和建设投资敏感性分析表由以上敏感度分析可知售价变动以及建设期投资对项目收益影响较大，所以本项目开发成败关键在项目销售价格和项目建设期投资上，适当降低价格和降低项目建设投资有利于减少项目风险。三项目风险分析本项目融资前和融资后财务净现值指标大于零，而且财务内部收益率高于行业基准收益率，项目具有所要求盈利能力项目融资后利息备付率偿债备付率指标均大于，资产负债率在合理范围以内，表明项目具有相应偿债能力和对债务安全性项目计算期内各年份累计盈余资金均大于零，并保持有较大数额盈余，说明项目资金运用是平衡，项目具有较强财务生存能力。基于以上所述项目在财务上是可行。财务分析主要指标和数据见主要经济评价指标汇总表。拟建项目结论性意见本项目符合国民经济和社会发展需要，符合临沂市城市规划，项目内容符合规划要求，符合国家产业政策和有关要求。二本项目能耗指标按照相关规范规定取值，并采取有效措施，优化用能结构，保证能源消耗在正常水平，可以达到节能目。三本项目建设不占用耕地，符合土地集约利用要求，不对社会造成负面影响。四本项目投入使用后，对可能对生态环境造成轻微污染生活污水生活垃圾及建设过程中产生扬尘噪音等污染，将采取切实可行治理措施，不会对环境造成危害。五本项目地处临沂市南北主要通道路上，地段优势和景观优势十分明显，又处在新区这个升值潜力最大热点片区市场，对提升该地区房地产行业服务业和区域经济品质将起到定作用。六本项目各项经济技术指标表明，该项目设计合理，建设方案可靠，具有良好社会效益，社会适应性良好，抗风险能力强，是附表年月年月年月年月年月年月地质勘探进场准备野外作业内业资料整理二桩基施工设计院提供施工图桩基施工单位确定桩基队伍人员设备进场临时搭建施工准备及放线打桩施工三桩基检测检测单位确定检测单位进场及设备就位现场检测作业提交检测报告四主体工程施工封顶主体施工单位确定主体单位人员设备进场临时搭建已有工程检测主体结构施工封顶五室内砌体抹灰水电安装及装饰施工砌体抹灰水电安装外墙及室内装饰装修外架拆除附表分类序号投资分项名称数量单位总价万元备注前期费用地块地价款施工水电设施费界桩点测量放点费重新绘制宗地图费施工现场平整费施工现场围墙费小计勘察设计费地质钻探勘察费方案初步设计施工图环境绿化设计室外电源点设计费效果图模型图小计应缴施工图审查费消防报建设施费地下管线查询费总包合同鉴证费工程造价审核费工程造价咨询服务费房地产协会上网费建设工程交易费投资许可证费土地使用费建筑灰线复测费分类序号投资分项名称数量单位元平米总价万元备注建筑安装工土方挖掘外运费基坑护坡工程桩基工程建设费地下室土建工程费人防工程设施费地下室水电工程费地面以上土建工程费地面以上水电工程费消防工程建设费电话通讯建设费电梯工程建设费智能化工程建设费程费用变配电所建设费发电机组环保工程建设费宽频网络建设费小计其它综合管理费小计建设成本费总计路，与市政中心广场相距，属典型中心广场物业，交通十分便捷，有路路等公交大巴可达本项目。地形地势本项目地块平坦，南北两侧均有良好景观资源，视野开阔，满眼翠绿。规划限制条件本项目占地面积平方米，总建筑面积平方米，规定计容积率面积平方米，容积率为，地下面积平方米，建筑占地面积核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,平方米，建筑密度，绿地面积平方米，绿地率。二项目研究工作依据本项目可性行研究依据为临沂市特别是新区房地产现状临沂市工程造价信息本项目地块价值。三项目开发公司状况项目申报单位名称临沂置业有限公司以下简称置业住所社区服务中心楼法定代表人姓名宁照注册资本人民币万元实收资本人民币万元公司类型有限责任公司项目申报单位主营业务置业经营范围包括房地产开发持有效资质证经营交通条件本项目紧临临沂建设条件地块解析本项目位于临沂市区新区，南临街，北临街，西临路，东临二路，地块编号为，项目名称为新区广场。第章从表知道置业资产主要为应收账款其他应收款和固定资产净值，分别为和元而负债主要为应付账款应付工资和其他应付款分别为和元。项目申报单位经营年限置业经营年限自成立日期二〇〇四年二月十日至长期。项目申报单位资产负债情况法定代表人宁照，注册资本人民币万元，实收资本万元，宁照占股份，公司类型为有限责任公司。表置业资产负债表编制单位临沂市置业有限公司年月日金额单位元资产行次年初数期末数负债及所项目申报单位股东构成临沂有者权益行次年初数期末数流动资产流动负债货币资金短期借款短期投资应付票据应收票据应付账款应收股息应付工资应收账款应付福利费其他应收款应付利润存货应交税金待摊费用其他应交款年内到期长期债券投资其他应付款其他流动资产预提费用流动资产合计年内到期长期负债长期投资其他流动负债长期股权投资流动负债合计长期债权投资长期负债长期投资合计长期借款固定资产长期应付款固定资产原价其他长期负债减累计折旧固定资产净值长期负债合计工程物资在建工程负债合计固定资产清理所有者权益固定资产合计实收资本资本公积无形资产盈余公积长期待摊费用其中法定公益金其他长期资产未分配利润无形及其他资产合计所有者权益股东权益合计资产合计负债及权益股东权益合计企业负责人会计机构负责人制表人置业损益情况见下表。绿。规划限制条件本项目占地面积平方米，总建筑面积平方米，规定计容积率面积平方米，容积率为，地下面积平方米，建筑占地面积核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,平方米，建筑密度，绿地面积平方米，绿地率。二项目研究工作依据本项目可性行研究依据为临沂市特别是新区房地产现状临沂市工程造价信息本项目地块价值。三项目开发公司状况项目申报单位名称临沂置业有限公司所社区服务中心楼法定代表人姓名宁照注册资本人民币万元实收资本人民币万元公司类型有限责任目地块价值。三项目开发公司状况项目申报单位名称临沂置业有限公司以下简称置业住地面积核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,平方米，建筑密度，绿地面积平方米，绿地率。规划限制项目。地形地势本项目地块平坦，南北两侧均有良好景观资源，视野开阔，满眼翠绿。交通条件本项目紧临临沂建设条件地块解析本项目位于临沂市区新区，南临街，北临街，西临路，东临二路，地块编号为，项目名称为新区广场。