1、“.....受整体良好的经济环境的影响，房地产开发完成投资 额约为亿元，增长率也达到新高约 年，中央房地产宏观调控政策直接影响到了房地产投资市 场，当年的的房地产开发投资额约为亿元，较之上年仅仅微涨 年和年伴随着房地产市场的整体升温，房地产开发完 成投资额稳步大幅增长，两年分别完成亿元和亿元，年增幅 分别为和 年，受世界经济环境影响，完成房地产开发投资额 亿元，增长。 三竞争对手分析 南京农副产品物流中心，是本案最主要也是最大的直接竟争者。 南京农副产品物流中心坐落在南京市江宁区高桥门地区，为政府 主导企业化运作的特大型菜篮子工程。该项目规划占地亩， 概算投资亿元，总建筑面积约万平方米。园区分设展示交 易冷藏物流配送综合商务配套三大功能区......”。

2、“..... 整个项目分两期建设，期占地约亩，建设万平方米农 产品展示拍卖蔬菜果品水产副食干货肉食等五大专 业市场物流交易区，配套建设万吨冷库。二期主要建设粮油 蔬菜加工区综合物流区农副产品的深加工配送仓储配送 中心和商务配套设施。目前期市场已初步建成，年月底蔬菜 果品专业市场率先投入试运营。 项目以南京为轴心，辐射半径公里，范围包括苏州上海 浙江等长江中下游大部分地区。预计初期年交易额为亿，中期为 亿，远景目标是亿以上。 第三章项目概况及分析 项目概况项目名称悦来国际农副产品交易物流中心。 基本指标规划用地亩，规划建筑面积万平方米。 规划设计三层框架结构与大跨度单层用房为主，配套框架结构 办公用房冷库冷藏等设施。 功能定位站式农副产品交易物流中心保持年领先。 市场定位联结苏皖地区，辐射长三角，带动中西部。 其他方面规模大......”。

3、“.....定位高。 二项目定位 充分利用项目优越的地理优势及悦达的品牌优势和连锁经 营资源，打造农副产品批发交易航母，以全新产品全面配套 全方位服务，打造苏皖农副产品产业集群，促进产业升级换代。 项目充分依托政策条件和消费需求，按照现代农副产品批发市场 建设要求，本着高起点多功能可扩展高效益的原则，统 规划合理布局突出重点分步实施改善基础设施条件，完善市 场服务配套设施，引进先进技术设备和管理办法，将市场建设成为集 农副产品交易存储保鲜加工配送连锁经营，展销精品交 易质量安全检测信息服务结算汇兑为体，管理高效竞争有 序具有很强集散力辐射力和竞争力的国内大型骨干农副产品批发 市场。促进市场规模化规范化经营，使市场上规模上档次。推进 代理制会员制连锁经营拍卖合同定购期货电子商务等现 代交易模式，促进市场向专业化现代化方向发展......”。

4、“.....把苏皖的优势 农产品进步做强做深提升价值链提高附加值，再以农产业的发 展促进市场的繁荣和强盛，带动苏皖现代物流业和现代服务业，增加 农民和服务业人员的收入水平，扩大内需和消费，极大地丰富市区人民的生活水平和生活质量，把苏皖的农产品配送至全球。 市场主要功能 农副产品现货交易，保鲜贮藏及商品化处理。 粮油果品等农副产品大宗交易洽谈，农药残留的分析检测。 全国主产区各农业部定点市场的农副产品价格产需信息 采集和发布。 通过市场带动现代设施农业和农产品深加工的发展， 推动政府农改超即把农贸市场改为超市，促进市场发展。项目定位 项目总体定位 经营主题农副产品批发交易物流中心。 投资主题具有明确升值前景的产权式旺铺。 客户定位自营客为主，投资客为辅。 充分发挥项目作为投资性产品的优势，争取政府更大力度的扶持， 完善项目产业配套......”。

5、“.....增强本 案对投资客的吸引力。 消费群体定位本案运营后，消费群体主要为本地客户本 地及外围批发商其他客户。 经营商户定位本案经营商户为本地及周围批发商，其他区 域批发商，行业龙头直销处或办事处等。 投资人群定位本案投资人群界定为全国农产品批发商以 及周边城镇客群为主。以自营客为主，投资客为辅。 三项目分析 优势 汊河新区区位优势独特投资政策优惠，具有东部的区 位西部的成本争取政府强有力的政策扶持，降低建设和经 营成本，减半收取租金和市场管理费，让利商家以吸引客户群。 为培育市场扶持招商，前三年免租金。 充分利用悦达的品牌优势和连锁经营资源，依托其拥有 的全世界多家大型卖场和中国多家超市的销售网 络，打造农副产品批发交易航母。 充分发挥项目作为投资性产品的优势，完善项目配套， 增加项目作为投资产品的投资属性......”。

6、“..... 中西部开发上升为国家战略，发展机遇前所未有安徽是传统农业大省，产业基础好产业升级迫切，政府导向明 确，政策扶持力度大 劣势 项目周边缺少应有的商业基础和商业氛围 新兴市场，未来经营状况及升值潜力尚有不确定性 投资人群定位本案投资人群界定为全国农产品批发商以 及周边城镇客群为主。以自营客为主，投资客为辅。 三项目分析 优势 汊河新区区位优势独特投资政策优惠，具有东部的区 位西部的成本争取政府强有力的政策扶持，降低建设和经 营成本，减半收取租金和市场管理费，让利商家以吸引客户群。 为培育市场扶持招商，前三年免租金。 充分利用悦达的品牌优势和连锁经营资源，依托其拥有 的全世界多家大型卖场和中国多家超市的销售网 络，打造农副产品批发交易航母。 充分发挥项目作为投资性产品的优势，完善项目配套， 增加项目作为投资产品的投资属性......”。

7、“..... 中西部开发上升为国家战略，发展机遇前所未有安徽是传统农业大省，产业基础好产业升级迫切，政府导向明 确，政策扶持力度大 劣势 项目周边缺少应有的商业基础和商业氛围 新兴市场，未来经营状况及升值潜力尚有不确定性 与南京浦口相邻商圈的融合仍有待时日 机会 有效利用产品差异，避免过度同质竞争 先期介入前瞻规划新兴市场，后期潜力大 增加本案休闲娱乐功能，丰富产品功能，满足区域客户 需求 制订合理的营销思路，加大宣传推广力度，争取后来居 上。 风险 前期的市场消费力不足，投资店铺压力较大，影响项目 的投资销售 项目周边区域发展还有待时日，使项目市场培育期增 长 直接竞争对手所带来的不利影响。 南京市商业地产项目开发及商业竞争日趋激烈，商业 投资者因日渐理性而对投资更加谨慎，风险意识加强 通过对项目的优劣势分析......”。

8、“.....充 分发挥项目优势。我们需要做到 控制好开发建设及营销节奏，争取个好的入市时机 争取政府强有力的政策扶持，以增强客户信赖度 有效利用好本案作为南京农产品批发基地之的集群效应有效规避与竞争对手的恶性竞争，巧妙借势，利用竞争对手对 该区域的培育，争抢潜在客户群 增加现代化电子商务服务等软性设施投入，为项目加分 制订好的营销推广策略，以销售宣传为主，兼顾租赁与经营宣 传。成立专门的市场经营管理公司，就整体经营上长期考量，统 筹安排。 第四章项目规划布局 项目概述 悦来国际农副产品交易物流中心位于来安县汊河新区，项目用 地南北长约米，东西宽约米，占地面积为亩， 土地性质为商住，分三期开发 期总用地面积为亩，总建筑面积为万平方米， 其中建设万平方米农产品展示拍卖蔬菜果品水 产副食干货肉食等五大专业市场交易区......”。

9、“.....总建筑面积为万平方米， 主要建设粮油蔬菜加工区综合物流区农副产品的深加 工配送仓储配送中心和商务配套设施等。 三期总用地面积为亩，总建筑面积为万平方米， 扩建二期。 二项目规划 项目规划为大专业批发市场区域 蔬菜交易批发中心 肉食冷冻产品批发交易中心果品交易批发中心 活禽畜牧产品批发交易中心 粮油产品批发交易中心 日杂产品批发交易中心 茶叶批发交易中心 干菜批发交易中心 物流中心。 配套设施将建成大区域 物流包装配送中心 冷冻冷藏 农副产品的深加工 酒店餐饮娱乐及商务办公 商业步行街及管委会行政办......”。