1、“.....对物业价格能形成直接支撑。 二项目劣势 本案作为个综合性的建筑物业，在销售初期没有树立起个整合的形象。 项目临路快速通道，处于商圈的边缘，商业消费人流较少，不利招商工作的 开展。 塔楼作为住宅，在设计上没有考虑居住功能的完善，特别是生活阳台的设置等。产品 相对与居住型消费者缺乏吸引力。 当前宏观政策调控大，房产投资行为被抑制，投资市场活跃度的降低对本案形成了 定的负面影响。 三项目机会 路目前开始改造，取消单行道的限制。改造后本案以前商业死角的情况将得以消除。 对招商工作的开展有促进作用。 区域内大型商业楼盘的陆续启动，招商的成功，区域商业面貌可能出现根本性的改观， 为本案商业带来机遇。 国际等项目将拉升区域项目价格，为本案价格提供支撑。本案如能建立相应优势， 则可能获得较好市场反应。 本案区域是西部市规划的区域......”。

2、“..... 四项目威胁 西部市商业物业开发量近年持续上升，在市场容量有限商业企业资源有限的情况 下，商业物业对消费者商业企业的争夺日趋白热化。 四商业裙楼定位策略 商业裙楼的意义 利润的重要来源 项目增值举措 展示价值 与裙楼平台园林结合，营造商务休闲共享空间四大公共空间体验时尚都市体验 主题特色店吸纳西部市最顶级的品牌商家，营造西部市消费制高点，抬高项 目定位如宾利西部市店春天哈根达斯亨利表行等 有会员制或俱乐部服务成立西部市首家游艇俱乐部或华侨俱乐部，同时招募时 代英雄入会，重要城市商家入会等 提供店铺装修设计顾问服务 四大公共空间体验文化体验 个性化装修 有会员制服务 对精神食粮的全新体验世界知名建筑传统文化饮食旅游汽车烟酒类等品 味主题文化区 四大公共空间体验休闲娱乐体验 消解购物街单功能......”。

3、“.....业态丰富，最 大限度聚集人气 形成共同兴趣人群的聚会交流地点影院商务主题吧贵族女人馆康体会馆等 商业四大空间体验异国饮食文化 统品位，体化装修西部市异国风情街，日本料理意大利批萨韩国烧烤 各国风情水吧等 集成空间裙楼平台园林商务吧 商业裙楼的定位 国际时尚消费区 购物中心产业经营比例零售娱乐餐饮 定位支撑 商业圈是谁在消费 在商业圈大约有的消费群体是白领阶层，他们的消费特征是追求时尚，享受 生活，与金钱无关的消费。 商业圈是谁在经营 零售业家乐福太平洋百货等医疗省市人民医院金融中行工行等大型银行 机构，同时还有部分知名娱乐和餐饮行业，但目前未出现特色商业中心。 商业圈有没有商业中心目前来看是商业圈的商业经营中心，而且体量巨大，并有品牌百货商 家入驻，对我项目商业冲击较大，故在定位上尽量规避重叠。 我项目商业的定位需出奇制胜......”。

4、“.....需要的定位是本区域从未出现的，我们的 时尚消费概念将由顶级品牌卖场前沿娱乐主题商务风情餐饮文化展场构成立体的 循环消费体系，依托本项目的外观形象，打造商业圈首席时尚个纯粹 的城市前沿领地。 购物中心招商目标 业态规划 层规划顶级消费品牌店如宾利西部市店仁和春天哈根达斯亨利表行等汽 车服饰西式快餐品牌钟表珠宝首饰化妆品工艺品店银行邮局 旅行社„ 二层规划百货书市家电音像制品家居用品童装童玩体育用品健身器材„ 三层规划主题文化会馆贵族女人馆商务吧风情水吧康体会馆美容美发艺术摄 影„ 四层规划餐饮城娱乐城„ 五层规划数码影城可与华协影城整合......”。

5、“.....方面可以聚 集人气，另方面也将发挥品牌效应，带动整个商场的销售和租赁。 二层规划引进巴西法国三权分离的模式，将商业裙楼产权划整为零，划分为 的小产权进行销售，回收资金。然后引入或组建专业的商业管理公司......”。

6、“.....年回报利率定在。 零售产权，分零租赁的运作模式 将商业裙楼按层分隔成不等的小型商铺，既方便销售产权，又不影响经营， 商铺由业主自营或自租，产权和经营权直接分散到客户。 自留产权，整体租赁的运作模式 将商业裙楼作为资产，统招商经营，年内不推向市场进行销售。 三种运营模式比较 结论根据项目的情况分析，第种模式适合本项目的商业裙楼。 模式 主要特征 优劣势分析 适用物业 优势 劣势 零售产权 整体租赁 三权分离所有权 经营权使用权售 后返租，委托专业经 营公司经营管理。 快速回笼资金，风险 小，可以避免零售产 权分散导致经营混 乱的局面。 涉及规划设计招 商销售工程等所 有环节，对开发商的 综合运营能力要求 极高......”。

7、“.....所有权 和经营权直接分散 到客户由产权所有 人经营管理。 开发商资金压力小， 运作周期短短期回 报高长远隐患相对 不明显。 往往卖就散，后期 难以管理，对物业形 象和开发商的品牌 有损。 专业型商业步行 街和低层商业楼 盘层 自留产权 整体租赁 二权分离，所有权 和经营权由经营方 负责整体经营，不拆 零销售。 产权租赁关系明晰， 简单，无违规之嫌， 操作安全简便，推广 费用低。 资金回收有限，对开 发商的社会公关能 力要求极其高。 中型百货商场和 超市 五项目建设周期及工程进度安排表 序号任务名称工期开始时间完成时间 主楼......”。

8、“.....月日年月日 主楼给排水主管安装天年月日年月日 通风工程施工天年月日年月日 主楼强弱电施工天年月日年月日 主楼消防施工天年月日年月日 主楼电梯施工天年月日年月日 主楼光彩照明天年月日年月日 主楼智能化天年月日年月日 主楼室内装饰施工天年月日年月日 主楼屋面防水施工天年月日年月日 副楼加固天年月日年月日 副楼轻质墙体施工天年月日年月日 副楼钢结构施工天年月日年月日 副楼给排水主管安装个工作日年月日年月日 副楼强弱电施工个工作日年月日年月日 空调管道施工天年月日年月日 消防施工天年月日年月日 智能化施工天年月日年月日 外墙保温板施工天年月日年月日土建施工天年月日年月日 门窗安装天年月日年月日 副楼屋面防水施工天年月日年月日 裙楼砖砌体施工天年月日年月日 裙楼新增楼梯施工天年月日年月日 裙楼给排水施工天年月日年月日 裙楼强弱电施工天年月日年月日 ......”。

9、“.....裙楼空调管道安装天年月日年月日 裙楼消防施工天年月日年月日 裙楼扶梯施工天年月日年月日 裙楼内装施工天年月日年月日 裙楼外装施工个工作日年月日年月日 裙楼屋面防水施工天年月日年月日 地下室砌体施工天年月日年月日 地下室水电安装天年月日年月日 地下室暖通施工天年月日年月日 地下室墙体加固天年月日年月日 地下室楼层改板天年月日年月日 地下室车库施工天年月日年月日 地下室设备安装天年月日年月日 防火门及防火卷帘门天年月日年月日 整栋大楼系统调试天年月日年月日 整栋联动试车天年月日年月日 室外总平施工天年月日年月日 消防工程验收天年月日年月日 整个大楼竣工验收天年月日年月日 六投资估算与资金筹措投资估算 本项目项目裙楼成本测算 建筑面积 用地面积 层数地上层地下层裙楼层 项目数量单价元合计万元备注 土地成本 收购成本 契税 拍卖手......”。