1、“.....采取全局发 展的战略指导，突出开发重点，进行示范性运作的策略。作为都江堰市的城市核 心区项目的天府水镇就是此策略的体现，通过引入城市区域运营商与政府联合打 造，市场化运作经营城市。天府水镇本身担负城市经营的使命，因此，建设十分 必要。 在城市定位中的必要性 都江堰将城市定位于生态文化旅游城市，在城市发展中将体现自然生态 历史文化世界级旅游和休闲养生四大特色。天府水镇项目很好的体现了这四大 特色，使都江堰市完成城市旅游的升级，创造独有的城市意象，将城市定位落到 实处。因此，出于城市定位的考虑，建设天府水镇很有必要。 城市旅游发展的必要性 目前都江堰市具有明显的以观光为主的过境旅游地特征，定程度由于旅游 产业支撑系统的缺失......”。

2、“.....使得具有垄断性 资源的都江堰市扭转旅游消费者的结构比例，充分发掘潜在的市场空间，打造成 为旅游目的地。因此，从城市旅游发展的角度看，天府水镇项目的建设有着相当 必要性。 城市功能结构升级的必要性 目前，都江堰市的城市商业，包括休闲产业还未形成合理的结构，产品及服 务层次尚不能与资源魅力和市场潜力相匹配。天府水镇成都特殊休闲中 心区的定位使得都江堰主动融入中心城市经济圈，成为成都的服务配套区，最 终实现城市功能升级。都江堰城市建设的未来走向是城市旅游城市商业经济 成都城郊休闲相结合，天府水镇作为城市核心区将充分体现，因此，从城市 功能结构升级的角度看，建设天府水镇十分必要。 区域整体开发的必要性 表面上看，天府水镇是个多元功能的项目群，但实际上是个区域整体。 作为城中之城，它是成都的特色休憩中心区。在统的品牌理念下，其内 部的项目具有密切的关联性......”。

3、“.....才能形成集约化的人 流和现金流，从根本上改善城市布局结构和旅游经济发展的节奏，以此推动各个 项目的自身升值。否则，只进行局部开发，或者仅投资开发其中的单体项目，不 但成本高，更不能聚集最旺的人气，创造最大利润。 因此，天府水镇作为个整体开发区域，十分必要。 项目可行性评价要点 区域开发的可行性 都江堰市进行城市经营的内部和外部条件基本具备，当地政府也有决心通过 旧城改造，推动实现城市的快速合理的发展。天府水镇区域定位明晰，地上构 筑物虽然密集，但形态和隶属关系相对简单，使得拆迁力度大，但难度不大，成 本可控制。加之区域运营开发商四川统和实业股份有限公司有很强的实力和素 质，在与政府及相关机构的协调运作中，天府水镇作为个整体进行开发是可行 的。 市场的可行性 古堰景区年的游客已达万人次，而古堰景区目前的游客进入天府水 镇是种必然......”。

4、“.....可达到万人次。 每年在南桥及河堤休闲进餐的人，初步估算为万人次左右，由于拆迁， 该部分游客将由部分时间的中断。目前的休闲消费价格相对较低，消费层次较 低，与建成后的景区消费有定差距，因此，可以按现有游客的作为为来休 闲游客的保守估计基数，即万人次。这部分客人与古堰景区的游客交叉比例 应小于，扣除交叉部分，基数为万人次。 这两部分客人为本项目提供了个基本的市场基础，保证了基础的市场容 量，为万人次 根据都江堰市旅游总规，年都江堰市的游客人次将达万人次， 其中到古堰景区外其他景区的万人次，扣除重复统计因素，按计算实际 游客人数，即万人我们认为，天府水镇建设过程中分步建设分步开放 及建成以后，该部分游客将有会进入天府水镇娱乐休闲，我们可以得 到年其他景区进入天府水镇的人次数为万人次。 成都人有休闲游的消费习惯，按增长率保守估计......”。

5、“.....可以吸引其中增量万 的部分，即由于天府水镇而新吸引万人次左右的游客。 由于项目建成后，餐饮娱乐住宿条件的极大改善，过境游客过夜的比例 将大幅度提高，会议和度假为目的的游客会有大幅度的增长 因此，项目建成时，总市场容量的最低有保证基数为万，符合市场规律 的基本容量为万人次，游客结构发育成为以休闲度假为主的目的地特征。 项目具备了生存的背景，拥有合理的市场支撑，具备相当的可行性。 项目安排的可行性 天府水镇是个整合了旅游休闲与商业地产项目的整体区域，综合功能较 完整，结构清晰，是个合理且具有独特吸引力的系统工程，各项目通过功能关 联景观关联和交通关联，形成了目标市场和消费结构的关联，在商业开发经 营管理上具有操作的可行性。 在项目结构安排上......”。

6、“.....在项目内涵与表现形式上，都充分考虑了与都江堰景区都江堰市成都 的地脉人脉文脉的关系，因而在项目的设计安排上，不存在技术性的障碍。 文物与文化保护的可行性 西街文庙等是都江堰市重要的文物古迹资源，尤其是西街，可以心室外网球场美容美发中心等设施。 水晶音乐厅是个围绕水主题的，以歌舞文化美食文化为核心的时尚性休 闲场所。建筑呈现山的形状，由钢结构支撑，基本采用环保建材低 辐射镀膜玻璃，是座典型的绿色生态建筑。建筑内部设置水中芭蕾池和水上舞 台，打造台由多个文化主题组合而成的歌舞综艺表演，观众席呈半环形，在进 行表演的同时，提供特色美食。 玉垒山度假别墅区 沿玉垒山文庙山形成，与天府源国际接待区相连，为成都及周边地区的高 收入阶层提供别墅度假服务。 本区依山势而建，包括栋层别墅和会所俱乐部。另外，围绕文 庙建筑，设置文庙绿色广场......”。

7、“.....开辟绿色空间，设置网球 场高尔夫果岭练习场慢跑步道，使本区域成为罕见的拥有文物建筑的高级度 假别墅区。 古堰产权酒店区 处于天府源国际接待区岷江商业休闲娱乐区和中国水利博物馆区之间，以 产权酒店式公寓的形式，成为成都中收入阶层的投资休闲型项目的理想选择。 区内建筑以现代城市建筑风格为主，高度五层，层为商铺，属于岷江商业 休闲娱乐区功能，二至五层为公寓房间，共约个房间，地下开辟停车场。 产品概况 天府水镇通过项目组合，形成八个功能区。通过功能组合，面向细分市场， 形成了多种产品组合，并体现为不同类型的消费链......”。

8、“.....以此，增加了消费受众层面，最大化地刺激 了消费需求。 项目评价 生态城市型文化休闲中心区的区域功能定位正确，很好地秉承了都江堰市 的生态旅游城市的定位成都市附中心的功能和城市经营的理念以水为文化主 题定位，很好的结合了都江堰的水生态资源和城市的历史传承，对城市的历史 文化复兴无疑将起到积极作用。 天府水镇的功能布局比较合理，地理位置上考虑到了不同类型不同层次 消费者的需求方式和需求便利面积体量上也考虑了市场效益和游客容量的支 撑功能内容安排上贯彻休闲主题，做到了景观与各类消费场所的融合，也形成 了以城市中心区和历史文化遗产区过渡带互动，城市休闲商业旅游相结合的 个性化游憩区......”。

9、“.....功能划分较清晰，但如果局限于局部开发或单体项 目开发，则单位成本开发和运营偏高，且不能构建良性的消费链，形流 和现金流，更产生不了预期的市场震撼力，也改变不了城市布局结构和旅游发展 的节奏。因此，虽然是项目的组合，但必须视为个功能结构系统，在统的战 略理念下综合考量。 区域开发能否达到预期目标，要有富于前瞻性的开发运作结构。天府水镇 开发是否到位，投资水平是决定性因素，拆迁水平也是决定性因素。 天府水镇涉及拆迁面积近亩，如按土地拆迁成本万亩计算，总计达 人民币亿元，除去招商项目部分，拆迁成本预计将达到整个项目投资的， 使得开发商将承担巨大的资金和运作风险，直接导致开发投入的机会成本很高， 盈利水平低。因此，在项目开发前提，必须仔细斟酌拆迁成本和盈利前景地关系。 第三章游赏方式评价 游赏方式结构简介 由于天府水镇是个综合性的社区，而不是个景区......”。