1、“..... 项目建设的必要性与周边城市之间的经济及拥有高档酒店数量对比 唐山石家庄天津市秦皇岛市大连市 五星级酒店数量 四星级酒店数量 三星级酒店数量 五城市三星级四星级五星级酒店数量对比 星级石家庄天津市秦皇岛市大连市 五星级酒店数量 四星级酒店数量 三星级酒店数量 ......”。

2、“.....我们不难看出市本身的经济实力及人 的消费能力在同级别城市都是比较强的。而市现有的酒店不仅 档次较低，而且其接待数量能力也很低。 通过上述数据分析比较结论 市具备良好的经济实力和旅游前景，存在较大的商品购买能 力，综合经济实力在河北省内处于领先地位。但所拥有的高档酒店 数量却不多，酒店业相对落后，与经济的发展完全不成正比。经济的不断提高应带动相应服务产业水平的进步发展，因此 市需要集购物休闲娱乐住宿会议为体的白金五星级商务 中心，以满足人们多元化的生活需要......”。

3、“.....三五星级酒店主要分布在市中 心区，以城市主干道新华道建设路两侧为密集区，但数量明显较 少。 饭店现状及目前存在的问题 震后的在重建在城市形态中呈现了种相对均质的城市布 局。在原有的规划思想下建筑需要保持的间距等控制数量是相对固 定的，在同期规划下的饭店呈现出种稀疏的城市形态。在飞 速发展的今天，低密度的建筑布局已经不能满足城市中心区的商务 需求。 分布不合理，功能单 密度低规模小。饭店位于作为城市两条最主要的交通干 道的交汇点，地理位臵的优越性，钻石级价值的土地没有得到充分 利用。受年大地震影响，建筑层次低建筑密度小，总体建筑 密度为，主体建筑为层板式建筑，客房总套数，所能提供的 功能场所受到限制。另外......”。

4、“.....楼界的零散格局，分布随意，自发的商业网点缺乏组合 效益。 档次低功能少。目前集团所属的四家酒店，有家四星级和 家三星级，其中饭店为三星级，受建筑物布局和规模的限制， 多项服务功能没有场地安排，服务品种难以增加，服务质量难以提 高，旧有的硬件设施体系已经制约了服务功能的增加和服务档次的 提升，现有规模的限制作用已经成为企业发展的瓶颈。行为模式 人流。同其它同行样，进出本饭店的人流分为早中晚三个高 峰期，据统计，在高峰期进出人流量达到人次分钟，而如此拥挤 的人流只能通过约米宽的人车混行道进出，既拥挤也不安全。人 们只能是穿越逗留，来去匆匆，缺乏多样性的社会活动。 车流。随着社会经济的不断发展，公有和私有车辆不断增加， 据统计，市新登记车辆每天达到部，如此计算，每年就是近 万部，如果每天进出本饭店的人次按人次......”。

5、“.....每天就有部车辆进出本饭店，狭小的停车场地早已 不能满足需要，而车辆通行不畅的矛盾尤为突出，比如主门前的回 转车道，其回转半径严重偏小，使许多车辆难以次性通过，根本 谈不上通畅。人车混行，场地拥挤，造成事故的概率极大，严重 影响环境形象和社会和谐。 形态和环境 大地震后恢复建设的建筑物，在设计时为确保安全，设计者都 采用降低层数减少外悬加大受力能力的方法，这造成了外观呆 板的火柴盒建筑物。饭店的主楼就是在这种环境中诞生的板 型建筑，历经多年的风吹雨淋，其外观既无特色更显陈旧。整 体布局上，由于恢复建设时期，规划不仅详细，后续插建的低矮建 筑，使得区域内建筑形态散乱，难以形成完整的城市片段和景观环 境。结论 综上所述，本项目的实施及符合市市区总体规划，也顺应周 边旅游服务产业的发展要求，更能改变企业自身存在的不合理不 协调的诸多问题......”。

6、“.....同 时，项目建成后，将大大增加市外事接待的能力和水平，有利 于扩大对外等 个国家和地区，国内客源涉及全国各地。 根据，市年国民经济和社会发展统计公报公布数据 显示，年市共接待国内外游客万人次，比上年增长 ，旅游总收入亿元，增长。其中，接待国际游客 万人次，增长，旅游外汇收入万美元，增长 接待国内游客万人次，增长，国内旅游收入亿元， 增长。全市出游人数超过万人次。年末全市共有旅行社 家，新增家星级饭店家，新增家级以上旅游景区达 个，新增个，其中个景区晋评级。旅游产业带动作 用逐步显现。初步形成了食宿行游购娱为体的综合接 待体系。 综上所述，目前市区内仅有家五星级酒店，且规模有限。就市未来总体规划及第三产业不断发展来看，项目所处的市场 形势良好。 白金五星级饭店项目有着良好的外部经济环境......”。

7、“..... 市场供求分析 从目前来看，饭店的接待能力与社会需求的差距还比较大， 尤其是在周末和节假日，入住饭店要提前周预订，在黄金周 根本就供不应求，星级客房依然有很大的市场。本项目的开发建设 完全是顺应了这市场需求的。新建五星级酒店与保留建筑连为 体，以其完全开敞式的时尚酒店风格，以其无可比拟的超大规模区 别于市其他酒店，这将保持和巩固企业在行业中的龙头地位， 增强市场竞争力。 客户群体 延续以往成功的经营理念和模式，并适度拓展和提高，结合 市政府十五发展纲要，发挥市作为河北省经济龙头地位优势， 满足市人民较高的消费需求，在此基础上，本项目设计为白金 五星级标准的商务酒店及公寓酒店，目标人群定位为来考察 旅游经商，以及举办和参加各种会议会展活动的具有较高消 费能力的客户群体。 项目分析 分析 优势项目位于市中心，周边各类市政配套设施完善......”。

8、“.....具备良好展示面 本项目建成后为区域最高档酒店，享有定的市场知名度， 目前以商务客人为主，是典型的商务型酒店，对客户的综合吸引力 较大 建筑规模大，所提供的服务产品项目更全概念更新能力 更强质量更高 项目周边商业氛围浓厚 项目本身已具有定的酒店客户资源贮备，具有强大的潜在 客户群基础。 劣势 采用自然和人文景观设计及配套公共建筑面积较大，使得资 金投入量增加，相应影响投资回收期 酒店出租率较大，不利于统管理，直接影响酒店整体形象 的塑造 人口密度相对集中，对酒店周边环境影响较大。 机会 曹妃甸新城南湖生态城凤凰新城空港城的建设， 为投资型酒店的良性发展奠定基础 两沿中心旅游资源的形成，为市的酒店业注入新的 增长点 高级商务活动明显增多，对高档酒店需求量呈上升趋势外资企业多，消费能力强 本地居民可支配收入较高......”。

9、“..... 威胁 世界金融危机，导致全球经济下滑，投资市场整体环境不乐 观，市场潜在竞争压力巨大 作为本区域最高级别的酒店投资项目，在该区域尚无先例， 市场存在定风险性 应对策略 四大策略强化优势与机会策略 强化项目自身的高档性和唯性，将项目与该片区其他类型 酒店相区别，迅速占领市场，出奇制胜 强调地标性建筑的外观，充分利用良好展示面，强化楼体及 现场包装，迅速吸引周边客户关注 利用酒店本身所具有的丰富客户资源优势，通过有针对性地 实施点式营销策略，尽可能将酒店客户转化为购买客户 强化利用发展商良好的社会资源，对辖区内各外资及本地 企业进行重点宣传，促成集团化消费。 两大策略化解劣势与规避风险 项目进行准确市场定位，并通过实施具有极强针对性的营销 方案及投资回报承诺方案，吸引客户投资 针对直接影响酒店整体形象塑造的劣势......”。