投资估算及资金筹措 财务分析及经济评价 项目实施进度安排 可行性研究结论 近年来，莒南县经济和社会各项事业持续快速健康发 展，城镇居民和广大农民人均纯收入稳步增长，为商业零售业 的繁荣发展奠定了坚实的基础。县城的常住人口已达余万人， 莒南县天添乐超市有限公司，按照县政府出台的关于加快旧城 改造步伐的布署，为进步繁荣莒南的商贸经济，在充分论证 莒南县经济发展现状和商业零售业发展趋势的基础上，结合本 单位实际，委托天元建设集团四公司对县城隆山路中段西侧原 供销合作社龙泉商场旧址进行改造，建设处高品质标志性 特大型购物中心，该中心地处县城中心最繁华的黄金地段，中 心建成投入运营后，将成为全省县级规模最大的商贸中心，经 预测，每年可实现销售收入亿元，实现利税万元，为社 会提供多个就业岗位，能带动全县工业农业流通等十 多个行业的发展，为加快县城的旧城改造和城市化建设步伐， 促进全县三个文明建设的持续快速健康发展会起到巨大推 动作用。 通过整体分析论证，该项目属新型高档商业购物中心项目 建设，项目选址符合莒南县城市规划的总体布局，项目开发建 设具有良好的经济效益与社会效益，经市场调查分析和财务测 算，本项目各项指标设计规范效益良好，具有定的抗风险 能力，是安全可行的。 第二章项目背景及建设的必要性 项目区的自然经济和社会发展概况 莒南县位于鲁东南苏鲁两省交界处，总面积平方公里， 辖个乡镇，个行政村，万人口。 莒南县历史悠久，文化底蕴丰厚。早在旧石器时代，人类 祖先就在这里繁衍生息，境内有向国古城遗址等多处人类 遗址，文物保护单位处，有甲子山孙膑洞世界之最铁牛庙 石铁陨石和孙镗纪念堂。据考证，老子孔子大禹秦始皇 诸葛亮苏轼等都曾在此活动。莒南县是革命老区，被誉为山 东的小延安。年月，这里诞生了中国共产党领导下的 第个省政府山东省政府，年代莒南县以毛泽东主席亲 笔批示的厉家寨高家柳沟王家坊前三个典型闻名全国。 莒南县近海临港，区位优势明显。莒南地处青岛日照 连云港三港腹地，县城离临沂机场公里，离连云港机场 及港口公里，离青岛港公里，离日照港公里，离岚 山港公里。兖石铁路复线和岚济公路国道横穿东西 新建成的同三高速公路经我县可直达厦门，新开工的天汕高速 公路穿越我县直达汕尾，把我县与长三角珠三角连为体。 莒南既有沿海优势，又有内陆优势，海陆之利兼得。 莒南县物华天宝，具有得天独厚的资源优势。莒南属暖温 带季风区半湿润气候，年平均降雨量毫米，年平均光照时 间为小时，四季分明，光照充足，气候宜人，森林覆盖 率达。矿产资源丰富，现已探明可供开采的矿石有金铁 重晶石氯石金红石紫砂岩明矾石花岗石等种，其 中重晶石氯石储量为山东省之冠，石墨为省内稀有，花岗石 储量亿立方米。电力非常充足，电网可供能力万千瓦， 新建的千伏输变电工程可满足今后年的发展需要水资 源充足，境内有大中小型水库座，其中大中型水库座， 总储水量亿立方米，可满足工农业和生活用水需求劳动 力资源十分丰富，农村剩余劳动力万人，境内有各类职业技 术学校家，年培训各类初中高级职业技术人才万人， 劳动力成本低，劳动力市场发达旅游资源丰富，境内既有天 佛风景区马鬐山风景区和沂蒙风情园等自然景观，又有 八路军师司令部和山东省政府旧址等历史人文景观。农业 资源优势明显，花生板栗茶叶大樱桃苹果桑蚕黄 烟等特产闻名全国，是全国最大的花生加工贸易集散地，花生 板栗肉类出口居全国各县区前列。 莒南县经济基础较好，发展后劲充足。工业门类比较齐全， 现已形成以轻工纺织化工机械建材食品工艺美术 等产业为骨干的新型工业体系，福瑞味精宇达墙地砖绿润 板栗食品玉皇花生油等名牌畅销国内外市场体系健全，全 县各类市场达处，大型超市连锁经营物流配送等现代 流通企业达多家，年交易额多亿元经济外向度不断提 高，全县有自营进出口权的企业家，已形成花生加工工 艺柳编石雕石刻纺织服装磨料磨具食品加工等六大出 口创汇产业，出口产品达大系列多个品种，其中，花 生制品出口占全国出口总量的，草柳编制品出口占全国出口 总量的。 年，全县完成生产总值亿元，同比增长其 中二三次产业增加值分别完成亿元亿元 亿元，分别增长，三次产业结构比为 全社会固定资产投资亿元，同比增长地方财政 收入亿元，增长社会消费品零售总额亿元， 增长城镇居民人均可支配收入元，增长 农民人均纯收入元，增长。万元能耗下降。 莒南县投资环境优越，服务体系健全。成立了政府行政审 批中心，为投资者提供便捷高效服务，对外商投资企业实行 条龙全程服务。深入开展了平安莒南诚信莒南文 明莒南创建，在全社会大力倡导团结奋进，务实苦干，文 明开放，创业争先的莒南中心购物中心楼将由天元建设集团有限 公司四公司开发建设，项目建设将按照经济实用的原则，最 大限度地盘活存量资产，提高空间利用率，项目建成后将产生 良好的经济效益与社会效益。 天元建设集团有限公司成立于年月。公司注册资 金亿元，公司下设办公室财务部技术部安检部预 算部材料部审计部物业管理公司等职能部门及十几个建 筑分公司。该企业具有山东省建筑工程管理局颁发的房屋建筑 工程施工总承包特级资质，具备实施该项目的技术力量和经济 实力。 项目提出的必要性 莒南县天添乐商贸中心商务楼建设是加快旧城改提升 城市形象的需要 为进步加快旧城改造步伐，改善居民购物条件和城市环 境面貌，合理利用城市土地，优化城市空间布局，提升城市形 象，推进城市化进程，促进经济社会持续快速健康发展， 根据县政府关于加快旧城改造开发改造的意见，以三个代表 重要思想为指导，以增强城市总体功能，改善人文环境为目标， 按照落实科学发展观构筑和谐社会的要求，坚持统规划 合理布局综合开发配套建设的方针，有计划有步骤地 对旧城进行改造开发，使县城居民购物区布局更趋合理，配套 设施更加齐全，服务功能更加完善。 二莒南县天添乐商贸中心商务楼建设是健全完善商贸市 场的必然 莒南县天添乐超市有限公司，经过六年多在市场经济大潮 中的打拼，积累了独具特色的经营与管理经验，打造出了自己 的十分过硬的超市品牌，建立了丰富多彩的企业文化，树立了 良好的社会形象。利用这品牌效应，加之不断引进新的管理 模式和经营方法，天添乐商贸中心有着十分巨大的发展空间， 市场发展前景非常看好。 第三章项目选址与建设条件 项目选址 本项目位于县城隆山路中段西侧，北邻十泉路，南邻县富 华百货有限公司，东邻隆山路，西邻县政府。项目用地性质为 类工业用地，土地为规划现状土地。项目建设规划由东南大 学建筑设计院设计，并经莒南城建领导小组审议通过，符合县 城总体规划。 主要建设条件 场地现状 该地块用地性质商业用地，土地为规划现状土地。场地地 质状况良好，无断层及破碎带等地质构造，场地处于相对稳定 地块内。各岩层分布均匀，性质稳定，地质良好，适合建设购 物中心。 二工程地质地震情况 根据中国地震烈度区划分布图和中国地震动参数区 划图规定，经地震部门对周围建筑工程勘 测，该项目勘察区在区域上位于胶南断块隆起南部与沂沭断裂 带交汇处附近，根据区域地质资料与现场调查显示，场地内无 隐伏活动断裂等不良地质作用。场地内无液化地层。场区及附 近无活动断裂通过，勘察期间未见断裂滑坡泥石流采空 区等不良地质作用，场地不存在岩溶发育条件，也不存在滑坡 等地质灾害。地质条件较好，建筑应按基础浓烈度度进行抗 震设防，以确保建筑工程质量和抗震要求。 三气象莒南位于山东省东南部，南邻江苏东靠日照， 属暖温带季风区半湿润大陆性气候，四季分明，具体气象数据 如下 风向 常年主导风向东北向 冬季主导风向东北向 夏季主导风向西南向 风速 最大风速 冬季平均风速 气温 年平均气温 极端最低气温 相对湿度 最冷月平均相对湿度 最热月平均相对湿度 全年平均相对湿度 降水量 年最大降水量 日最大降水量 时最大降水量 最大积雪厚度 最大冻土深度 四交通通讯 该项目区位于县城中心，交通条件良好，进出方便。项目 区通讯条件优越，装备水平先进，已建成覆盖全县的空中地 下地上数字传输网络，开通了国际互联网业务。 五原材料供应 项目建设所需钢材木材水泥砖石灰等可由县内生 产厂家和各批发市场供应。其它装饰材料可就近选择批发市场 供应。 六市政配套 电莒南县电力供应充足，县城驻地有和 变电站两处，配电设施齐备，完全满足项目用电。 水县城用水由县自来水公司供给，水量充足，可以保 证用水需求。 供热本工程采暖热源设计采用空调系统。根据建筑物 功能特点，空调系统设计采用如下三种形式 商场商铺等大空间采用低速风道空气调节系统，空 调系统根据防火分区和功能分区划分。 小商铺等小空间采用风机盘管机组加新风系统。 消防控制室电梯机房等设置分体空调，建筑专业考 虑空调室外机的位置，电器专业预留电源。 第四章工程设计方案 设计依据和技术标准 中华人民共和国城市规划法 城市居住区规划设计规范 城市规划设计办法 莒南县城市总体规划 建筑抗震设计规范 建筑防火设计规范 民用建筑设计通则 国家相关技术规范 规划方案 规划指导思想 坚持以人为本的