1、“.....虽然成 都无缝钢管厂是东郊工业结构调整的重点企业之，但该厂整体搬迁尚需时日，因此在 定程度上制约了项目向东的辐射力。 东大街东延线东门大桥至二环路牛市口段商业氛围的提升还需较长的时间。 牛市口商贸大市场杂乱无章，管理混乱，将直接影响商业投资者对该地块商业铺 面的投资行为。 第四部分项目运作方案 项目运作主体 为了更好地进行投融资，运作项目，建议以北亚集团的名义控股成立新的房地产开发 公司，在成都锦江区注册，注册资金为，万元。在组织架构及人员的安排上，可以先 跟成都东方新城房地产开发有限公司实行两套班子，套人马，交叉作业，待以后投资开 发项目增多，业务量增大时，再进行业务分割。 二项目运作方案 根据项目特点......”。

2、“.....两种方案各有优缺点，具 体为 土地开发模式 该项目若只进行土地开发整理，前期只需分批次投入，万的成都破产的启动费 用及较少的其他费用和财务费用，便可启动项目，至土地转让交纳土地费用含土地出让 金补差后，便可挂牌或拍卖，取得收益。这种开发模式比较简单，风险系数小，能较快 的回收成本。但这种模式远远没有取得本地块的最大利用价值，而且土地拍卖，政府将收 取划拨土地成交价款的土地出让金，这将大大降低项目的经济效益。 二房产开发模式 根据成都目前房地产现状，若该项目不只进行前期的破产清理，改变土地性质和进行 土地转让，还进行房产开发，将给北亚集团带来良好的经济回报。而且，房产开发将使北 亚集团在成都的投资步入良性循环和可持续发展的道路。 第五部分项目规划方案 项目规划设计要点 由于地块目前尚无规划设计条件，为了便于测算......”。

3、“..... 容积率不大于。 建筑密度不大于。 建筑高度不大于米。 绿地率不小于。 户型平方米平方米平方米平方米，各。 商业占地上建筑面积比例为。 其他按有关规定。 二项目技术经济指标 项目主要技术指标 序号项目用地面积平方米建筑面积平方米建筑密度容积率备注 小区总用地面积， 地上建筑面积， 其中商业 住宅共计户 地下建筑面积， 配套 其中社区服务站门卫室垃圾站 小区绿化及小品， 全民健身场地 自行车棚 二住宅户数及车位数量 序号项目户数面积机动车数量非机动车数量备注 住宅平米机动车每户辆，非机动车每户辆。 平米机动车每户辆，非机动车每户辆。 平米机动车每户辆，非机动车每户辆。 平米机动车每户辆，非机动车每户辆。 小计商业，机动车非机动车每平米辆。 合计， 其中地上部分地上机动车 地下部分， 备注可售机动车数量为个......”。

4、“.....达到拍卖要求即可。 二对房产开发模式 开发方案设想 为了更大程度地提高土地的利用价值，拟将小区开发为小高层组团。其中临二环路东 四段与东大街东延线侧开发为至二幢首层或层为商业业态的小高层。考虑到本项 目市场推广计划及小区建设的实际需要，拟将整个项目分两期进行开发。第期首先完成 样板楼展示工程小区大部分基础设施公建配套设施和南面组团。这样可以使首期买家 享受到已成熟的配套设施。本期推出的楼盘价位不宜太高，以吸引买家，树立形象，为二 期提高售价作好准备。第二期开发北面组团。 建设进度计划 本项目预计从年月开始启动破产清理程序，工期约为年零个月。整个工 程分两期进行。 土地整理及前期开发进度 本项目地上建筑物清理及改变土地用途与土地转让时间预计为年月至年 月......”。

5、“.....规划建筑 建筑施工设计，项目报建等工作。 期开发进度期开发南面组团，预计时间为年月至年月。 二期开发进度 二期开发北面组团，预计时间为年月至年月。 二项目经营方案 项目经营方案主要针对房产开发模式。根据目前成都市房地产的实际情况，本项目的 经营方案初步设想为 租售比例 预计项目至竣工投入使用时，住宅部分能实现的销售，商业车位部分能销售 。为方便计算，假设未销售的商业车位的租赁期在项目建设经营期的第四年开始。 五年后即项目开始后的第年全部转售。 销售进度与价格 住宅销售进度 序号销售时间合计年年年年年即转售年 销售比例 销售面积平方米 商业销售进度 序号销售时间合计年年年年年即转售年 销售比例 销售面积平方米......”。

6、“..... 其中土地改变用途已补交部分土地出让金计入了成本，尚需补交部分是拍卖后实际发生的土地出 让金。 契税按土地改变用途时转让价格即万元的计算。 土地出让金变动情况 由于该地块属于破产企业土地处置，情况比较特殊，具体出让后，土地出让金的交纳 目前尚不是很清楚，可能需要跟有关部门协商。倘若按东郊企业划拨用地有关政策，企业 在年以后实施搬迁改造的，政府按成交价款的收取土地出让金，其余部分用于 企业搬迁改造。此外，为了便于计算，以上土地出让金总额是按第二次转让地价款的 计算的。 二房产开发模式经济效益分析 销售单价的估算 住宅销售单价的确定 用市场比较法确定销售价格的上限 取本项目附近可类比楼盘予以分析......”。

7、“..... 销售状况权重销售率 加权后的相对价格元平方米， 本项目住宅销售平均标准基价元平方米， 经比较计算，得到本项目住宅销售单价为每平方米，元。 用成本法确定销售价格的下限 本项目住宅的销售成本单价为每平方米，元。 建议销售单价 本项目住宅的销售单价建议为每平方米，元年单价。假定每年住宅的单 价上涨，则本项目住宅的销售单价如下 项目年年年年年转售 住宅销售价格元平方米， 商业销售单价的确定 假定商业的销售单价为住宅销售单价的倍，则本项目商业的销售单价如下 项目年年年年年转售 商业销售价格元平方米......”。

8、“.....且设定每年车位的单价 上涨，则本项目车位的销售单价如下 项目年蜀都花园车位价格年年年年转售 车位销售价格万元个 二总销售收入的测算 根据上述住宅销售进度与价格预估，测算出本项目住宅的销售收入为，万元， 商业的销售收入为，万元，车位的销售收入为万元，总销售收入为， 万元。具体见房产开发模式附表总销售收入预测表。 三总租赁与转售收入的测算 商业租赁与转售收入测算 假设本项目商业经营年限为无限期，则根据公式来求其租赁价格其中设定 年月租赁价格元平方米 因此，建议本项目商业的租赁价格为月租金每平方米元，且假设其月租金每三年 上涨，则其租赁净收入转售净收入分别为万元，万元，合计为 ，万元。具体见房产开发模式附表商铺出租计划和出租收入估算表。 车位租赁与转售收入测算 车位可出租的个数为个，其中地下个，地上个......”。

9、“.....三年递增，递增比例为，则其租赁净收入转售净收入分别为 万元，万元，合计为，万元。具体见房产开发模式附表车位出租计划 和出租收入估算表。 商业与车位部分租赁收入合计为万元，转售收入部分合计为，万元， 租赁与转售收入总计为，万元。 四税金及附加 销售税金及附加 本项目销售税金及附加合计为，万元。其中营业税按销售收入的计算，测 算为，万元，城市维护建设费为营业税的，测算为万元，教育附加费为营 业税的，测算为万元，交易印花税为销售收入的万分之三，测算为万元，副食 品调控基金按销售收入的计算，测算为万元。具体见房产开发模式附表销售 税金及附加表。 租赁及转售税金及附加 本项目租赁税金及附加合计为万元。其中营业税按租赁收入的计算，测算 为万元，城市维护建设费为营业税的，测算为万元，教育附加费为营业税的 ，测算为万元，交易印花税为租赁收入的万分之，测算为万元......”。