1、“.....瑞晶洞宏大壮观，千姿百态，是国内外罕见的寒武 纪条带状石灰岩中发育的溶洞还有湍口温泉昌化北溪小三峡和众 多的古迹，各具特色。 临安目前拥有三星级酒店家，二星级酒店家。三星级酒店非双休日 平均房价元天间，全年平均房价元天间，客房出租率为。 随着临安旅游的兴起，双休日和节假日酒店客房常常出现供不应求的情况， 酒店业经营业绩良好。据从年月至月日的最新统计数据，临 安旅游共接待人数万人次，客源市场以上海江苏为主。浙江省内游客 比例也由增长到。散客人数比例不断增长。临安星级宾馆包括二 三星级至月份平均入住率达。其中三星级宾馆临安大酒店钱 王大酒店入住率达，黄金周和双休日更达。 具体见附录二。 本项目客房出租率预测 本项目实施后，将成为临安最高档次的，集住宿餐饮会议度假 休闲娱乐等诸多功能于体，地理位置优越......”。

2、“.....设施先进的商 务度假酒店。根据全国省杭州和临安的高星级酒店的历史客房出租率 和发展趋势预测，本项目建成后，客房出租率和房价将持续提高，到建成 后第三年，达到元到建成后第八年，达到元并保持稳定。本测算保守预测，按建成年份最低数为元。 第三章产权式酒店模式及本项目模式选择 国内外常见的旅游度假酒店模式 目前国内外常见的旅游度假酒店有三种模式常规住宿型酒店旅游 目的地酒店和产权式度假酒店。 常规住宿型酒店在旅游度假区内建设以住宿为主的纯客房型酒店。在 酒店内配置的餐饮和附属娱乐设施较少。仅以满足住店客户为主。此类 酒店本身无特色，客源靠周边已有景区吸引。酒店入住客人对区内旅游 特色的依附性很强，对酒店的周边环境要求较高。此类酒店造价不高， 般建造于大型景区的旁边，如高尔夫俱乐部会馆，滨海度假村等。 旅游目的地酒店此类酒店的重点在于构建休闲特色和文化品位......”。

3、“.....店内的度假设施和住宿设施并重。店内的娱乐和度假设施特别齐 全，酒店本身可构成旅游目的地。在经营上店内的配套设施同时为住店 客人本埠客人和来度假的不过夜客人服务。此类酒店的休闲项目建设 要求严格，造价较常规住宿酒店高，如杭州金马饭店之江度假村等。 产权式度假酒店产权式酒店的英文全称，即时间共享， 作为种新型的房产投资和消费模式，它依托于当地旅游资源，将业主 闲置的房产和酒店的大门向社会打开，对公众推出种即是消费又是存 储，即是服务又是家产的新型投资方式。 产权酒店起源于世纪年代，风行于世界著名旅游城市和度假胜 地。是种介于房产和酒店之间的股份式酒店。将酒店的总使用期分为若 干时间段，出售每个时段的使用权，或将酒店分割成拥有产权的资产单位，出售给投资人，投资人能获得经营利润的分红，同时还获得定时 段的客房消费权......”。

4、“..... 产权酒店使投资人的投资方式跳出了购房出租和购房升值 出售的传统模式，实现了分割置业和经营生财。 我国早年操作的产权酒店位于海南广西等省，随着房产升温和旅游 发展，产权酒店渐成新热。杭州乐园产权酒店的成功即是例。年 月浙江临安钱王大酒店转为产权酒店，个星期中，间客房即被抢购 空见附录。北京上海海南也有大量成功先例，可以说，目前国内 产权酒店已进入了新的发展时期。 产权式酒店模式介绍 产权式酒店内的度假设施和住宿设施要求均较高。酒店由休闲俱乐部 客房设施和物管中心三个部分组成，其中休闲设施由多种娱乐健身和休 闲项目构成，既为住店客人服务，也为本地客人服务。物管中心有酒店管 理中心社交俱乐部和物业管理功能。在海南三亚广西北海上海和北 京也尝试采用这种方法，其优点是接待容量拓展快，能在较短时间 内形成规模二在同等接待容量下可以减少投资风险......”。

5、“.....经营风险由开发商承担。三房产业主即是产权酒店的消费者 又是产权酒店的促销者，这种双重身份能拓宽酒店的潜在市场，提高酒店 的整体照徕能力。四这类酒店的客源市场有较大的培育弹性空间，可以 边培育市场边扩大接待规模，逐步达到住宿设施的合适容量。 产权式酒店主要类型 时权酒店即由瑞士亚历山大耐首次提出的，是产权酒店 的开端，酒店向游客中产家庭和企业集团出售，在定时期内使用酒店 住宿或娱乐设施的权利，该权利可转让或交换。 退休住宅型产权式酒店 是种所谓留后路的退休住房投资方式。投资者在退休之前购楼，每 年和家人去使用段时间，其余时间交酒店管理公司出租获取租金回报， 到退休的时候作为颐养天年的住所。这种类型的产权酒店在美国比较多见。 有限自用投资型产权式酒店 开发商将酒店的每间客房分割为产权出售给投资者。投资者般 不在酒店居住......”。

6、“.....同时获得酒店管理公司赠送的定期限免费入住权。这种酒店般 位于旅游度假胜地，拥有充足的客源，因此，客房年度利金客房原售 价酒店客房原总售价酒店客房日均总租金 分红系数和可分配年度利润额度由物业管理委员会和业主委员会共同 研究决定。 风险收益法是开发商少量定量让利，投资人的汇报则取之于经营管理， 这种模式的风险由开发商和业主共同承担。 本项目的模式选择 在浙江新轮经济建设中，旅游项目和房产项目建设都在寻求共享市场 的互利发展道路，而杭州旅游西进和临安休闲度假胜地定位的影响，使得 在临安建设产权式酒店成为种现实的选择。采用产权酒店的建设模式可以发挥旅游和房地产二个产业方向的优势，将游客对郊外度假的追求和购 房投资购房商居的市场需求结合起来，用市民对房产的投资热情来引导 和培育休闲市场......”。

7、“.....从本项目的地理环境条件看，由于地块位于临安市民广 场侧，可利用广场借景造景，形成良好的度假休闲环境，对投资者具有 较大的吸引力。 因此，本项目建议采用有限的自用投资型产权式酒店模式。 第四章效益分析 酒店经营效益分析 酒店营收估算 客房收入 根据临安目前的酒店平均房价，考虑到本酒店作为临安最高星级酒店 的集聚效应和杭临高速交通通车后客源增加等因素，本测算保守估计酒店 的平均房价为元天间，出租率为，间客房年出租收入约为 万元。 餐厅经营收入 本项目地处临安市中心人民广场，地理位置优越。根据我们对临安餐 饮娱乐市场消费水平消费心理的调查，我们认为由于本项目的特殊 地理位置及在建成后数年内临安最高档次餐饮娱乐场所的市场领先者地 位，本项目的餐饮娱乐消费客源呈现多样性，即不仅吸引住店客人，非 住店客人将是本项目餐饮娱乐消费的重要来源......”。

8、“.....作为客房附加服务赠送客人，在客房收入中体 现。 综合约为万元 休闲健身娱乐商务中心会议场租等服务收入 如所述，本项目休闲娱乐前景乐观，在方案设计中可作重点考虑。 测算以日收入万元计约为万元 其它收入包括旅游商品销售收入客房商品销售收入酒店自制 商品收入酒店代理商品销售收入等，约为万元 综合上述几个部分收入，本项目年营业收入约为万元 酒店营业成本分析 外购原辅材料费 本项目外购原辅材料包括宾馆营业所需的客房内的日常用品开支餐 饮日常经营成本旅游商品进货费用以及其他服务所需用品的购货开支等。 估算本项目原辅材料费用每年约需万元......”。

9、“.....估算项目营运年燃料 动力成本约为营业收入的为万元。 工资福利 本项目所需人员约人，人均年开支元，总开支万元。 摊销费用 本项目前期费用暂计万元，作为递延资产按年摊销，每年摊 销万元，提取的现金用作房间设备的维护和重新购置。 折旧费用 本项目装修设备暂估万元按年折旧，每年的折旧费用为 万元。折旧费用用作重新装修的费用。其它固定资产投资 万元按年平均折旧，每年的折旧 费用为万元。 税 营业税及附加按暂计，需交纳营业税及附加共 万元 经营效益测算 本项目的年总利润为 万元按的所得税计，净利润为万元。 本项目经营年度现金净流入为万 元。 说明装修折旧提取用作重新装修之用，其现金在期满之前可用作资 金投资获取投资收益，按目前资金市场左右的低风险收益率测算，年 可获资金投资收益近百万元......”。