1、“..... 大东区是民族工业的发祥地，经过近百年的发展，目前已形成以汽车飞 机发动机机械设备制造生物制药仪器仪表和其它机械制造业为主的庞大的产 业群。是全国最大的机械加工区，其境内所产轻型客车占全国的市场份额达以 上，航空发动机占全国以上。 大东区内可置换的与需重新盘活的工业用地有万平方米，水煤气电 等工业用基础设施完备，有相当丰富的工业资源尚未得到充分利用。区内有所大 学两个国家级研究所以及众多的工业企业，培养和储备了大量专业技术人才，以 及支专业素质高技术精湛的产业工人大军。 五人才资源 大东区的劳动力资源极为丰富，劳动人口近万，多所技工学校职业学校， 每年可培养出可塑性极强的技术工人多名。拥有各类专业技术人员万余人......”。

2、“..... 项目建设地点 项目位置 东现状住宅住宅 南航空西路 西傍江街 北中学 项目位置 图项目在市大东区的位置 周边配套设施提高了项目的宜居性 项目地块所在地是城市中心次热点区域，西临城市内环线交通干道的滂江街 北为市重点初中中学，正东为辽宁省重点中学市第高级中学周边 有以东逸花园为首的等高档生活社区有世纪联华大型商业卖场西南面 为距今已有百年历史万泉公园，园区内水面面积为公顷，草木繁茂。项目所在 地的自然环境优越，区位条件良好。 即将建成地铁提高了项目未来的发展潜力 项目地块处于滂江街地铁站南延长线上。目前，滂江街附近的星级宾馆只有黎 明国际酒店，没有大型的商场和高档的写字楼，而这里将是地铁号线和地铁五号 线的交会点，未来的商流客流量将十分巨大。大东区将据此打造发展潜力巨大的 滂江商贸圈......”。

3、“.....中捷友谊厂矿山机械厂都将搬迁至铁西新区，这就 为地铁滂江站提供了广阔的空间。在这里将建设义乌国际商贸城，义乌的商品 将通过这里发往东北各地。同时，在地铁滂江站东部将建设大型的商场星级的宾 馆高档的写字楼，使这里成为新兴的商贸圈。 建设条件 自然环境条件 大东区位于城区的东部和东北部，位于北温带亚洲季风气候区的北缘，属 受季风影响的温带半湿润气候。据气象台年至年累计，市内区最高气温 年平均为，最低气温年平均为，全年平均温度为，极端最高气温 ，极端最低气温。市内平均降雨量为毫米，最多年降水量 毫米年，最少为毫米年，降水日数历年平均是天，日最大 降水量为毫米年月日，霜期开始于上旬，结束于月下旬， 平均天左右，无霜期平均天左右。其气候主要特征是冬寒时间较长少雪， 夏季时间较短多雨，春秋两季气温变化迅速，春季多风，秋季晴朗......”。

4、“.....地表为较厚的第四系冲积物，地基承载力 较大，地下岩性稳定，季节性冻土层厚度约米。经工程地质初勘，地基岩土稳定 无不良地质现象，适宜工程建设，般多层高层均可采用常规桩基础。 基础设施条件 随着道路的改建扩建和相新建，给水雨水污水电力电讯集中供热 燃气等多条市政管线已相继敷设至本地段，完全能够满足本项目的建设开发使用 经营需要。 表项目建设具备的基础设施条件表 类别容量或管线直径备注 电力和线路可满足二级符合要求 集中供热惠天热电供热管线 给水东部水厂李巴彦供水管线 电讯可满足中继线 燃气的中压和低压管线 市场分析 市写字楼市场现状 随着国家振兴东北的提出，是东北地区的经济中心，物资集散地，作为对城 市的经济活动反应敏感的写字楼市场近几年有了很大的发展......”。

5、“..... 写字楼市场的区域特征逐渐形成 市写字楼现有项目主要分布于三个区域，即太原街商业区周边，如总统大厦 中兴商业大厦写字楼海润国际等市府广场周边，如方圆大厦新基火炬大厦 财富中心等三好街及青年大街带，如华新国际大厦中润国际百脑汇资讯 广场等。也开始出现了些至少在价格上可以与发达城市高档写字楼物业相当的项 目，如总统大厦，方圆大厦等几个市场上的顶级写字楼，年租金己达到元 平米。而目前深圳市的顶级写字楼华润中心平均租金换算为年租金元平方米， 地标性建筑地王大厦年租金也仅为元。当然与全国几个发达城市比较的， 的写字楼市场还是不成熟的。从同价位产品质量比较，所形成的商务中心成熟度的 比较，写字楼物业管理水平的差异等方面，都可以看出与北京，上海，深圳，广州 等城市的相对成熟的写字楼市场的较大差距。当然这是与的经济发展水平相对 应的......”。

6、“.....未来的商流客流量将十分巨大。大东区将据此打造发展潜力巨大 的滂江商贸圈。 地理位置优越 大厦位于滂江街上，是城市交通内环线的主干道。 该地区处于市中心商业区中街的边缘，是城市中心次热点的地理位置，又 处于规划中极具发展潜力的滂江街商贸圈的上游，依繁华存在，享都市宁静。 二绿化与景观 大厦地处老生活区，在景观方面似乎没有什么优势，但大厦正处于万泉 公园北面，登高远眺，密集而有序的绿化景观便展现在眼前。 三成熟的环境配套 大厦的周边过去是老城区的传统小商业，经过近几年现代生活区的开发， 现代商业已经形成而这里的文化氛围是久已形成的，有省市的重点学校专业医 院国家重点研究所等邮政银行商业宾馆和商务公寓等环境配套逐渐积聚 和发展起来......”。

7、“.....可满足多方面 需求，形成良好的投资创业环境。 四市区两级政府的战略规划 在未来城市战略规划中，这里是市东部的新兴商贸圈，是市的又个 商业集散地。大东区结合地铁建设提出带三圈的规划，滂江街站口的商贸圈， 将建设大型的商场星级宾馆高档写字楼，充分发挥向四周辐射的功能，使这里 成为现代商贸圈。大厦的开发建设必将成为这里的亮点。 五项目的建筑质量和内在环境 发展商丰富的开发经验，严谨的施工管理，先进的建筑技术，低能耗的功能设 计，楼宇智能化的引入，生态环境的构建，是项目的质量保证和内涵所在。 劣势 没有形成规模效应 项目建筑面积不足万平方米，规模较小。 二临时停车受到限制 由于临近线马路，临时停车量有定局限。 三商住氛围不明显 目前项目区域内未形成成熟的商住氛围，是销售不可忽略的难点......”。

8、“.....而其他公共交通线路距大厦有超过步行五分 钟以上的距离，对商住有定影响。 机会 地理位置具有发展潜力 大厦是位于地理位置极具发展潜力和投资升值空间的多功能建筑。 二项目顺应建筑潮流 大厦是具有高品位高素质高智能高质量低能耗的生态建筑。 三项目适应办公居住需求 大厦在空间划分上的灵活性，即同楼层中单元格局的处理可按需间隔， 以适应不同买家的规模需要单元内可适应族的家居多功能化，办公居 住厨卫可自主分隔和组合。大厦是区隔任意，设置随意，功能惬意 的建筑。 四提出整合型商务楼概念 随着中小企业创意产业跨国公司代表处的发展，引入整合型商务楼的 理念，更具市场竞争优势。写字楼的硬件标准生活空间的灵活配置行政商务资 源的共享，三位体的整合型商务楼概念的首次提出，为大厦确立 了项目的整合优势......”。

9、“..... 二商住楼有集中趋势 全市的行政办公楼盘商务公寓楼盘项目大多处于地理位置优越保有量丰富 的状态。 三缺乏商务氛围 区域内没有商务氛围，写字楼商务公寓的原有量和现有量几乎为零，没有集 中商务广场宇的优势。 四商业贷款政策调整 项目的公建属性，给销售过程中的银行按揭带来局限，不利于销售。 项目的综合分析 通过以上分析，得出只要策略处理得当，完全可以转化为对本项目有利 的因素。特别在劣势威胁中，只要控制引导得当，这些影响不至于成为本项目的 硬伤。其他几点只能根据市场及项目实施进行修正。所以从理论上来看，只要方法 到位，本项目是完全可以成功的。 表综合分析表 竞争优势竞争劣势 略参间略参间 机会 战略战略 略 参间 项目应尽快动工，以赶在年前 全盘推向市场，以合理利用下个需求 高峰 充分利用交通和区位的优势......”。