1、“.....城乡面貌呈现新气象 年腾飞路期工程顺利完成，城区基础设施逐步完善，完成了重阳大道五龙源路南段白云大道北段高标准改造工程和蔡明路北京纳智堂房地产经纪有限公司蔡侯路宗地投资可行性研究报告 蔡都大道西段建设工程 二街道改造加快，城市面貌得到明显改善 年完成了新兴二路石头巷菜园巷龙潭巷等背街小巷改造工程完成了座公厕新建改造工程，新建了座垃圾中转站 个城乡客运站个货运停车场完成了蔡明园广场二期工程和西城门小游园白云大道与市场路交叉口小游园建设工程新闻巷小 游园基本完工......”。

2、“.....辐射带动能力日益增强 上蔡年竣工房屋价值达到万元。其中住宅投资万元。投资亿元亿元亿元的天伦现代城上城华府 玉龙城市花园和第批经济适用房垃圾处理厂升级改造工程县高过街天桥正在加紧建设。中心集镇建设步伐不断加快，辐射带 动能力日益增强。全县城镇化率达到。 房屋建筑施工面积房屋建筑竣工面积竣工房屋价值万元 数据来源驻马店统计年鉴 七上蔡城市未来规划北京纳智堂房地产经纪有限公司蔡侯路宗地投资可行性研究报告 上蔡县城市总体规划总的思路和方向 即心区带三点。心指上蔡县城城 市中心区指位于省道南侧的新庄工业区带指沿省道经 济发展带三点指年至年上蔡县将着力发展的三个建制镇， 即朱里镇杨集镇洙湖镇。确定上蔡县城区绿化系统布局结构为 心环核心放射......”。

3、“.....主要的公园街头绿地 苗圃等，为市民提供游憩空间。 二城区规划路街巷分布 规划期内上蔡县中心城区主要向北向东发展，适当向西北发 展，城市功能布局结构上着力构建两心两轴六片区。两 心即中部老城商业中心和北部新城行政中心两轴即景观风貌轴 和城市发展轴由东西大街串联起西部工业区，老城商业中心，东北京纳智堂房地产经纪有限公司蔡侯路宗地投资可行性研究报告 部工业区等组成六片区即北部行政文化生活片区，中部商业生活片区，东北部教育文化片区，西南部旅游服务片区，西北部高新工 业片区，东部工业生活片区。根据县城规划，除城区外围条环城路外。 上蔡城市发展情况总结 上蔡市经济发展速度相对缓慢，人民生活水平相对滞后，城市发展速度较慢，城市化水平较低。总体来看，上蔡虽然经济发展水 平滞后，但是有较大的发展空间，发展潜力巨大......”。

4、“.....则可能得到更多的机会，随着经济的发展，会给房地产业带来 更大的活力。 城市规划上来看，上蔡城市规划延续性较强，对城市的发展都有很大影响，有利于城市整体发展。目前来看，上蔡的东北方向是 城市发展的主流方向之。宗地所在区域距离市区繁华地带较远，周边没有成熟高档住宅社区，人气较差，但随着上蔡城市建设逐渐 发展，本区域定能成为热点区域。 第二部分上蔡房地产市场 上蔡房地产市场总体发展概况 教育文化区新城行政区 老城商业 区西南旅游区 高新工业区 工业生活区北京纳智堂房地产经纪有限公司蔡侯路宗地投资可行性研究报告 房地产开发投资情况 年上蔡县房地产开发投资万元，比上年增长百分之建筑施工面积平米，比年增长百分之。 商品房面积平方米，比年减少销售总额万元，比年减少 图标房地产主力户型平方米，三居。部分平方平米小户型......”。

5、“.....项目主要集中在市区西部，以多层住宅为主，价格在元之间，其他区域楼盘价格较 低。而未来的产品供应主要集中在市区的北部和东部，价格上升空间较大。 与同类城市相比，上蔡顶端住宅产品市场反应般，交易量较小，主要是有效供应不足，顶端需求并未得到充分引导与释放，总体来 看产品供应量较小，且产品品质普遍偏低。方面环境及配套滞后，缺少吸引力，其次上蔡离驻马店市区公里，部分高端人群选 择在驻马店置业。 第三部分商业物业市场分析 上蔡商业市场分析 上蔡商业较为集中，同时受城市规模人口消费力等影响，商业氛围较弱。随着未来城市规划影响，生活中心区域将向东部 和北部发展，但按照目前商业发展速度和城市化进程......”。

6、“..... 二专业卖场连锁性餐饮连锁超市娱乐场所仍有定的发展空间和市场潜力，如老凤翔劲霸柒牌等专卖店仍会在市中心 或人口密度较大的区域扩张和展店。 三随着人均收入水平整体增加和居民消费能力的日益提高，娱乐健身餐饮等服务性行业存在很大的市场空间，需要进 步提升环境档次服务以及增加布点，为未来商业发展提供了很多利润增长点，因此，这将在定程度上刺激了对物业方面的刚北京纳智堂房地产经纪有限公司蔡侯路宗地投资可行性研究报告 性需求。 二上蔡商业业态分布 针对上蔡主要商业街道进行了调研，共采集商业样本家，其中服装鞋帽在众多行业中样本最多。占整个业态，饭店宾馆 占，位居第二，百货超市位居第三，占......”。

7、“.....项目地理位置偏僻，周边尚不具备商业氛围，且大部分的水电气等基础设施仍在规划或施工 中。 二项目处于政府发展规划的初级阶段，仍具备着很多可变条件和大量的不可控因素，这对未来的区域商业发展有定影响。 三政府的力量将对该区域未来的经济的发展起着决定性因素，也是将来发展成功与否的最大支撑点。 四项目商业规模和体量受整体政府规划影响，同时结合本区域商业的特点，商业扮演的角色只能作为配角和附属性的作用。 五该区域商业的发展和培育将是个漫长的过程，受各种条件的限制，如果政府引导得当和发展顺利，年以后区域商业将有 可能得到定的发展......”。

8、“.....同时又受制于周边环境的影响，在很大程度上加大了商业操作的风险，因此，建议项 目初期商业规划不易贪大。 项目商业定位建议 方案社区配套商业北京纳智堂房地产经纪有限公司蔡侯路宗地投资可行性研究报告 商业设计以单层为主，道路交叉口可局部两层或三层。 商业主要分布临街主干道部分，可少量分布在社区内部底商。 商业面积以销售为主，小面积分割。 原因分析 传统大型商业业态受区域限制和周边环境影响主干道两侧至少米以上绿化带，很难实现招商。 商业培育期太长，大体量商业将大量增加公司的资金沉淀量。 不可预测因素太多，社区商业销售灵活操作灵活。 项目形成次级商圈和区域性商圈的可能性很小，社区配套商业将减少招商的难度，降低公司商业操作风险。 方案二个性化商业会所 临街主干道要大量增加商业体量，以两层为主。 配套设施要求要高，对商铺的水电天然气层高等有定的要求......”。

9、“.....招商先行，物业持有为主。 原因分析北京纳智堂房地产经纪有限公司蔡侯路宗地投资可行性研究报告 适应城市发展的需要和该类商业对物业的刚性需求，同时此类业态受周边环境影响较小，招商相对容易。 该区域为未来行政区域和教学科研的核心区域，也是未来生活高档社区的集中地，居民消费能力和高消费层次必将拉动周边服 务性行业的发展，定位能满足日益增长的消费需求。 优美的周边自然环境和良好的交通也将进步推动服务型个性化会所招商和发展。 市中心越来越稀少的大型物业将实现个性化会所经营场所的转移。 第四部分项目概况 宗地资料 根据上蔡县总体规划，该地块位于城市规划居住用地范围内，规划用地性质为二类居住用地，符合总体规划确定用地 性质。总用地面积平方米，合亩......”。