1、“.....个别楼盘还出现了滞销状态。位于杨树浦路的 滨江雅墅临潼苑定位在叠加式别墅小区，在售平方米 的房源，价格维持在元平方米，去年开盘至今仍 剩余多套在售。尽管位于北外滩区域，附近有上海之星摩天 轮，但总价在万元之间，加上周边环境不理想，还是 难得购房者青睐。 据目前的不完全统计，月份开始，虹口区有大量房源陆续 上市。主要分布在三个板块，即北外滩板块四川北路板块和轨 道交通三号线沿线板块，凉城板块没有新房源推出。北外滩板块 的房源仍然以大房型为特色，该板块内只有中虹明珠苑推出的房 源面积相对小些。四川北路板块内凯润金城国际明佳城也以 大房源为主。唯有轨道交通三号线沿线楼盘推出的房源面积比较 适中，逸居虹口面积最为紧凑。此外，虹口区下半年上市的房源 虽然数量多，但房价继续走高。 虹口房价猛涨，浦江两岸改造和江边地段稀少是主因......”。

2、“.....虹 口区缺乏地铁等快速轨道交通的现状，也将随着号线等 建设而得到改变。交通网络的改善促进了虹口高档楼盘的汇聚， 外滩江景更是诱人因素，虹口区特别是北外滩的房价走高已是 不争事实。 不过，在良好预计的背后同样存在较大市场风险。虽然有 规划支持，但个月猛涨成确有过速之嫌，透支未来购买力 的可能性非常大。 虹口地域差异较大，相比起黄金地段的北外滩及四川北路， 其他虹口板块就要差很多，些房型差单价高环境欠佳的楼 盘目前已有疲态。 北外滩四川北路板块情况 价格变动情况自年下半年起，虹口区的房价已接近黄 浦静安等中心城区，北外滩规划的启动造就了均价元 平方米的恒升半岛国际中心大厦，以及最高价达元平方 米的临潼苑，四川北路新规划的出台使得国际明佳城的大房型每 平方米售价也突破万元。 板块分析该板块从地理位置上说，算不上中心城区......”。

3、“.....房价上升的主要原因 是四川北路新规划的出台和北外滩规划的启动。 显然，板块价格已过渡透支市政规划的利好因素，随着今年 大体量的经济适用房及周边区域的新房源上市，如此高价能否保 持甚至继续攀高值得怀疑。 凉城板块 价格变动情况品新筑年月均价仅为元 平方米，到年末上升至元平方米且销售空良辰世家 年月均价元平方米，月中旬最后批房源推出时均价 升至元平方米而丰华家园今年初开案即摸高至元 平方米。 板块分析在北外滩周家嘴路沿线楼盘售价大幅上扬的 影响下，作为区内房产起步最晚硬件配套最差的楼市，自 年年中起也频频上演房价三级跳，在区域内交通生活配套 都没有明显改善，近期又无市政利好消息且年末供需平衡的情况 下，如此涨价，只能说是借了自己身处虹口的光......”。

4、“.....而同时位于四平路新港路口的金轩大邸尾盘均价在元平方米左 右，虹口足球场附近的花园城二期月底均价元平方米 左右，而花园城三期下月开案价格为元平方米。 板块分析本板块年虽然也经历了较大涨幅，但 其中大部分的上涨是基于全市楼市价格整体上扬，同时房 源供不应求的情况，而且在交通生活配套设施方面都比 较便利，以这个售价来看，相对本区域其它板块，泡沫较 少。 竞争性楼盘研究 我们对虹口足球场及四川北路周边的项目进行了市场调查， 选取和嘉和大厦接近的楼盘进行逐比较如下 高级住宅 凯润金城，四川北路东宝兴路，共栋，栋住宅， 栋商办楼为商铺，现出售号楼住宅共层， 建筑面积平方米，价格 元平方米 简评位置目前成熟位于四川北路北段商业区， 物业价值应高于嘉和大厦。 花园城三期，花园路中山北路，住宅小区......”。

5、“.....价格元平方米平均 简评位置处于内环线外，目前和嘉和大厦位置不相 上下，但长远看位置比较适合住宅，商务氛围逊色于嘉 和大厦所处区域，价值应低于嘉和大厦。 酒店式公寓 国际明佳城，四川北路公园内湖畔衡水路，层，以平米的小户型为主，全装修，价格元平 方米，该项目已基本售磬 简评位置佳，位于四川北路的绿地边缘，闹中取静， 但交通条件欠佳周围路比较窄目前价值应高于 嘉和大厦 民达大厦，四川北路多伦路口，户型面积平方米左 右，价格元平方米 简评多伦路是上海保护的文化旧里，比较有文化气 氛，但出行环境都略逊色于嘉和大厦，价值比较接近。 商铺 荣欣大厦，四川北路多伦路路口，楼是商铺，楼 租金元天，售价元平方米 位置目前优于嘉和大厦，但是发展潜力不足根据现 场报价，最高价是元平方米......”。

6、“.....功能定位完成。其办公楼定位于全 装修的办公和酒店式公寓，层裙房为商场，定位是合理的。 本项目价格定位 通过对竞争项目目前市场价格的分析，我们认为，嘉和大厦 目前定位于办公 受。 方案比较相对于方案二，方案有如下缺点 操作周期长，涉及到资产评估和产权转让 资产评估势必产生资产溢价，对方操作比较难 原价转让，对我公司增加投资成本 退出股东的投资退出，增加了我公司对项目的投 资资金具体金额目前不详。 建议方案 目前按照方案二的方向努力，在谈判中发现问题再行研 究决策。 项目的设计方案略。四财务分析 本项目为收购之在建项目，所以很多的成本预测基于项目的现状，而且由于 项目土地非招标出让地块，涉及到居民和单位动迁，成本预测的准确性较差。故 而成本预测基本上根据上海市目前般行情，但加大不可预见费比例......”。

7、“.....本项目的全部动迁 费用为万元不含胶带股份范围内的拆迁 实际动迁情况 按照三九科技的于董介绍，预计本项目的动迁费用达到 万元左右 按照市场行情估计的动迁费用 从市场行情结合现场留下的居民住宅情况估计 新工房户万元户万元， 新里户万元户万元， 个体工商户营业补偿户万元户万元， 其他非居住房屋补偿费万元合同数， 代理经租万元合同数， 拆除范围内的环卫设施费万元合同数， 胶带股份范围内的拆迁费用万元合同数 总计动迁费用为万元 考虑市政动迁的成本控制力度，该项目的动迁费用估计 在万元左右可以完成。 开发商介绍的土地出让金 按照三九科技的于董介绍......”。

8、“.....扣除动迁费 用外的价值约元平方米即万元亩左右，按照 计算土地出让金 元平方米平方米万元 土地出让金应该在万元以内若考虑土地出让金区 得部分的返还，资金支出可能在万元以内 配套费用 本项目为办公，其大市政配套般在元平方米左右 各区的市政公司按照此标准负责配套 小配套标准可以参照住宅项目，但不包干，根据项目的 容量收取，估计比住宅项目高左右 元平方米元平方米 配套费用总计为元平方米，元平方米 平方米万元 前期费用 按照元平方米估算，为万元。 建安费用 从上海家合置业公司与广东省第二建筑工程公司沪 签订的建设工程施工合同可以看出为最终审计结算 合同......”。

9、“..... 元平方米平方米万元 元平方米平方米万元 共万元 管理费用万元 财务费用万元目前没有产生财务费用，预计贷款 万元，使用年 销售税费计，因家合置业公司可以返还营业税 酒店式公寓平方米按照元平方米计算， 销售收入万元，销售税费万元 商场平方米按照元平方米计算，销售 收入万元，销售税费万元 地下部分略 总计万元 不可预见费 按照土地费用建安费用配套费用之和的计算，为 万元 成本预测总计为万元，单位地上建筑面积成本元平 方米 利润分析 销售收入 酒店式公寓万平方米 商场万平方米 销售总收入万元未计入地下商场部分车库部 分的收入 项目开发成本万元 税前利润万元税后利润为万元虽然该公司有地税返还的优 惠，但估计比例较小 项目进度安排 本项目的东楼已经结构封顶......”。