1、“.....得出销售收入相对于成本更加敏感。当售价下降成本上升超过时， 项目的销售净利率低于，项目的投资回报将受到定的影响。 第七部分综合分析与建议 从以上项目环境市场财务经济分析可看出本项目的投资，正处于上 海市嘉定区房地产市场平稳上升时期，各方面的时机都比较成熟，项目抗风险能 力较强，且可获得较好的投资回报。 对东海别墅的改建，是克服各种劣势条件与周边楼盘竞争并取得成功的关 键。目录 第部分项目决策背景七大利好因素 上海市经济保持着快速健康的发展 二上海市房地产市场供销两旺，持续看好 三上海别墅市场全面繁荣......”。

2、“.....风范的启动拉开了南翔新镇建设的序幕 七嘉定区政府将引轻轨至南翔镇 第二部分项目及周边环境分析 项目位置 二项目现状 三项目周边米范围内的社区配套 四项目的初步评估 第三部分市场现状及其趋势判断 上海市房地产市场整体分析 二上海市别墅市场整体分析 三上海市外环线周边可类比的别墅项目分析 四南翔镇房地产市场及楼盘分析 第四部分项目优劣势分析及产品的营销建议 项目优劣势分析 二产品的营销建议 第五部分项目均价的预测 类比价值预测法 根据本项目与周边可类比别墅项目的价值比较判断本项目可实现均价 根据上海市可类比区域公寓与别墅价格比值推算出本项目别墅可能的市场均价 二东海别墅元平方米的均价预测与别墅市场的有效需求相致 三分析各价位下的均价的销售风险 第六部分项目的投资收益分析 销售收入预测 二别墅成本预测 三项目利润测算 四现金流量测算 ......”。

3、“.....上海这片热土日新月异神奇般的变化让世界为之折 服。从财富论坛到上海合作组织成立会议，从会议到刚刚申办成 功的年世博会，上海这颗东方明珠正以无法阻挡的魅力成为全世界关注的 焦点。 如果仔细端详中国雄鸡状的版图，您会惊奇地发现从辽东半岛的鸭绿 江口到广西防城港市的东兴镇，绵延多公里的大陆海岸线轮廓，正恰似 张拉满的强弓。弓弦是南北交通大动脉京广铁路，滚滚东去的长江则是那支 着力待发的利箭，而上海，这个远东最大的城市，就位于这支利箭最锋锐的前沿。 利箭的锋芒形成巨大的磁场，吸引了全世界渴望成功的开拓者纷至沓来， 百年难寻的机遇使这座城市充满活力。 年是我国加入世界贸易组织后的第年。年来......”。

4、“.....各项社会事业取得全面进步，人民生活水平稳步提高， 全面完成了各项预期目标和主要任务。全年实现国内生产总值亿元，按 可比价格计算，比上年增长。产业结构在调整中不断优化，第二第三 产业共同推动经济增长的格局进步巩固。全年第产业增加值亿元，比 上年增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值 亿元，增长。城市综合服务功能不断提升，第三产业增加值占国内 生产总值的比重继续提高，达到。所有数据来自上海统计局发布的 年上海市国民经济和社会发展统计公报 二上海市房地产市场供销两旺，持续看好 年是上海房地产的大发展年，楼市各项指标居高不下，房地产开发规 模商品房供应量预售登记面积和商品房价格水平均不同程度地超过年 全年水平。 年上海房地产业全年实现房地产业增加值亿元，比上年增长 。房地产开发与销售同步增长。从开发看，全年商品房施工面积 万平方米......”。

5、“.....增长。从 销售看，全年商品房销售面积万平方米，比上年增长，其中商品住宅销售万平方米，增长。在商品住宅销售面积中，个人购房比 重已达，比上年提高个百分点。存量房产交易稳步上升。全年成交过 户面积万平方米，比上年增加万平方米，增长。房屋租 赁市场交易活跃。全年商品房屋出租面积万平方米，比上年增长。 所有数据来自上海统计局发布的年上海市国民经济和社会发展统计公 报和上海房地产交易中心公布的统计资料 年三大热点赛车场落户上海安亭年世界博览会落定上海 环球影城主题公园将在上海浦东三林地区建设给上海楼市注入了新的动力， 未来几年的上海楼市将持续看好。 三上海别墅市场全面繁荣，量价齐升 来自上海市房地产交易中心的资料显示，从年月至年月， 上海市共有余个别墅项目推出，累计供给量达到套，其中消化量为 套，销售率平均达到......”。

6、“.....可以说，别墅类主宰正被普通购房族所关注和青睐。 同时，上海市别墅价格大幅上扬年购房者结构比较 上海市居民外地人市境外人士 年 年 年新盘整体价格水平继续上移 自年第四季度楼价跃上个新的台阶后，年各季价格增幅逐季递 增，反映出新盘供不应求和整体品质的不断提升的程度。年，全年商品房 预售成交均价为元平方米，其中，住宅成交均价元平方米，分别比 上年增长和。 历季来各类商品房成交均价走势 成交均价元平方米 年第 季度 增幅第二 季度 增幅第三 季度 增幅第四 季度 增幅 商品房平 均 其中住 宅 办公楼 商业用房 二手房交易速率明显趋缓，交易价格走势坚挺 二手房在前几年高速高位地交易放量后，年，虽然交易总量达万 平方米，但同比增幅明显低于新盘......”。

7、“.....最后个季度由于上海市申博成功消息的强烈刺激使二手房成交的量价重 回高位。年上海房地产市场趋势判断 年市场表明，除了因结构性原因导致二手房交易价格升幅偏高外，市 场各项指标运行较为协调，结合整体市场发展北京，年的市场走向相对较 为合理，那么，年市场会出现的趋势判断如下 供应继续放量，尽管年近万平方米的供应量已远远超过 年的万平方米的历史纪录，但下列原因会使年的供应继续放 量。上海的增长目标，现有的房地产投资建设规模的高位性决定 年供应量继续上行。旧城区的改造申博成功和浦江两岸开发的逐 步启动城九镇的建设，将进步加大上海房地产建设规模。土地二 级市场中潜在的开发能量在目前市场量增价升的形势下会进步得到 释放。 需求由于年本市商品房预售登记面积高位大幅增长，包括二手 房在内的市场吸纳总量在年仍会所增加。商品住宅的结构性矛盾 未能彻底缓解......”。

8、“..... 价格由于市场整体上升的惯性效应，年商品房的成交价格仍会继 续上升，但升势会低于年，就价格结构而言，可能会从高低两 头向中间移动。 二上海市别墅市场整体分析 上海别墅市场回顾和展望 上海别墅市场发展的三个阶段 从九十年代初上海的第批别墅诞生开始，上海别墅伴随着宏观经济和上海 楼市的起伏，走过了出生成长调整放量的个中长期过程。按时间和别墅 的发展周期可将其分为三个阶段 第阶段外销别墅掀起第次别墅浪潮年 进入九十年代后，外商投资速度和深度皆有强劲的增长，适用商业发展的家 居别墅群应运而生，上海出现了大批的外销花园别墅群，形成上海别墅市场的第 次浪潮。 外销别墅基本集中在两个区域长宁区虹桥路沿线市中心徐家汇华山路 建国路带 其中长宁区虹桥路沿线分布最为密集，虹桥路沿线在内外环线之间就分布有二十多个外销别墅楼盘......”。

9、“.....随着虹桥开 发区的成熟，外销别墅作为高档的房地产商品之，目标市场有局限性。再由于 开发过度，及前两年东南亚金融危机的影响，外销房市场经历了个较长的低迷 期。直到近来稍有好转，去年的外销别墅的空置率仍有左右。 第二阶段内需独显魅力，内销别墅迎来别墅市场的第二春 年 从年开始，在世界各国特别是亚洲国家还在经历着金融风暴所带来 的萧条时，中国却保持着稳定高速的发展，特别上海作为国内经济的桥头堡，更 显鹤立鸡群。近三四年来上海的房地产市场特别是住宅市场得到了迅猛发展， 同时也带动了别墅市场的复苏。 在外销别墅市场陷入低潮，还未走出迷谷的时候，内销别墅市场反而比较活 跃，年下半年开始上海西南莘庄附近地区掀起第二轮沪郊别墅置业热潮， 年年，排屋联体别墅等经济型别墅涌入市场，并迅速被市场所认 可，更预示着上海别墅市场春天的到来......”。