1、“.....故南京项目商业宜采取城市级购物中心购物公园街区 文化娱乐中心的混合模式发展，以市场缺失的中高档购物和生活时尚为商业主 题的产品。 其他功能以商业为核心，各综合体组成元素相互支持促进，推动项目资产升 值。根据商业定位的不同，综合体其他构成元素配置不同。写字楼发展甲级写字 总页第页 楼，酒店和公寓是提升项目形象和品质的重要配套和组成部分，项目将引入国际 知名酒店和公寓品牌。 销售型物业发展定位 基于项目的自然地理条件交通以及项目周边完整的商业商务配套，高级 公寓发展为此中心城区高尚居住区。结合现状部分商业及办公现状，商务 楼以满足中小企业办公需求为主。 三项目开发建设进度安排 项目计划从年月开始施工，预计建设工期为年，即项目可望于 年底全部竣工。本项目没有太大的资金压力，侧重开发能扩大项目影响力的产品 类型......”。

2、“.....并且早期树立项目品牌形象。 酒店和写字楼项目入市进步提升项目的整体形象。从开发中期开始，各种产 品租售结合，住宅公寓产品分期开发。 四投资估算与资金筹措 本项目开发建设的投资总额含资本化利息为，万元，建筑面 积为万平方米，公司总投资约亿元，其中自有资金按国家规定计 算约亿元，剩余约亿元，可利用银行贷款和预售收入结合覆盖 总页第页 五项目的财务评价 财务分析结果表明，项目内部收益率达税前，税前财务净现值为 ，万元，﹥，则未来的现金流足以抵偿原始投资说明已满足 最低的报酬要求，覆盖了资本成本，能够增加股东财富投资回收期为年， 说明在开发产品计算期内能回收投资，本项目可行。 六项目风险分析及防范措施 建议本项目组合批既懂地产又懂商业和金融的专家和专业公司，更好地协 调监督和管理商业地产发展。项目加强与本地政府的协调公关能力......”。

3、“.....建立良好的施工建设过程中的风险及防范措 施，有效地控制项目风险。 项目总论 项目背景 项目名称 南京中山东路号城市综合体暂定名项目 开发公司背景简介 中国航空工业集团公司简称中航工业是由中央管理的国有特大型企 业，是国家授权投资的机构，由原中国航空工业第第二集团公司重组整合而 总页第页 成立。集团公司设有防务运输机发动机直升机机载设备与系统通用飞 机航空研究飞行试验贸易物流资产管理等大产业板块，下辖近 家子公司分公司有多家上市公司，中国航空工业集团公司秉承航空报 国强军富民宗旨，弘扬敬业诚信创新超越理念，牢牢把握财富革命的 契机，大力实施市场化改革专业化整合资本化运作国际化开拓产业化 发展，谋求更高更快更强的发展，以豪迈的步伐向具有国际影响力的世界级大 集团迈进。 中航城以开启城市未来的高度......”。

4、“.....通过中 航城模式在各重点城市的复制，为构筑城市繁华，实现城市升级和增值做出贡献。 中航城在南京，将依靠母公司中国航空工业集团庞大的实力，与国际资本融合， 整合国际顶级团队资源，以高度的战略眼光和远见，为南京市的城市建设和经济 建设带来个崭新的局面。 结合南京的城市特性，鉴于目前国内和国际都对城市综合体开发形成了新的 认识，提出了对于城市综合体的有效资源利用核集合是未来城市规划不可忽视的 重要领域，同时也是城市未来发展的新趋势，为了发展和繁荣南京市的经济建设， 为南京市民提供崭新的商业商务和生活的城市空间......”。

5、“.....以其历史悠久文化底蕴深 厚独特的资源丰富的文化完善的服务吸引了大批中外商家游客，特别是 近年来，全市的社会经济得到了长足的发展，城乡居民收入和消费水平逐年上升， 消费结构逐步升级，极大地促进了南京市消费品市场的繁荣活跃，消费品市场规 模不断扩大。 宏观经济指标 及其增长 南京地区增长趋势较为稳定 总页第页 年南京地区生产总值增长势头加速，约，亿元生产总值较之 年，增长了约。年的生产总值更是达到了，亿元，年增幅约 年，受国家宏观经济调控的影响，增幅放缓，当年增幅 此后增长势头放缓，至年，年增长率约，年至年 年均复合增长率约 年，全市实现地区生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长 稳定的增长势头表明了南京经济环境良好的发展态势以及市场对于经济发展 的较强信心......”。

6、“.....南京市人均增长加速，年均增幅保持在以上 年，受人口数量的增长影响，当年人均为，元，较之上年出 现的负增长 至年，当年的人均年增长率约，重新呈现快速增长的势头 年，按常住人口计算的人均地区生产总值达到元，按可比价格计 算，比上年增长 人均稳定的增长势头表明了南京消费能力保持稳定增长的态势。 固定资产投资及其增长 南京市固定资产投资逐年增幅趋缓 南京市固定资产投资年为，亿元，较之年增长了，略 高于年至年的的涨幅 总页第页 既年约左右的涨幅后，之后的增长态势均较为平稳，但是增幅较 之年有了定的下降，但是总体运行态势较为稳定，年至年 的年均复合增长率为 年全市完成全社会固定资产投资额亿元，比上年增长 南京市固定资产投资持续稳定的增长背后，房地产投资成为主要动力之......”。

7、“.....南京市规模以上工业企业实现工业总产值约，亿元，同口径对 比采用新的统计口径，比上年增长 全市当年工业四大支柱产业电子石化钢铁汽车实现总产值达到约 ，亿元，同口径对比采用新的统计口径增长 四大支柱产业的总产值占到了全市规模以上工业总产值约的比重。并 且年当年完成新产品产值亿元，增长。 总页第页 人口数量及其特征 南京市常住人口持续稳定增长 截止至年底，南京市常住人口数量达到了万人，较之年增 加了万人，增长了 年南京市市取消了农业户口非农业户口地方城镇户口等各种户口性 质，统为居民户口，并放宽了外地购房投资就业人员的落户政策， 这举措促进了南京常住人口数量的增长，同时也吸引大批人才落户南京 年底，南京市户籍人口约为万人，其中市区人口为万人， 较之上年增加了万人，人口向市区集聚的趋势较为明显......”。

8、“..... 总页第页 人均可支配收入及其增长 南京市城市居民人均可支配收入逐年增加，但是经过年约的增 长高峰后，近两年来增速放缓，年和年的年增幅分别为和 年至年间，南京市城市居民人均可支配收入大幅增长，年至 年的年均复合增长率约为 年，南京市城市居民的人均可支配收入为，元相比较于上海的 ，元，杭州的，元，苏州的，元，由此可见南京市人均可支 配收入水平在长三角区域处于前列 据抽样调查，年全市城市居民人均可支配收入为元，比上年 增长。 总页第页 社会消费品零售总额及其增长 南京市城市消费品零售总额逐年攀升，年至年间的年均复合增长 率约为，显示出持续强劲的市场购买力 年，城市消费品零售总额约亿元，较之上年增长约，主要是 由于南京市消费品市场投资环境的改善......”。

9、“.....近几年城市消费品零售总额还是保持着较为 稳定的增长势头，年全市城市消费品零售总额约为亿元，较之 上年增长约。 总页第页 房地产开发完成投资额及其增长 南京市房地产开发完成投资额自年来保持着较好的增长势头 年，受整体良好的经济环境的影响，房地产开发完成投资额约为亿 元，增长率也达到新高约 年，中央房地产宏观调控政策直接影响到了房地产投资市场，当年的的 房地产开发投资额约为亿元，较之上年仅仅微涨 年和年伴随着房地产市场的整体升温，房地产开发完成投资额稳 步大幅增长，两年分别完成亿元和亿元，年增幅分别为和 年，受世界经济环境影响，完成房地产开发投资额亿元，增长 。 总页第页 总页第页 三南京市房地产市场分析 甲级写字楼市场分析 甲级写字楼解析 关于甲级写字楼缺乏统的官方定义......”。