1、“.....区域位置十分优越。零陵南界双牌县东毗祁阳县西与 东安县广西全州县接壤，上联珠江水系，下通长湖流域，南接九嶷， 北临衡岳，西控百粤，东接五岭，区位优势极为明显，是全市交通 文化教育金融中心和湘西南交通枢纽，是湖南直达两广大西南 海南和港澳的主要通道，对湘粤桂三省区余个相邻县市有直 接的辐射作用。既是湖南向南部沿海地区和港澳开放的前沿阵地，又 处于全国三线地区和华中华南两大经济区的结合部，南临山 水甲天下的广西桂林仅公里，北达南岳公里，西望川贵， 是华中华南两大旅游区域的中转枢纽。 从小处看，本项目地处零陵城区南津南路，濒临潇湘，距 零陵大道衡昆高速公路，二广高速公路国道省道 省道永连公路均相距不远，距永州机场也仅公里，地理位置优越， 交通便捷。 气候温和适宜 零陵属于大陆性亚热带季风湿润气候区，年于均气温 ，年平均日照小时，无霜期天......”。

2、“.....水质为国家类标准，年平均降雨量毫米， 森林覆盖率，市场前景分析该项目处于零陵城区，该区域客流量大，发 展宾馆业，潜力巨大。 据调查，年零陵区附近具备星级以上集住宿娱乐为 体的宾馆只有家，每年在旅游旺季，满足不了接待需求，在淡季 也维持在以上的入住率，全年平均入住率以上，随着零陵城 市中心功能的加强，经济的发展，流动人口增加，其发展前景看好。 宾馆服务业的兴旺与否与流动人口的多少呈高度正相关。 区委区政府提出精心打造三城区战略目标，就是要依托得天 独厚的立体交通优势，以大交通大工业大流通为主，着力建 设交通工贸城依托规模集聚的教育优势，以上规模扩生源 促消费为主，着力建设文化教育城依托底蕴深厚的旅游资源 优势，以潇湘溯源人文揽胜山水互联为主，着力建设生态 旅游城依托渐成雏形的支拄产业，以壮规模办加工畅流通 为主，着力建设特色农业区......”。

3、“.....搞好环境建设是作为后花 园的基本工作。零陵发展旅游业的条件十分优越，区内有著名的永 州八景，是永州中心旅游区，距国家级风景名胜区阳明山九疑 山和舜皇山均不远同时零陵地理位置优越，处在多条黄金旅游线路 之中，是江西湖北等省游客到桂林阳朔去旅游的必经之地。游客 过往零陵，到零陵的人数增多，给宾馆餐饮服务娱乐业带来更多 的商机，据统计，近几年来零陵的游客数量和旅游收入聚增，年均增 长以上。 零陵作为永州市政治经济文化中心，目前三星级以上 的宾馆饭店较少，原有的具般性入住条件的宾馆也因床位少，服务 设施跟不上，接待能力有限。该项目的建成，不仅为城市增添了道 亮丽的景观，而且有力地提高了城市的接待能力。同时也为零陵区的 党政机关和企业提供了个高档次的会议和商务活动场所，其前景令 人欣慰。 六规划概况 经过充分酝酿策划，结合本地的资源优势，通过考察论证，对 项目必须进行精心规划，占地面积亩......”。

4、“.....负层为地下停车场，第层为大厅，第 层为酒店，第层为休闲娱乐，第至层为客房，第层为会 议室及办公室，第层为员工宿舍，总建筑面积平方米。 水上娱乐大小游泳池各个及其它水上娱乐配套设施。 体育健身网球场个及其它体育健身配套设施。 道路建设根据需要项目区内建设主次道路各若干。 美化绿化项目区内绿地率达到以上，符合规划设计 要求。 其它配套设施建设主要为给排水供电供热燃气通 风空调电梯等。 七实施计划 本项目建设期为年。具体建设时间规划细分见下表 建设内容及规模建设时间备注 前期 工作土地购置论证立项规划设计办理有关手续等年月以前 主体 工程楼高层......”。

5、“.....结合具体项目的设计，本项目建设期为 年，计划总投资万元，具体估算投资见下表 项目名称建设内容及规模计划投资万元备注 前期工作土地购置论证立项规划设计办理有关手续等 主体工程楼高层，附层为地下车场，建筑面积平方米 配套设施 游泳池及水上娱乐配套设施 网球场个及其它体育健身配套设施 基础设施和配套建设及绿化 其它 管理费 流动资金 不可预见费 合计 资金筹措与使用 资金的筹措本项目建设计划总投资万元，其中公司自筹 万元，引资万元。 资金使用计划根据项目建设进度，所需资金需分期分批及时到 位，采取分段划区细分项目的方式进行投资，对资金进行统管理。 九效益预测 经济效益分析 项目计划在建成后当年达到营业规模，次年，第三年 ，计算期为年，正常年份收入如下 住宿部分，按平均的入住率，每房每天元的单价计 算，间标准房年收入万元。 会议室部分，按每年使用天......”。

6、“.....年收入万元。 餐饮部分，按每天万元的预测营业额计算，年营业额 万元。 休闲娱乐部分，平均每天综合收入按万元预测，年营业收 收万元。 上述四部分，年营业收入万元。 成本与利润 本项目成本的计算较为复杂，为便于计算，根据项目单位提供的 多年从事餐饮娱乐业的资料与经验，结合社会同业平均成本与利润率 水平进行核算，其中住宿的毛利率为，会议室租用，餐饮业 万元，娱乐，经综合计算，总年毛利为万元，扣除成 本含税，年利润为万元。 投资回收期万元万元年年 项目概况 项目名称零陵金芙蓉宾馆 项目选址永州市零陵区南津南路 承办单位永州市湘发房地产开发有限公司 项目负责人 财务负责人 技术负责人 项目总投资万元 项目占地面积亩 二项目建设地概况 永州市概况永州市年经国务院批准撤销原零陵地区设立 地级永州市，辖县区，总人口万，永州市位于湖南南部......”。

7、“.....与衡阳邵阳郴州及广西桂林贺州，广东清远等地 市毗邻，是桂粤三省区交界之地，是湖南省向沿海地区和港澳市场 开放的前沿阵地，素有湘西南门户和潇湘第城之称，经济 发展十分迅速，尤其是近几年来，随着立体化交通体系的形成，已成 为湘西交通中心，零陵机场已正式通航，湘桂铁路横贯东西，洛湛铁 路纵穿南北，衡昆高速公路和两条国道穿境而过，湖南四 大水系之首的湘江流经全市，直达洞庭。永州中心城市人口万， 建成区面积平方公里，分为三个组团，南面组团为零陵区，为湖 南省历史文化名城，城市人口万，为全市的文化教育旅游休闲 区和历史文化名城区，中间为岚角山组团，北面组团为冷水滩，城市 人口万，为全市政治经济中心和工业区。 本项目选址于零陵城区南津南路，其区位优势非常明显，往南到 双牌城区中心仅公里，往北到冷水滩城区中心公里，正处于湘 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传......”。

8、“.....交通便捷零陵 是有着悠久历史的文化名城，山水人文旅游资源丰富，慕名而来的游 客众多，特别是近几年来，随着经济的发展，来此经商游玩的人越 来越多，客流量大。因此，由于其地理位置优越，资源丰富，开发潜 力巨大，发展空间广阔，为充分利用资源，该公司邀请有关部门和专 家进行了为期半年的考察规划，通过论证，决定兴建零陵金芙蓉宾馆。 三项目建设的必要性 是满足人们不断增长的物质和精神需求的需要。 据有关资料显示，随着经济的发展生活水平的提高，人们在物质 生活上得到了改善，将在物质生活和精神生活上的要求越来越高。人 们外出经商旅游，对吃住玩的要求也越来越高，本项目的建设 将在定程度上能满足人们物质和精神追求。 是配合零陵区大力发展旅游业之大局的需要 年，零陵区第五届党代会上确定把打造三城区作为 我区经济和社会发展的战略目标，特别强调要依托底蕴深厚的旅游资 源优势......”。

9、“.....要搞大旅游大产业，把零陵的 旅游业纳入桂林南岳张家界大旅游圈进行谋划，以山水人文和生 态休闲度假旅游为基础，大力发展观光旅游度假休闲旅游，着 力将零陵建设成为名副其实的生态旅游城。本项目也是旅游业建 设的部分，它的建设正是配合零陵区大力发展旅游业的需要。 是建成港澳台和东南沿海发达地区后花园的需要 我国加入以后，中国将全方位开放，与国际接轨，进步在 经济文化等方面加强与港澳台等地区的联系和交流，据统计，近年 来，每年我市回乡访亲的海外侨胞达万人次。根据区域经济梯度 理论，东南沿海发达地区为达到产业升级的目的，部分产业将向欠发 达的地区实行产业转移，我省我市我区为作好产业承接准备，进 步加大了招商引资力度，与发达地区联系和交流进步加强，发达 地区的投资空间相对缩小，许多投资商纷纷来我市考察投资，把这里 作为投资休闲旅游居住的后花园。可见，建设批上档次的 宾馆大有市场......”。