1、“.....不能用在盖房上，买地的钱也不能靠银行贷 款来交。只有建筑主体结构封顶后，才能对购房人发放按揭贷款。 地方政策分析 广西出台政策规定有偿使用的土地要进入市场。 ◎今后凡进行房产开发有偿使用的土地都要进入市场，主要通过招标拍卖挂 牌等市场竞争性的形式出让 ◎各种土地交易都要在土地交易市场公开进行，实行交易许可制度和交易预报制 度，规范土地交易行为 ◎完善地价管理制度，规范地价的建立地价的更新和供地价格等地价体系，加 快农用地定级估价工作步伐 ◎建立健全供地备案制度，在今年年底前基本完成全区有形土地市场建设。 第页从以上政策分析可知房地产发展将会越来越规范，房地产行业的发展会朝 着良性方面来发展，这些将对本项目起到促进的作用。 二国内房地产市场分析 近年来，我国房地产市场呈现片欣欣向荣的景象，从年开始，房地 产市场经过几年的调整......”。

2、“.....再加上宏观经济开始步入稳定发 展时期，因此国家采取系措施鼓励房地产业的发展，由此房地产业开始由复苏 并进入稳定发展时期，总体上看，近几年我国房地产业正处在个快速发展的阶 段，全国各城市的房地产市场继续保持供求两旺态势。我国房地产保持稳定发展 主要表现为 房地产供应量继续呈高位增长态势 年底国家宣布停止住房实物分配，标志着中国的住房制度改革终于取 得了突破性进展。从年到年的年中，全国房地产开发投资分别保持 和增长商品房销售面积分别实现了和的 增长。今年上半年，继续保持前年的好势头，开发投资同比增长，销售 面积同比增长，销售额同比增长。 住房制度改革突破性进展是导致当前房地产市场繁荣的源泉和动力。年以 来，中国房地产市场直保持着供求两旺的局面。商品房供应量竣工面积每 年递增，今年上半年为商品房需求量销售面积每年递增 ，今年上半年为......”。

3、“.....年商品住宅房价比上年增长，年比上年增长， 今年上半年同比增长。统计显示的房价是全国平均房价，它是通过销售总 额除以销售面积得出来的。不同价格档次的楼盘在总销售量中所占的比例不同 即便是每种楼盘售价不变，房价也会不同。据国家统计局称，今年上半年房 价提升小，与产品结构调整有关，也就是说，面向中低收入供应的中低价位的楼 盘多了，这是件好事。 房地产投资和消费主体进步发生变化 投资主体与消费主体的多元化趋势明显，投资更加理性和慎重，个人消费已 成为市场的主体。房地产市场已经出现存量与增量联动销售与租赁并进的格局， 第页市场自身的调节能力和抗波动能力增强。 综上分析，中国房地产市场经过三年多的高位运行，还处在持续发展的热潮 中。下步随着各地政府部门鼓励住房消费的政策进步建立，随着产品供应结 构的不断调整，随着住房二级市场的加快全面开放......”。

4、“..... 三广西房地产市场分析 自年以来，广西的房地产开发得到了长足的发展，各主要城市的房地 产开发浪潮不断提高，特别是南宁桂林柳州的房地产市场开发更是热火朝天， 就连沉淀已久的北海房地产如今也风生水起，整个广西的房地产开发如火如荼， 特别是年，广西房地产开发投资创下新高并出现产销两旺的良好态势完 成房地产开发投资亿元，比上年同期增长成，比全国平均增速高出个百 分点商品房实际销售面积约万平方米，销售额近亿元，分别比上年同 期增长成和成。年，广西的房地产开发更高筹，截月份止，房地 产投资增长继续加快，月房地产投资完成亿元，同比增长，增 速与上年同期基本持平，比月加快个百分点。其中商品房建设投资 亿元，增长土地开发投资亿元，增长土地购置费 亿元，增长。商品房销售面积万平方米，增长，商品房销售 额亿元，增长......”。

5、“.....是广西的首府。是广西政治经济文化科技 金融和信息中心，是大西南出海通道的重要枢纽，是华南经济圈和西南经济圈的 结合部。全市面积平方公里，其中，市区规划面积平方公里，现有市 区面积平方公里，辖个城区和二个县，总人口万人，其中市区人口 万人。 南宁市素有绿城之称，在精神文明建设取得了新的成绩，继年 起，先后荣获全国卫生城市全国城市环境综合整治优秀城市全国双拥 模范市广西文明城市国家园林城市迪拜国际改善居住环境良好范奖 中国人居环境奖等荣誉称号。总而言之，南宁随着精神文明建设的不断加强， 投资环境不断改善和提高，他成为区内外商界及外商投资的热点。房地产产业也 第页得到健康有序平稳的发展，据有关政府部门统计，南宁市房地产特别是住宅建 设的资金投入竣工面积销售收入等指标均以较快速增长。年，全市 房地产开发完成投资亿元，比年增长......”。

6、“.....房地产投资额占固定资产投资总 额，是全南宁市固定资产增长最快的部分。 南宁市年房地产状况 投资增长，供需展发向 考察未来别墅的方向在以后，健康住区已成为楼市的热门话题 邕江湾率先成为国家住宅与居住环境工程中心批准的首例国家级健康别墅试点 项目，从选址到规划设计建筑设计景观设计室内设计材料选择施工管 理前期物业管理，寻找最为契合未来别墅的发展方向。 性价比上的绝对实力 就南宁别墅市场而言，经济型别墅单栋价格在万以内，像玫瑰园枫丹 丽舍天池山橘郡阳光丽园标准别墅单栋价格将集中在万之间， 按照建筑面积折算，单价约元平米，单栋别墅占地面积基本集中在 平米，如龙胤花园丽水湾新天地大自然花园。 政策带来的竞争优势 年月日，国土资源部下发了关于停止别墅类用地的通知。这 样可以持续保留产品差异优势......”。

7、“..... 即将上马的别墅项目 雅源阁邕江湾海茵国际花城宝城花园龙头山庄。 别墅所在的区域分 玫瑰园在江南区大自然山水美地翡翠园新天地位于凤岭天池山 碧丽山庄龙胤花园丽水湾枫丹丽舍雅源阁邕江湾海茵国际花城宝 城花园龙头山庄位于仙葫。 按竞争对手楼盘档次分 碧丽山庄卖地枫丹丽舍楼盘素质较低玫瑰园是市区开发最早的别墅，销 售已经进入后期雅源阁邕江湾别墅海茵国际花城宝城花园均处于规划设 计阶段。大自然山水美地翡翠园天池山新天地龙胤花园丽水湾等素 质相当。 第页结论 从市场别墅供应量来看目前别墅供应量所占别墅总体供应量比 例较联排别墅低。 从别墅市场价格来看目前质数较高的别墅均价是万至 万之间个别楼王除外，市场普遍认同价格为万左右......”。

8、“.....少 数在平米内和平米以上。 从别墅销售情况目前仙葫和凤岭在建纯别墅存量并不多，大量 已被市场消化掉。但是未被市场消化别墅基本在景观上存在定劣势。 从别墅景观优势上看景观好，地理位置优越，特别是沿江别墅销售情况 看好。反之，景观较差别墅在销售上存在着定困难。表明消费者个明显的消 费倾向，买别墅就是买景观和身份感 二竞争者分析 枫丹丽舍 邕江湾为纯粹别墅，而对手在容积率私密性以及户型上完全处于 劣势，邕江湾在环境和产品上拥有绝对优势，这里最有实力成就南宁未来的富人 区。目前枫丹丽舍别墅在档次定位较低，基本价格为万左右，而且除剩 余三套外，基本上已销售完，不构成对邕江湾别墅销售威胁。 龙胤花园 对手以别墅和联体别墅为主，而且目前期已基本封顶，目前销售 情况还在预料之中。在档次定位上非常高......”。

9、“.....和邕江湾别墅园在景观上有着同样的优势。而且龙胤花园在广告宣传方面投 入较多，形象也较佳，样板间的包装基本完成，销售现场氛围较浓。略显差别是 龙胤花园存在着联排和别墅，而邕江湾别墅园为纯别墅。邕江湾是首例 国家级健康别墅示范项目，有米亲水江岸线，环境流。另外从风水角度讲， 邕江湾抱水而居，是聚财敛财之相，而龙胤花园与此相反。在价格上邕江湾也江 会有定优势。 但龙胤花园二三期正在规划中，其别墅仍将是邕江湾别墅园的个竞争 对手。 第页海田天池山别墅 对手期已基本售磬，二期即将开发，对手在景观与规划主题上与邕江 湾有显著差异，天池山以山体别墅为主题，而邕江湾为典型的坡地水景别墅，二 者不形成直接竞争。另外邕江湾获得首例健康住宅试点更具品牌竞争优势。 丽水湾 丽水湾别墅为纯别墅，景观非产优美，江景是其最大的卖点，而且山 顶公园规划也为该楼盘添色不少......”。