1、“..... 所处的十经路为河东区金融商务发展带。同时项目所在地靠近海河和天 津市金融城区域地块，周边聚集较为成熟的商气。 项目周边的交通状况分析 项目东临天津市内环线，西侧为海河大光明桥，内环线七纬路八 纬路津塘路等是本项目周边的主要公路，在建的地铁二号线和三号线及 连接的津滨轻轨是本项目附近的主要轨道交通，整体交通状况非常便利。 项目所处商圈分析 项目所在地与天津市中心商务区和小白楼商圈仅河之隔，地处河东 区发展较早的商业商务中心，十经路已经形成了以金融业为主的商务带， 因此区域内商业和商务氛围比较浓厚。 项目配套条件分析 本项目原为天津市河东区政府办公大楼，各项配套设施比较齐全，基 础设施比较完善，区域环境良好，同时具有较大的公共空间，可提供较为 便捷的泊车场地，给项目的开发提供了定的基础保障......”。

2、“.....银行办公物业写 字楼和餐饮酒店，其中银行办公物业占主要部分，其次部分为银行和天 津温岭商会经济总部的办公场所，余下部分作为配套商业服务业进行开发， 主要以餐饮酒店为主。以下就项目所在区域的银行办公物业写字楼和餐 饮酒店两方面的市场需求情况做着重分析。 银行办公物业和写字楼的市场分析 天津市河东区的银行办公物业和写字楼主要集中在河东区南站中 心商务区内，而十经路作为河东区金融商务发展带，银行办公物业尤为 集中，已经初步形成了以金融服务业为代表的特色金融街。十经路区域 与天津市金融城区域仅海河河之隔，同时又靠近天津中心商业圈和小白 楼商业圈，已经具备了很浓的商务商业氛围，因此银行办公物业和写字 楼在这个区域内市场需求较强。 项目周边银行物业和写字楼状况调查情况，周边汇集了大量的写字楼 和办公物业，已经是个较为成熟的金融商业服务业为主的商圈......”。

3、“.....项 目的周边还有海河大厦利中大楼方达大厦嘉里大厦中信大厦中 粮大厦等。 在十经路区域的写字楼中，以销售型写字楼为例，基本上销售的均 价在元平方米。而以租赁型写字楼来看，由于各种写字 楼存在着硬件投入和地段商务氛围的差异，因此相互间差价较大。般租 金价格约为元平方米日。主要的租赁商的企业所属行业是金融业 保险业贸易物流业等，承租商般比较关注区域位置的优越性和集中性。 河东区关于十经路的发展规划和政策十经路作为河东金融发展 带，是河东区三条发展带之，其规划设计考虑依托南站中心商 务区，新建和开发批新楼宇，调整置换十经路两侧非金融属性的公建 设施，大力引进国内外金融保险机构总部入驻，以达到形成功能完善聚 集度高......”。

4、“..... 餐饮酒店业市场分析 餐饮业现状分析，随着国民经济的快速发展，餐饮消费需求日益旺盛， 同时消费者对餐饮业的要求和标准也在不断的变化和提高。从目前来讲， 餐饮经营的特色化和餐饮市场的细分化是餐饮发展的个方向，大众消费 逐渐成为餐饮业消费的主流，饮食文化已逐渐成为饮食品牌培育和餐饮企 业竞争的核心，餐饮业的集团化连锁化已经成为餐饮业的发展趋势。 餐饮业发展的契机，从国家政策和社会大环境来看，餐饮业已经发展 到了黄金时期，由于餐饮业是劳动密集型产业，餐饮业的发展对解决劳动 就业方面能够起到非常积极的作用。而目前解决劳动就业问题是各级政府 为民谋利的主要体现和政策取向。另外餐饮业的发展可以带动农业水产 养殖业林业畜牧业的发展，可以说餐饮也是解决三农问题增加农民收 入的个重要行业。从市场角度看，中国城市化进程不断加快......”。

5、“.....如 可以考虑引进民营股份制银行的分支机构或引进小额贷款公司等金融单位 落户十经路。如果成功引进以上性质的金融单位，那么对十经路区域 的金融商务服务将起到丰富和完善的积极作用。同时商会准备将投资 万元，拟建家高档的餐饮酒店，作为区域内的商业服务配套项目。另外 拿出部分作为写字楼办公办公使用，对现有的资源进行充分的整合再开 发，以实现创收创税的双赢结果。 项目方案区域初步划分统计 序号功能业态建筑面积备注 银行或其它金融机构以单家至四层......”。

6、“.....总的费用投入预计为万元。 天津温岭商会大厦暂名开发投入成本预算表匡算费用 序号项目费用名称单位建筑面积造价元总费用万备注 建筑租赁费项年租金 设备设施改造 建筑外墙面翻新 室外改造工程停车场绿化电气等 写字楼装修初装修 餐饮酒店项 小计匡算费用 相关配套费项 项目前期费用项 财务费用年按年率 运营管理费用年 总计匡算费用 项目财务测算盈亏平衡点测算 天津温岭商会大厦暂名项目租金收入和酒店营业收入估算表 序号出租和营业项目内容建筑面积出租单价元日年收入万元备注 银行或其它金融机构租赁物业包括底商 写字楼按出租率估算 配套裙房部分包括底商 餐饮酒店营业收入 合计租赁和经营性总收入 如上表显示，本项目所有物业年出租收入为万元，年经营性收入 为万元，合计年总收入为万元。项目总投入为万元，年经 营管理费用为万元......”。

7、“.....本项目开发周期为年， 经初步测算，实际项目回收期为年。按年租期测算，理论项目投资回 报率为。 六项目风险分析 政策风险 目前由于受国内部分城市房地产投资过热的的影响，国家出台了多项 抑制宏观调控措施，其目的是为了适度的抑制房价的上涨。天津的房地产 项目从目前的土地出让情况看，未来几年房地产投资额还将保持增长趋势， 但受宏观调控政策影响，增长速度将会有所放缓。河东区在全市工业战略 东移产业发展重点趋向服务业以及海河综合开发等战略举措下，其现代 服务业的发展面临重大的历史机遇。同时受经济全球化加深原有基础薄 弱等因素的制约，其现代服务业的发展也面临着巨大的压力和挑战。当前 河东区在发展现代服务业实施方案中以着力推进五区三带和楼宇经济 建设为工作目标，必将推动河东区产业结构的调整和升级，提高现代服务 业的竞争力和吸引力......”。

8、“.....对于本项目来说， 还是能起到推动作用的，具有定的积极意义 市场风险 市场风险主要体现在市场供求平衡关系上，十经路作为河东区金 融商务发展带，已经吸引了国内外众多的银行和金融机构落户此地，同时 项目所在地又属于南站中心商务区，周边林立着各种档次的商务写字 楼，由此可以感受到这个区域的商务氛围和市场前景，但同时也显现出了 激烈的市场竞争。如何在这个竞争激烈的市场环境中求的生存和发展将是 不小的风险。 经营风险 从写字楼方面看，目前国内开发的写字楼项目普遍存在着销售较好， 而租赁经营状况不佳的问题，这主要是由项目前期定位业态规划及后期 的业态调整和控制经营管理策略等方面的问题造成的。因此在项目的前 期必须全面的了解市场的供需关系，通过对市场需求的准确把握，明确市 场的实际和潜在需求，这样才能做到对项目的准确的定位和业态规划......”。

9、“..... 从餐饮酒店方面看，当前餐饮业发展迅猛，但同时也带来了更高的消 费需求和更激烈的行业竞争，如何在这种大环境下实现生存并有所突破和 发展已经成为个餐饮企业的重要问题。在项目的前期必须要紧紧把握住 当前餐饮业的整个发展趋势，充分了解消费者的实际需求，做好准确的定 位，以此实现在餐饮业细分化和特色化的过程中求的发展。 七项目的经济和社会影响分析 项目的经济影响分析 从项目的规划业态来分析，就项目引进的两家银行分支机构年预计 可以为河东区带来将近年两亿元的区财政税收收入，同时项目的经营性收 入年纳税额也将近万元。从项目的再开发角度来看，项目开发符合河 东区大力发展楼宇经济的发展要求，是项整合盘活现有楼宇的工作举措， 对推动河东区的区域经济发展起到定的积极的作用。 项目的社会影响 项目的定位......”。