1、“.....东连朝晖居住区，直至下沙经济开发区。 古墩路为城西区域乃至西湖区的南北向主干道之，宽米，双向四车道，向北通往三墩居住组团， 南至天目山路。 莫干山路杭州西北部南北向干道，年经过三口五入工程整修，为双向四车道，向北直接连接 国道。 存在问题虽然地块所在区域内道路系统完善，与区域周边城市干道也自然连接，快捷通达，但由于与地 块直接贯通的市政道路如文三路为单行线，且路况拥堵，学院路则为城市次干道，通行能力有限，地块内车辆 的通过该两条市政道路与外界沟通并不流畅。而整个文三路电子信息街区内部交通路线虽然完善，但处在市中 心与城西居住区之间，在上下班高峰时车流量很大，经常发生拥堵，这进步加剧了西湖科技产业园的车辆在 区域内的快速通行问题。 项目周边交通道路图 地块周边公共交通项目北侧和东侧均设臵有公交车站台，路线密集，有路之多，与杭州境内各 个区域贯连，公共交通条件相当良好......”。

2、“.....地铁号线连接杭州西北的三墩与东南的萧山，号线期 工程从丰潭路文二西路交叉口出发，路经文二西路至保俶路拐弯，到庆春路向东过钱塘江后至萧山，中间从 文三路保俶路穿过，分设古翠路教工路保俶路等站点，计划年建成，与本项目建成基本同步，对项 目所在的文三街区的公共交通能力将有次质的提升。 地铁号线根据杭州市地铁网络布线规划，地铁号线连接杭州西部留下与东北部的临平天都城共生服务性产业最为聚集 之地，地块产业特质明显......”。

3、“.....研究项目可能推出的产品及在 各自市场背景下的竞争分析产品特征分析和客户特征分析，以期对研究本项目的产品定位和客户定位提供借 鉴和参考。 杭州写字楼整体市场分析 杭州的写字楼市场在上世纪年代中期以前，基本上都是单位自建办公楼部分用于出租或出售，真正的市 场化运作并不成型。到年年，市场化操作的写字楼项目开始大量开发，但受房地产市场宏观状况不 景气和供应量短期内大量放大难以消化两大因素的共同影响，市场发展状况较为低迷。年后，杭州的写字 楼市场在杭州宏观经济的带动下开始复苏，至年开始步入正规，呈现供销两旺的良好态势。年后写 字楼大量涌现，由于地块所在区域外部环境不同等因素而形成的写字楼空间布局也逐步确立，但整体上，受 供应过大和需求低迷的影响，杭州整个写字楼市场直不温不火......”。

4、“.....与同期杭 州住宅售价的高速增长形成明显的对比。步入年，随着年和年大量办公出让用地的陆续上市销 售，杭州写字楼市场竞争将日趋激烈。 杭州写字楼的空间布局基于年杭州写字楼市场的整体布局，按照业内通常的划分，杭州当前 写字楼市场主要形成了黄龙商圈武林商圈庆春商圈文教商圈和城站吴山商圈五个商圈，此外还有正在崛 起中的钱江新城和滨江区块。 黄龙商圈至年世贸中心期投入使用，经过年的开发经营，已确立其高档化发展的路线，无论 在建筑设计和配套服务上都显专业，并最终成为杭州的贵族商务区。其中，世贸期期仍是杭州目前租金 最昂贵的写字楼，绿城世纪广场嘉华国际公元大厦等都为杭州高档写字楼的代表之作。黄龙商圈写字楼土 地性质多为村自留用地或特殊企业自有土地，故物业招商以大面积长期租赁形式居多，在物管维护上投入更 大，整体环境清雅。黄龙商圈已过开发高峰期，大量写字楼将于年底建成并交付使用......”。

5、“..... 代表性项目世贸中心黄龙世纪广场中田大厦嘉华国际商务中心恒励大厦聚龙大厦公元大厦 现代国际大厦世贸丽晶城等。 武林商圈杭州市传统商业中心，以武林广场为中心，周边商业环境优越，是杭州人流物流资金流 信息流的集中地，吸引了大量各行各业大小不的公司入驻。这个区域的新近写字楼开发主要集中在凤起路 和文晖路之间，但整体布局相对分散，没能形成个有效的建筑核心群，区域内新旧写字楼毗邻，档次不， 过多商业的繁华喧闹对办公环境造成了定的干扰作用。在建的环球中心坤和中心时代大厦也许能推动该 区域核心位臵的塑造和整体形象的再次输理。 代表性项目环球中心坤和中心华浙广场耀江发展中心元通大厦深蓝广场白马大厦海华广 场晶晖商务馆越都商务大厦等。 庆春商圈聚集杭州保险证券银行网点等金融机构，又被称为金融商务区，历史悠久，办公配套成 熟，其中银座大厦和广利大厦都是年开盘的重量级写字楼......”。

6、“.....但写字楼的不断涌现，使得交通拥堵越来越严重，虽然庆春路经过拓宽改造，但情况并无好转，这制 约了该商圈的进步发展，使商圈吸引力下降，写字楼空臵率上升，租金上涨乏力。 代表性项目瑞丰国际商务大厦嘉德广场同方财富大厦凯旋门商业中心远洋大厦银座大厦广 利大厦等。 文教商圈杭州信息产业密集区，以文三路电子信息街区内众多的企业为依托，逐步发展而成。该商 圈写字楼物业整体水平不高，很多办公楼由其他用途房产改造而成，租金相对低廉，无基本商务办公的配套， 但是市场活跃，使用率高，与企业自身特点相符。文教商圈由于其政策和产业的特殊性，还存在较多的研发 中心科技园区孵化器等楼宇，物业组成比较混杂。 代表性项目东部软件园华星科技大厦联强科技楼文三数码大厦昌地火炬大厦颐高创业大厦 百脑汇科技大厦中科院科技园等。 城站商圈依靠城站和西湖大道的便利交通条件，近两年写字楼投资开发开始活跃，入驻的企业以贸易 为主......”。

7、“.....物业空臵率较大。该区域由于靠近火车站，往来人流杂乱，再加上周边大规 模的城市拆迁造成固定居民的流失，良好的办公氛围在近期内很难恢复，其后期行情并不被市场看好，在售和 未售的物业市场压力较大。 代表性项目香榭商务大厦中闽大厦广复大厦联银大厦耀江广厦西湖定安名都西湖国贸大厦 利群大厦万新大厦等。 钱江新城滨江区块写字楼开发还处于起步阶段，但从在建量和后期供应量上看，崛起趋势明显。在 政策支持和规划指导下，钱江新城和滨江区块的投资前景广阔，相信随着以后杭州地铁的投入使用和周边居住 环境逐步成熟，这两个区块的写字楼市场会有不俗的表现，但这切都需要时间。 除此之外，还有部分写字楼处于相对远离市中心的位臵，主要位于城北和城东，城西也有少量。这些写字 楼所处区位的周边配套还有待进步成熟。 总的来看，年杭州写字楼市场所交付的个楼盘，主要集中在黄龙武林和庆春这三个中心区块。 个预售楼盘......”。

8、“.....市场当前的存量和增量多数在传统的商业区块，虽然钱江新城 和滨江区块来势很猛，但未来几年传统商业区块仍然会是写字楼市场的黄金区块。 杭州各写字楼板块特征对比 区块 因素 黄龙商圈武林商圈庆春商圈文教商圈城站商圈钱江新城 滨江区块 地段城西市中心市中心城西市中心城南 交通般般拥堵拥堵便利便利 自然环境优般般较差较差优周边配套成熟齐备成熟齐备般欠缺 入驻主行业广泛广泛金融保险行业贸易集团性质 楼宇档次高般般较差般高 杭州写字楼市场供给分析据初步统计，杭州目前写字楼存量大约在万左右，而今后年 内杭州写字楼市场的增量将超过万，而且分布很不均匀，呈钱江两岸供给飙升，其余区块规划控制 的趋势。 从年年杭州写字楼用地供应量上来看，土地供应在年年间集中放量，出让写字楼用 地面积分别达到亩亩和亩，逐年上升趋势迅猛，预计今后年内办公物业会有大量进入市场， 整个写字楼市场供应量猛增，竞争将会非常激烈......”。

9、“.....个别含住宅用途 从年和年办公用地分布区位图来看，由于出让地块区域分布很不均匀，且大部分集中在钱江新 城和滨江区域，传统商圈供应量较小。钱江新城和滨江区域成为写字楼用地供应的绝对大户，两者合计面积占 年总写字楼用地的和年总写字楼用地的，因此，上述两区域内部的竞争将空前激烈。传统商 圈供应量较小，市场表现将延续目前的平稳状态，上城区因旧城改造，在年有较大体量的集商贸办公 居住于体的用地推出，预计在年以后会陆续上市销售。 年杭州写字楼用地出让面积区域 分布比例 滨江区域 钱江新城 其他区域 年杭州写字楼用地出让面积区域 分布比例 下城区域 钱江新城 滨江区域 其他区域 总的来说，在未来的几年之内，钱江新城毫无疑问将成为杭州写字楼开发的主要区块......”。