1、“.....路公交到达市区，路到达新区，路到达丰润汽车 站。环城高速公路可快速到达北京，天津，曹妃甸等地。 项目建设的必要性 项目建设符合国民经济发展 当前，我国国民经济运行正处于个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康 发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产 业之。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约个百分 点。衡阳房地产占的比重还将快速上升，对的贡献率还将逐步增大。 根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转 变，到年，我国城镇居民人均建筑面积将达到平方米，平均每户拥有套功能 基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到，城市化水平将提高到左 右。我国居民住宅的近期发展目标是户均套人均室，力争年达到人均建筑 面积平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。 正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发 展，将建筑业列为国家的支柱产业之。因此......”。

2、“..... 解决劳动就业的需要 由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难 免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投 资消费出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续 保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。 据有关权威人士测算，我国每增长个百分点，全国可新提供多万个就业 岗位，而住宅投资每增加，大约可以拉动增长个百分点，则可提供多 万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用。由此可见，该项目的建设是十分必要的。 第二章国内房地产宏观环境分析 全国经济形势 经济持续升温的态势已经扭转，开始步入下行通道。年宏观调控政策的累积成 效开始明显显现，再加上外部经济环境的改变，出口和投资增幅开始趋降或趋稳，受需 求约束，经济增长率开始高位回调。月度工业增加值增长率可比价格，月份由 月份的降低到，月份进步降低到......”。

3、“.....持续快 速升温的情况也得到根本改变。这些情况表明，经济持续升温的态势已经扭转，开始进 入下行通道。 年房地产业的发展 年，房屋销售形势 从年开始，我国商品房销售量持续平稳上升，年增幅较大，并首次迈上 亿平米平台，年成交量高达亿平米，创下历史新高。年月，全国 商品房销售面积亿平方米，同比下降。其中，商品住宅销售面积下降。 充分表明，市场出现显著调整。 数据来源国家统计局网站 由于全国各地楼市发展不均衡，年月东部地区房屋销售量下降幅度大于中西地 区，二线城市下降幅度大于三四线城市。上海北京武汉福州等重点城市的成交 萎缩超五成，惨不忍睹，已出现非理性超跌的现象。月重点城市的成交量明显增加， 主要跟政策利好有关，不具有持续性。总体而言，成交低迷成为年楼市最鲜明的 特点之。 住宅楼的价格 看看持力度 住房消费是中国城镇居民消费结构升级中最大的热点，也是构成本轮经济景气周期 的最重要的源头性需求......”。

4、“.....因此，房地产市场调控在抑制投机性购房需求的同时，要注意保护和支持居民 自住的购房需求。 完善房地产信贷政策，防止金融风险 针对部分房地产热点城市住房不良贷款逐渐浮出水面房贷违约率上升的苗头，为 有效规避风险，信贷部门应加强房贷资格审批和监管，控制房贷风险，降低不良贷款比 例。为了解决虚开收入证明的问题，金融机构可与税务部门联合，通过个人缴纳的所得 税予以证明。与此同时，为了避免从个极端走向另个极端，金融机构在防范风险的 同时，对符合国家调控方向和市场需求的项目应大力支持，鼓励自住性需求的实现。 加快房地产融资模式多元化发展步伐 为了解决房地产企业融资过于依赖银行的局面，必须加快推进资金来源的多元化和 社会化。是通过增加和扩大项目融资渠道和方式，包括上市股权私募信托等， 弱化房地产项目对银行的融资依赖，提高房地产企业的自我资金生成和发展能力。二是 引进信用公司基金投行房地产经营公司等战略合作伙伴，提升房地产项目的开发 能力和管理能力......”。

5、“.....提倡租购并举 在现行制度下，房屋所有权与户口和子女就学密切联系，在无形中限制了租赁市场 的发展。为了充分合理地利用房地产存量资源，促进租售互补，除了正确引导居民的 住房消费观念外，还必须完善房屋租赁的配套措施，解决包括户籍管理教育体制社 会保障在内的相关问题，摆脱传统体制对租赁市场发展的禁锢与阻碍，解除居民租房的 后顾之忧。 年房地产业发展预测 年中国城市房屋销售价格指数同比和环比涨幅均呈现持续回落态势，深圳等部分 特大城市房价，出现了明显下降。这变化引起了普遍的看跌预期，导致住房销售量减 少。从当前房地产市场供求关系变化看，预计这态势会进步发展。城市房价过快上 涨带来了系列严重问题，必须加以控制，但也要注意大涨之后出现大落的可能。如果 仅仅由市场进行调节，预计未来住房市场将继续低迷，加上贷款紧缩因素，估计会有越 来越多的房地产企业因现金流断裂而陷入困境，房地产业有可能进入周期性调整。由于 房地产建设周期比较长，般在年左右，因此调整旦开始......”。

6、“..... 这情况必然会影响到房地产投资增长。 受生产资料价格上涨，劳动力工资成本提高，融资困难和融资成本提高，节能和控 制污染排放方面的费用增加等因素影响，企业生产成本增加较为明显。另方面，随着 总需求增幅放缓，市场竞争变得越来越激烈，企业提高产品销售价格转移成本上升压力 的空间有限。年家电产品轿车产品等酝酿的提价活动最后都没有实现，相反，在 激烈的市场竞争中，价格水平还有所下降。综合这两方面情况，企业的经营困难比较突 出。月份规模以上工业企业实现利润同比增长，增幅较上年同期降低了近 个百分点。企业利润减少，经营困难加大，可能会影响到企业的投资能力，进而影响到企业投资的增长。 近年来的投资调控，重点控制政府主导的行政性投资，投资增长更多的依靠市场引 导的投资。房地产和企业投资是市场引导投资的主体，其中房地产投资占全社会固定资 产投资的五分之强，企业投资占全部投资的比重也较大。这些投资增幅下降，预计对 全部投资增长将产生明显影响，因此，年投资增长有可能明显下降......”。

7、“.....据初步核算，全市完成地区生产总值亿 元，比上年增长。其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增 加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。产业结构 进步优化，农业所占比重进步降低。三次产业增加值构成由上年的 调整为。全市人均生产总值为元，比上年增长。按年末 汇率计算，人均生产总值为美元。 工业经济持续快速增长。传统产业升级步伐加快，产业集中度明显提高，区域产 业比较优势进步增强，发展模式由速度型向效益型转变迈出较大步伐。全年全部工业 完成增加值亿元，比上年增长。其中规模以上工业企业完成增加值 亿元，增长。在规模以上工业中国有及国有控股企业完成增加值亿元， 同比增长股份制企业完成增加值亿元，增长外商及港澳台商投 资企业完成增加值亿元，增长以私营经济为主的其他经济增势强劲，完 成增加值亿元，增长，占规模以上工业比重达。工业化进程稳步推 进。重工业完成增加值亿元，占规模以上工业的,同比增长......”。

8、“.....全市主要工业产品产量较快增长，高附加值产品比重进步增大。 在重工业产品中，生铁产量比上年增长，粗钢增长，成品钢材增长， 结论及建议 Ⅰ主要技术经济指标 表技术经济指标 Ⅱ结论 通过前面对本项目进行的分析可知，项目的优势和机会相对较多，本项目唐山房地产市 场的竞争环境中和国家相关的宏观调控政策下有相对较好的发展前景。 表评价结论汇总表 序号项目单位数值 总用地面积, 规划总建筑面积, 其中住宅建筑面积, 其中层商铺建筑面积 其中地下停车场建筑面积 建筑密度 容积率 绿地率 项目总投资万元, 财务净现值万元, 财务内部收益率 静态投资回收期年 动态投资回收期年 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 财务评价指标计算结果评价标准是否可行 全部投资年内部收益率是 财务净现值万元是 投资回收期年年是 借款偿还期年 且项目的财务评价指标项目及不确定性分析可以看出......”。

9、“.....且各项指标均满足评价标准，所以说项目是可行的。但是，要承认的是该项目也有 定的开发风险。所以在开发过程中，开发商应该加强对投资运作和市场信息的管理，及时调整开发 进度和开发节奏，慎重考虑并制定销售价格及促销方式，通过项目的规模效应节约成本，减少资金 使用，以资金合理筹措与运用来降低项目的风险。 Ⅲ存在的问题及建议 唐山市房地产市场竞争日益激烈，楼盘越来越多，本项目所在地周边的竞争项目也较多， 各个开发商纷纷争夺该区域消费者。鉴于此种情况，建议开发商对消费者精确定位，将项目的主要 目标客户设定为当地的中高层收入的人群唐山市工作的高级白领以及管理人员，同时开发周边地 区。 对于影响项目效益的敏感性因素项目投资来说，建议开发商好好把握房地产开发项目的 规模效益和成本优势，尽可能的加强与原料供应商和承包商的合作，通过材料统购和签订大的总包 合同降低单位成本，同时也能够降低其间发生的各种手续费用和管理费用，最大限度的节约成本， 降低总投资......”。