1、“.....按商定的比例，与政府共同分享土地增值收 益。 该模式源于香港地铁的深圳地铁号线模式 香港地铁与政府签订捆绑式框架协议，由香港地铁投资建设深圳 地铁号线，政府将沿线站点用地划定蓝线范围给予地铁公司，由 地铁公司进行土地级开发，再与政府联合通过挂牌招标拍卖 的方式公开出让已开发熟地，土地增值收益由政府和香港地铁公司 按预先约定的比例分成，共享土地增值收益。 分析 该模式成功的重要前提是政府有需求而作为主导来促成该模式， 但对于尖岗山项目并非易事。近几年深圳政府在城市基础设施建 设方面投入相当大，深圳地铁福田中心区深港西部通道等大 型基础设施建设消耗了大量的政府财政，使政府面临资金压力。 在地铁号线的建设上，政府为了降低资金压力，同时引进香港 地铁先进的地铁管理和营运经验，主动与香港地铁公司谈判......”。

2、“.....本项目目前尚不具备这个条件。 该模式成功的关键是发展商愿意捆绑的基础设施建设是否对政府 有足够的吸引力，旦政府没有兴趣，谈判将会非常困难。在尖 岗山项目上，如果捆绑大型的基础设施建设项目，投资将会非常 大，对开发商的财力是个考验但如果捆绑尖岗山居住区的共 建配套设施和周边市政公园等项目，由于投资不大，政府能 完成，对政府的吸引力不大。 综合上述分析，深圳地铁号线模式成功的难度较大。 捆绑开发模式 开发模式与政府签订捆绑式框架协议，以捆绑建设尖岗山居住区公 建配套及周边市政公园设施为条件，通过公开招标结合拍 卖的方式取得整个尖岗山居住区的开发用地，对片区进行 综合开发。 分析 该模式无需与政府分享土地增值收益，不影响政府的土地收 益，政府较容易接受 捆绑开发尖岗山居住区公建配套及周边市政公园设施能减少 政府资金投入......”。

3、“.....同时捆绑公建设施建设，也有 利于发展商控制开发节奏，配合项目开发进度。出让建设用地 时捆绑学校居委会管理用房等公建配套的做法，在深圳过去 拍卖出让土地时已被多次采用，在尖岗山项目上也应该容易被 采纳 采用公开招标结合拍卖的出让方式，符合政府土地出让政策规 定，政府在推动该模式时没有政策障碍。而且采用招标方式， 不仅考虑出价，还要考察投标者的设计方案等，有利于项目获 得最佳开发方案，同时也是对项目负责任的做法。 因此，捆绑开发模式的可行性较大。综合以上对三种综合开发模式的 分析，建议通过捆绑开发模式取得尖岗山片区整体项目用地。 捆绑开发模式 与政府签订捆绑式框架协议，以捆绑建设尖岗山居住区公建配套及周边 市政公园设施为条件，通过公开招标拍卖的方式取得整个尖岗山居住 区的开发用地，对片区进行综合开发......”。

4、“.....要关注以下实施要点。 选择公开招标与拍卖相结合的土地出让方式，采取综合评标的 方法。 根据政府规定，商业旅游娱乐和商品住宅等各类经营性用 地，必须以招标拍卖或者挂牌方式出让，而拍卖和挂牌方式 都是出价高者得，不能确保项目用地定由华侨城拿到，因此 必须选择招标结合拍卖的方式，招标阶段除了考虑投标者的出 价，还应充分考虑投标者的规划方案开发实力等，通过设置 有利于华侨城的评标条件，减少竞争对手，增加华侨城的中标 机会。 采用公开招标结合拍卖出让土地，综合评标选择开发商的方式 在国内其他城市也被广泛采用。其中中海兴业在成都拿到地 王的方式就是个很好的范例。 成都地王出让案例 具体实施步骤 建议本项目采用招标拍卖的土地出让方式......”。

5、“.....符合资格条 件的投标人才能参与投标。 参加投标者必须准备规划 该阶段通过设置有利 于华侨城的投标人资格， 如土地开发资质曾完成 片区综合开发的规模成 该案例中土地出让方式采用招标与拍卖结合的方式进行。 第阶 段 意向竞买人在土地出让公告发布之日起至 年月日前，参加成都国土部门组织的规 划设计方案招标，按照有关规定自费编制规划设计 成果文件，提交专家评审委员会进行初审。 第二阶 段 意向竞买人的规划设计成果文件经专家评审委 员会初审，评分获前三名的入围，入围者按专家评 审委员提出的修改意见自费修改完善后交专家评审 委员会终审。终审通过的，可以申请参加土地拍卖。 第三阶 段 竞买人参加土地拍卖，以价高者得......”。

6、“.....减少参与投标 的竞争者 步骤二 由评审委员会对各投标 人提供的规划设计方案进 行评审，按分数评选出三名 入围者，取得参加土地拍卖 的资格。 争取华侨城和招商地 产都能通过该轮评审，增 加下轮成功的机会 步骤三 三名资格竞买人参加土 地拍卖，价高者取得尖岗山 居住 居住用地土地使用权 集中开发策略 经过上述努力仍无法实现尖岗山片区整体综合开发的情况下，我们建 议争取取得尽可能大的开发用地，进行集中开发。 开发片区位置选择 考虑因素 已取得的地块位于整个尖岗山片区的东片区。在开发 用地的位置选择上应该有利于化解已取得用地地势较低地形较 为平坦等不利条件，形成整合开发，提高土地的开发价值。 从土地的景观资源和利用条件来看......”。

7、“.....地势变化较大，景观较好，更利于开发高档物业。 因此，我们建议 集中开发模式 问题的提出集中开发是否要捆绑片区公建配套及周边市政公园建 设 根据规划，尖岗山居住区东区总用地面积约万平方米，建筑总 面积约万平方米，建设规模仍然较大，只有捆绑片区公建配套 及周边市政公园建设，对政府才有吸引力 公建配套位于东区内，岭下山尖岗山等市政公园也围绕在东区 周围，起捆绑开发公建配套设施和市政公园有利于对东片区进 行整体规划和项目开发的总体安排，充分利用周边的园林资源为 优先选择开发尖岗山居住区东片区 项目制造卖点，提升东区的开发价值。 经上述分析，我们认为，集中开发应当捆绑公建配套，开发模式采用 捆绑开发模式。 在具体操作上建议仍然采用招标与拍卖相结合的土地出让方式......”。

8、“.....而只考虑分宗拍卖出 让尖岗山片区用地，争对现已取得的号宗地，可以采取以 下开发策略 捆绑开发模式 与政府签订捆绑式框架协议，以捆绑建设尖岗山居住区公建配套及周边 市政公园设施为条件，通过公开招标拍卖的方式取得尖岗山居住区东 区的开发用地，对片区进行集中开发。 推迟开发已取得宗地 推迟开发有利于降低后续拿地成本 已取得的号宗地为尖岗山片区首宗开发用地，其开 发情况对整个片区的整体形象和日后发展至关重要，政府和其 他开发商都非常关注。如果该宗地推迟开发，必然会使其他开 发商对尖岗山片区的开发前景心存疑虑，在尖岗山片区拿地的 决心有所动摇，从而影响其在尖岗山拿地的积极性，这便使华 侨城招商能有机会以较低的价格拿取后续出让宗地......”。

9、“..... 政府非常关注该宗地的开发情况，如果推迟开发，片区开发进度放慢， 则会给政府形成压力，方面有机会争取重新回到集中开发模式的谈判 桌上，另方面，也有可能推动政府加速出让后续地块，从而有利于本 项目宗地开发策略后阶段的实施。 由于号宗地存在地势较低成本较高等开发难点， 目前开发时机尚不成熟。 要求政府出让尖岗山片区后续宗地，参加土地拍卖 既然无法实现综合开发和集中开发，而现已取得用地的开发条件 和开发时机并不理想，那么就要求政府尽快出让尖岗山片区后续 宗地，争取取得合适地块，与已取得地块整合，形成开发优势......”。