1、“.....年的增长速度达到 了，销售面积为万平方米，年由于受宏观政策的 调控，销售面积出现了负增长，销售面积为万平方米......”。

2、“.....年是个转折点，又达 到了个高峰，增长率为，但年又有所放缓增长率为。 上海的人均住宅使用面积增长率在全国也属于个较高的水平。年 上海的人均住宅使用面积，还有很大的增长空间。 供求关系 表上海历年供求关系对比 指标年份 施工面积销 售面积 销售面积竣 工面积 图上海住宅市场供求关系 施工面积销售面积左轴销售面积竣工面积右轴 从两个指标来分析上海住宅市场的供求关系 施工面积销售面积，从我们搜集的数据表明......”。

3、“.....从表看近年上海的这指标的平均值为左右，远低于。但是 年这指标有上升的趋势，需警惕。 销售面积竣工面积，从近几年的数据看，上海供求基本平衡的，还倾向于 供不应求。 市场小结 从经济发展上看，上海的经济总量在全国具有绝对的领先地位，这为上海 的房地产发展提供了良好的经济后盾。 从相关的政策我们可以知道，年系列的宏观政策对上海的房地产 市场是大重击。出台的宏观政策将继续对上海的房地产市场进行调控， 由于宏观政策的效果时间的不确定性。所以说上海的房地产市场存在着众 多不确定性。上海的十五规划的众多利好条件将为上海的房地产行 业的发展带来种种机遇。 购买力方面，由于近几年上海的房价迅速增长，造成居民收入与房价的巨 大差距，上海居民的购买力极弱。 上海外来人口和城市人口近几年都有大幅度的增长，这将造成巨大的潜在 需求......”。

4、“.....年上海的住宅销 售面积在宏观政策的作用下出现了负增长，但还是存在着大量的需求。 年人均住宅使用面积有小幅度的增加，还有很大的增长空间。 区域市场分析 区域市场界定 本项目地块位于徐汇区唐山路以南许昌路以东，处于徐汇区内环板块区域。 图区域位置 徐汇区社会经济发展状况 徐汇区整体经济总量持续稳步上升，支撑居民生活水平及购买力逐步提高 图徐汇历年增长情况 杨浦区生产总值增值亿元 徐汇区生产总值到年增长率达到了，占全上海市生产总值的 比重为。工业总值与成正比上升，在年达到亿， 增幅同比增长了，徐汇区直保持了工业重区的地位。 以工业型产业为主导，向知识型产业转变的徐汇区正逐渐成为个高 素质人才的聚集地 年月引进各类企业户，同比增长吸引注册资金 亿元，同比增长，注重引大引强......”。

5、“.....万万元的企业家， 万元亿元的企业家，亿元以上企业家 年徐汇区创立了上海市知识产权园，并成功推动台州科技研发园落 户徐汇，并新开办了科技企业户 徐汇是人口聚居的重要区域，且旧区改造力度加大，居民住房需求量较大 表徐汇人口分布 年徐汇区户籍人口数为万人，占上海总户籍人口数的 。其户籍人口总数排位仅此于上海市浦东新区，是上海人口数第二 大的行政区 从徐汇区的人口构成来看，岁年龄段的客户比例高于全市平均比例 徐汇区为配合市政工程，年拆迁居民就为户左右，预计在 年拆迁户数不会少于户，对住宅市场的刚性需求较大 徐汇片区规划发展定位 总体规划 根据规划，未来徐汇将形成中心发展带两轴线五功能区的多层 次网络状组团式的空间布局结构。其中项目处于周家嘴路以南居住都市 型工业综合功能区，占地面积约平方公里，主要由旧城区组成......”。

6、“.....东至军工路， 北抵周家嘴路，南至滨江，规划用地约平方公里。以宁国路黄兴路为 界分为西块与东块两个规划编制单元。 由于历史原因，黄浦江沿岸地区是上海传统工业的基地，周家嘴路以南地区是 徐汇旧区与工业集中的区域，城市环境相对较差。黄浦江两岸综合开发世纪工 程的启动以及年上海世博会的申办成功，推动了浦江两岸周边区域的功能转换。周家嘴路以南地区既是借此快速推进沿岸地区开发的有利时机，对其 市场无论是从级市场，还是二级市场， 供应量都都在减少。 供求关系 由于徐汇区内部的刚性需求比较大，并且随着五角场副中心及滨江发展带 的逐渐发展辐射，以及知识徐汇引发新的需求量，因此在近年房地产 市场供应相对减少的情况下......”。

7、“.....是徐汇区距离市区最近的区域，也是徐汇 区房地产市场发展较早的地区。其中周家嘴路以南是以居住都市型工业 综合功能区，主要由旧城区组成，是徐汇区调整经济结构优化城区功能 的重点区域。 整个内环片区有同济大学控江路商圈和长阳路小商圈等生活商业配套环 境。在周家嘴路周边有齐齐哈尔小学上海市教育科学研究院附属中学 新华医院市中西医结合医院上海瀚海明玉大酒店小型便利超市等配 套设施......”。

8、“.....出让类型主要以住宅为主， 这时期土地出让的市场化程度低......”。

9、“..... 徐汇内环区域年基本无经营性土地出让。 住宅房地产市场分布概况 徐汇内环片区目前新开发的住宅房地产项目主要集中在大连路以及周家 嘴路沿线附近。 片区内已交房的楼盘有现代星洲城金上海家园泰鸿苑等，在售的新楼 盘有恒阳花苑海上海新城阳明苑宝地东花园等项目。 图片区楼盘分布典型项目分析 典型项目金上海家园 基本情况 占地万平，总建万平，由幢层高层和幢层小高层组成， 得房率。历史价格元平米，现二手房价格为 元平米 房型 两房平米左右，三房平米左右 主要客户 只为烟草公司内部职工购买 项目优势 近学校银行生活配套较齐全 产品 实用 社区聚集人气，产品中档典型项目二现代星洲城 基本情况 小区占地公顷，总建筑面积万平方米，期二期由幢小高层幢 高层和条休闲商业街组成，三期格调星洲城历史价格为元 平米......”。