出，大 部分被调查的企业对房地产行业上半年运行形势持乐观态度。那些拥有 土地储备与良好融资渠道的线企业更是信心十足。从政策影响看 房地产投资在盘锦市固定资产投资中的比重不是很大，开发投资占城 镇以上固定资产投资比重。，但对于投资的拉动意义重大。他关系到 人民生活水平的提高，支撑经济的快速增长，无疑是个需要大力发展的 产业。目前国家管紧土地，看好信贷的新政是加强土地和资金的供给 约束，抑制投资冲动，遏制低水平重复建设，并不是搞刀切限制，不会 影响正常的经济发展和社会需求，当然政策带来的振荡不可避免波及到盘 锦市地产市场。 征地拆迁影响中央强调不允许占用亩基本农田。上收县级以下土地 审批权限。堵住以前土地协议出让的口子，经营性土地律实行招标挂牌 拍卖。土地交易价格和征地拆迁费用大幅上涨。今年省级也把新征土地补 偿等三项列入八件实事考核当中，盘锦市贯彻落实毫不含糊。是征 土地补偿费用个月内支付率二是征地补偿清欠无拖欠情况三是 涉及征地拆迁补偿的信访办结率。 立项规划影响坚决刹住各种形象工程，停止建设大广场高尔夫球场 行政办公楼培训中心会展中心大学城等项目，加大规划审批力度， 严格限制突破规划加大高度密度及改变使用用途，使规划审批难度越来越 大。目前盘锦市开发项目中暂时末有明显违规现象。因此，对正在建设中 的项目不会受到大的冲击。 资金来源影响银根紧缩给供需两方带来影响。开发项目资本金比率由 提高才允许开工，房屋结构封顶后才许预售购房按揭贷款限制， 使贷款额度每月还款不能超过贷款人月收入的，限制对购买第二套房的贷款，对购买第四套房以上的投资性购房不予贷款等。在无法获得廉价 充分的资金供给后，各大小房地产投资商都将面临资金链的紧张，些在 售项目也加大促销力度，以尽快收回成本，进入新轮开发。 从盘锦市房地产开发资金到位情况看，盘锦市房地产开发对银行贷款 的依赖程度不小。月底到位资金中，国内贷款虽只占，但考虑到施 工企业垫资中的银行贷款预售商品房中的个人住房按揭自筹资金中关 联企业使用的贷款等因素，银行资金占房地产开发投资的比重超过五成。 面对银根紧缩，开发商将首先受到挑战，市场需求也面临考验。 从销售情况看目前销售和空置面积降升，就颇受人们关注。 是销售下降。截止月底，盘锦市商品房销售面积万平方米，下降 ，喜的是预售面积成倍增长，累计预售面积万平方米，同比增长 倍二是空置上升。全市商品房空置面积万平方米，增长倍。 从空置时间上看，年内占在年至三年内的占三年以上仅占 。空置类型以住宅居多，占。空置的面积大多是去年末竣工，今 年开始现房销售的房屋，由于没有实际预售，销售周期拉长，因此时点数 体现的空置率上升。如银苑和明珠房地产的小区空置超过万多平方米就 属这类情况。乐观的是今年盘锦市以住宅开发为主的投资速度已经减慢， 同比下降，缓冲下半年空置压力。 趋势判断 随着国土资源的日益紧缺以及政府相关限制土地报批报建相关法规的 颁布，对于房地产市场情况的变化趋势，可总结出以下几点 城镇居民住房需求十分强劲。当前城镇居民的住房需求正在从满足生存需要向舒适型的转变。盘锦省统计局最新统计资料表明，城镇有 的居民对现有住房不满意，不满意集中反映在住房面积小，地理位置欠佳， 环境卫生物业管理差住房消费占城镇居民消费支出的第二位， 的居民有购房意向。盘锦省城镇居民人均使用购房贷款元，与全国城 镇人均使用购房贷款元相比，还有定距离。只要转变消费观念，改 善住房条件的愿望就可以转变为住房有效需求，进步扩大住房消费完全 可以实现。 加快城镇化进程将创造新的住房需求。加快城镇化进程是建设全面小 康社会的重要措施。根据规划，到年盘锦省城镇化水平达到，城 镇人口将从年的万发展到万，新增城镇人口万。这 意味着每年将新增城镇人口万。大量农村人口向城镇转移，城镇人口持 续增长将会不断创造新的住房需求。 产业结构调整要求住宅与房地产业加快发展。住宅与房地产业属于第 三产业，随着经济发展和产业结构调整，第三产业在国民经济中所占比重 将逐步提高。年盘锦省房地产开发完成投资亿元，占固定资产 投资的比重，占的比重，分别低于全国平均水平个百 分点和个百分点，尽快提高住宅与房地产业所占比重，是盘锦省经济 发展的客观需要。 ④启动汽车消费将促进住房消费。截止月底，全省汽车消费贷款余款 比年初增长，成为金融机构新的信贷增长点。随着汽车走进老百姓家 庭，人们的居住观念发生了深刻变化，原有的居住空间显得日益狭窄拥 挤，更加向往宽敞优美现代的居住空间，住房更新换代加快。全省个人购房消费贷款余额比年初增长，高于去年同期增长速度个百分 点。 三区域市场分析 双台子区处于盘锦市区的东北地带，地价较中心地区低。相应的商 业和其他配套环境基础般，该区的房地产开发以住宅开发为主且价格 差异不是很大。另外布局比较分散，不具备规模化。在以西湖花园为代 表的中高档楼盘面世后，周边的小规模楼盘纷纷异军突起，般分布在 长江路两厢临街。可以预计在未来的两年内盘锦区的商品住宅竞争将成 为整个城市板块竞争的又沸点。 盘锦区目前基本上商业发展方向以物流业为主，区内现有的零售商 场面积约万平米，占零售商设有关的重要 设备材料等的采购，均采取招标形式。招标方式可采取公开招标或邀请 招标。 二工程监理 本项目应请有实力的监理公司对工程施工进行全过程监理，严格按工 程监理规范程序管理，把好工程质量关。 三物业管理 物业管理是房地产开发经营中极其重要的服务性工作，它直接关系到 整个项目的开发能否顺利实施和房地产开发商的信誉。本项目竣工后组织 专门的物业管理机构进行统管理，负责市场住宅的清洁维护保安 等各项具体事务。 四建设进度计划为了加强工程建设步伐，在确保工程质量的前提下加强关键线路进 程的各项管理工作，编制好施工组织设计搞好安全施工，以使项目尽快 竣工受益。 本项目分三期进行实施，总工期为年，其控制性进度计划如下 年月日开工建设，年月日完成第期工程土方 基础及地下室工程个月。 年月日至年月日完成期工程主体施工。 年月日至年月日完成期工程装饰工程。 年月日期工程竣工验收。 年月日二期工程竣工验收。 年月日三期工程竣工验收。 五销售计划 根据工程进度计划制定相应的销售计划 工程进度销售阶段 销售比例 销售 收入商场部分住宅部分 青少年活动 中心 年 月 月 项目销售宣 传阶段 年 月 月 项目销售预 定阶段 年 月 月 商场销售热 销阶段 年 月 月 高层住宅热 销阶段 年 月 月 小高层住宅 热销阶段 年 月 月 整个项目强 销期 年 月 月 尾盘销售阶 段 第六章项目营销和招商方案 销售租赁比例 本项目营销中可采取二种经营方式 第种方式全部采取销售的方式。此方式可以尽快回笼资金消化 所有商业面积，减轻资金压力，提高资金的周转率，尽快获得投资回报收 益。 第二种方式部分销售部分租赁的方式，即全部住宅至楼商 场及的地下车位采取销售方式而至层商场青少年活动中心和 另外的地下车位采取租赁的方式。此方案是在公司资金实力比较雄厚， 不急于把所有的可售面积下销售出去以获取利润，而是从长远利益考虑 将部分商场和车库进行租赁经营，获取长期稳定的租金收入，将来在市场 繁荣之后也可将未出售的商场以更高的价格出售，以期获得更大的收益。 选择那种经营方式要视公司的经济实力和其他因素决定。 二运营策略 商业广场应先确立主力商店如主力店大卖场大型专业店，并在 招商过程中优先办理。商业广场最成功的客源始于主力商店，在此基础上 展开招商计划，以扣住稳定客户层，在互动关系下达到整合的效果，形成 股强有力的经营动力。但必须注意避免由于客源的重叠造成内部竞争的不利因素，而这些因素必须在规划和招商之初就有效排除。必须主动寻找 有特色的商家，而非坐等厂商上门。 商业广场要经营得好，还要求商业广场经营者有连续不断地策划组织 各类节庆活动的能力。商业广场内般至少有个以上的公享空间用以进 行各类节庆活动，以吸引人气增加销量。各类节庆活动内容包括明星见 面会现场歌星音乐秀群众文体竞赛产品展览模特时装秀新产品 展示会打折大拍卖等。 二招商策略 招商策略是实现本项目商业赢利的重要步骤，也是实现商业广场理想 业态组合的重要手段。与其他商业物业的营销策略有所不同的是，商业广 场的招商工作不能是被动的接受客户购买商铺，还要对入驻商家的信誉 经营业种经营管理水平商品质量公司经营状况等方面的内容进行考 察。 确定招商对象 招商对象的确定围绕项目的目标来确定，引进国内外有影响有实力 的商业机构作为经营管理的合作对象，招商的重点对象为实力强的大规模 商业机构营销经验丰富的地区代理商知名企业知名品牌等。 确定经营模式 以委托经营租赁经营的方式，引进大型商业机构，通过专业商业 顾问公司的客户资源整合实现统经营的策略 为保证项目的特色化差异化经营，少量特色项目可采取直接经营 制定招商优惠策略根据地区政府对本项目的扶持政策，确定可以给予招商对象的优惠措 施，包括减免有关税费免半年或年的物业费等，这对于招商引资吸 引人气有很大的帮助。 主要招商策略 目标定位招商 根据已建立的资料库及招商网