1、“..... 研究结果本项目是可行的，建议尽快组织实施。 存在的主要问题和建议 本项目在推广招商过程中，可能存在以下不利因素经营户对项目前景的认可程度。项目发展需通过以物流中心 为核心，将经营过程中的价格质量服务良好地贯穿于整个推广 节奏中，最大限度的对区域概念和行业概念进行宣传推广运作。 农村市场商业氛围不很成熟，招商难度增大。应首先启动小 商品招商，以满足项目发展和实际推广执行工作的需要。化解经营户 对项目能否发展成功的疑虑。 经营户对经营成本的敏感性较高，应通过定的措施尽量降 低经营户的经营成本......”。

2、“.....对我国物流业来说，既蕴含着难得的发展机遇， 也面临着严峻的挑战。我国对有关物流以及物流相关方面做出了郑重 的承诺，在包装服务通信服务速递服务分销服务运输服务中， 除佣金代理服务批发服务零售服务和特许经营有少量限制以外......”。

3、“..... 因此，这些领域也将面临外资大规模进入带来的巨大冲击。 目前，省已出台了有利于支持工商企业参与国际竞争的现代 物流服务系统，通过对现有物流基础设施进行更新改造和扩建，加快 技术进步，以便尽快满足加入对我国，特别是省现代物流业 提出的新的要求。 通过物流中心的建设，降低生产单位和物流企业的运营成本，最 终降低农民的生活成本，切实落实国家有关三农的政策。 现代物流产业在我国刚开始起步，但市场前景广阔 随着经济全球化和信息技术的迅速发展，被普遍认为在降低物质 消耗提高劳动生产效率以外的第三利润源的现代物流业，已经 成为我国新的经济增长点。据中国物流年鉴年，我国 国有及国有控股工业企业流动资金占用达到亿元人民币， 而资金周转速度年平均为次，国有商业企业也只有次。而日 本制造业的年周转速度为至次，流通业为次至次......”。

4、“.....这说明，我国工商企业目前依然是为库存而采购，而不是按订单采购，生 产需要的原材料半成品外购件库存过大，占用了大量流动资金。 美国德国日本制造业库存周期平均只有天，库存总额只占销 售总额的至。发达国家的库存商品只占国内生产总值的。 而我国工业产成品库存般达到天，商业企业达到天，库存商 品占国内生产总值的，我国这些指标远落后于发达国家的根本 原因，是由于缺少个高效的社会化现代物流服务系统。应该按照社 会分工要求，建设社会化现代物流服务体系，以支持工商企业的生产 经营和市场营销。 改革开放以来，我国对物流基础设施作了大量投入，到年 已达到万亿元人民币。但由于原有基础太落后，仍然不适应现代 物流的总体发展要求。到年，我国运输网络密度分别为 公里平方公里和公里万人，分别只相当于美国的和 德国的和印度的和巴西的和 。物流基础设施落后......”。

5、“.....造成我国仓储效率与效 益低下。据有关部门统计，我国每年因包装造成的损失就达到亿 元人民币，因装卸运输造成的损失高达亿元人民币，因保管不 善造成的损失为亿元人民币。因此，在社会化现代物流服务体系 中，建设城乡物流中心，是中心城市大型物流园区的有益补充，是发 挥运输和仓储效率和实现社会经济效益的有效措施。 国民经济和社会发展第十个五年计划提出，传统服务业要运用 现代经营方式和服务技术进行改造，着重发展商贸流通交通运输 市政服务等行业，推行连锁经营物流配送多式联运网上销售等 组织形式和服务方式，提高服务质量和经营效益。国家经贸委等六部委发出的关于加快我国现代物流发展的若干意见的通知中也要求 各地政府部门和有关企业要充分认识现代物流在经济发展中的重要 作用，抓住有利时机，加快发展步伐，积极采用先进的物流管理技术 和装备，加快建立全国区域城镇企业等多种层次的......”。

6、“.....物畅其流快捷准时经济合理 用户满意的社会化专业化现代物流服务网络体系。 在我国现代物流产业起步发展的新形势下，有关省市开始重视现 代物流产业的发展，国内些优势生产和加工企业集团开始重视企业 物流管理，批运输仓储及货代等类物流企业逐步向现代第三 强有力的支持。 第三章项目发展机会研究 第节项目特征分析 本项目所处地域情况 地处晋西北交通枢纽，京原铁路北同蒲铁路朔黃铁路在市 区交汇，铁路密度千米百平方公里，是全省平均值的倍京原 大运崞宁原阜等国道省道和高速公路贯穿全市。市乡村三級 公路纵橫交错，基本实現了村村通油路。本项目所在地位于平安大街南 侧，东南角为原太高速公路出口，并与国道相接，公交车与市区相 通。交通极为方便，向东通过原阜公路可进入河北，向北通过京原线可 进入代县繁峙......”。

7、“.....可见是极为理 想的商品集散地。 项目区位分析 地块形状方形 地块位置城区京原北路沙河桥北 地块优势本项目具有良好的交通组织便利性，外部交通优势明 显。 项目人流分析 目前该地段人流量较小，但受新兴工业园区商圈发展影响，已经呈 现出人流量开始上升的趋势。 项目发展现代物流业的分析 地块发展优势 临京原北路，项目价值较高项目所大地块面积较大，能在建筑规划上进行适当设计，有 利于提高整体商业价值 项目规模适中，体量不大，适宜于快速消化 受新兴工业园区及住宅园区商圈影响明显，未来升值前景可 观 项目交由专业地产顾问公司进行全程策划，有利于保证项目 发展思路及执行的科学化。 地块发展威胁 市民对本项目地块的区位价值的认可程度 其他改造项目将对项目发展形成竞争压力 项目地块周边形象较差，影响到项目价值的体现......”。

8、“..... 对本项目的价值提升带来了积极影响 物流项目在市目前是小而散，为项目的发展提供了定 的市场机会 项目周边街区物业形象较差，本项目建成后，将有效带动周 边物业的价值提升 项目交通优势较为明显 项目发展有定的政策支持 项目发展劣势 有关手续繁杂，协调难度大 项目偏离市中心，推广难度加大虽然本项目目前所处的地理位置并不十分优越，但受城市发展的影 响，此地段的发展和升值前景已经被承认，但项目在开发过程中，始终 仍注意对区域概念的宣传运作和提升，以良好的项目定位和投资概念 规避项目地块在市民心目中的不良影响。 第二节项目定位方案分析 项目定位原则 本项目物流中心定位不但要能符合目前主题物流及经营的需求，更 需根据项目自身特点。因此，产品定位应符合以下原则 符合项目经济效益目标的需求......”。

9、“.....发挥项目临街面较 长，交通优势明显的优势。 在符合项目整体规划构思的前提下，将仓库的建筑面积控制在 合理范围内，努力提高仓库的使用价值。 项目产品定位应充分考虑行业特殊性，对相关物流交通等要 求进行有效把握。 项目应有清晰的交通组织系统，实现商业人流与居住人流的分 离。 项目应把建设农家店作为自己的主要工作内容。 项目商业主题定位方案提出背景 经市场全面调查，市尚没有形成规模的以上所述的物流中心， 城乡消费市场的需求较为强烈，且该类行业受区位的影响因素较小，但 对交通条件要求较高，恰好符合本项目地块所具备的特征。 项目商业主题定位方案整合小商品服装家电产品食品粮油果蔬花卉农业用品 等行业，弥补市场空白。 具体经营内容方案如下 小商品服装小家电食品粮油果蔬等 项目定位方案分析 项目发展优势 京原北路沙河北路，临路......”。