付定金万元，个月内签定合同，首付。中高层造到三楼再付封顶再付土建结束再付交房再付六竞争能力分析与对策刚刚实行土地拍卖制度，存在土地价格双轨制，通过土地拍卖取得土地与过去通过协议取得土地两者并存，目前协议获得土地占多数，而且竞买土地价格远远高于协议土地，土地拍卖房价提高带来好处使得协议取得存量土地可以获得超额利润，而对于竞买土地来说房价提高带来好处几乎全部用于土地费用，而且拍卖前利润空间也受到挤压，因此竞争力远远不如协议取得存量土地，旦市场价格向下波动，竞买获得土地受其影响首当其冲。因此，土地最高限价确定应充分考虑产品售价风险。本地块规划条件允许建多层和中高层住宅，允许容积率比首次拍卖苏园地块高，若采用别墅多层中高层方案，容积率由全部建别墅左右提高到接近，经分析表明，每平方米土地土地费用承载能力比单纯建别墅可提高元以上，若以同等价格获得土地和开发商获得经济效益相同，则每平方米别墅价格盈亏平衡点可降低元左右。第三章项目初步规划与方案优化苏园地块规划技术条件该地块为居住用地，地块面积公顷，容积率小于，临湖至少半用地须用于低层别墅用地。建筑退线建筑退后小区地界建筑须退所有地界米，其中沿界至少米为绿化带，至少米为间距缓冲带，绿化带内不能用做停车场。高层住宅退各边界线不小于米。如界外是已建或规划生活居住建筑还须满足日照间距退线要求。低层住宅最小建筑退后户基地线主建筑正面米侧面米后面米。停车房正面米侧面米后面米。日照间距日照间距系数低层住宅取，多层住宅取，计算方法应满足苏州工业园区规划管理技术规定要求。中高层住宅需做日照分析报告，满足相关要求。小区建筑密度和每户基地参数小区建筑密度不超过，独立式住宅每户建筑密度最大不超过。低层住宅每户基地参数独立式住宅不得小于平方米。半独立式住宅不得小于平方米。排屋式住宅不总论第二章市场营销策划第三章项目初步规划与方案优化第四章项目实施进度计划第五章投资估算第六章经济评价核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,总论项目名称苏园号地块土地使用权竞买可行性研究报告。二报告编制单位苏州市房地产业协会苏州市新天地工程造价咨询事务所苏州铭星软件科技有限公司。限期开竣工日期完成工程量时间土地付款和工程进度要求续表日历时间年月年月年月年月年月年月项目计划时间项目评价分期土地第次土地第二次土地第三次要求开竣工日期限期开竣工日期完成工程量时间第五章投资估算与成本估算项目总投资与成本估算结果拍卖文件规定起拍价万元，设定基准收益率，以内部收益率推算土地价格临界点为万元，以此为基本方案。土地费用由万元至万元，测算了多个方案各方案投资只有土地费用和财务费用不同。基本方案项目总投资构成情况详见表。项目总投资估算表表单位万元序号项目名称总投资备注开发建设投资土地费用前期工程费可研及勘察设计费按建安工程费，场地平整费元基础设施建设费建筑安装工程费独立别墅单方造价元多层住宅单方造价元中高层住宅单方造价元车库地下车库兼作人防，单方造价元商业配套单方造价元公共配套设施费按规定面积计算间接开发费财务费用贷款利率管理费用销售费用开发期税费房修基金其它费用不可预见费经营资金项目总投资二开发成本估算开发产品竣工后，项目投资转开发产品成本，每种开发产品单项工程费用直接结转，土地费用按照每种住宅产品和商业配套产品占用土地面积分摊，其它费用则根据每种开发产品建筑安装工程费用分摊。每种产品分摊费用和单位产品开发成本详见表。开发产品成本估算表表单位万元序号项目合计独立别墅多层住宅中高层住宅汽车车位商业配套数量开发产品成本土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施费间接开发费财务费用管理费用销售费用开发期税费其它费用不可预见费开发成本合计单位成本元第六章经济评价投资计划与资金筹措项目计算期以季为单位，计算起始年份从第笔土地费用付款开始，至开发产品最后笔收入到帐为止，计算期年期。投资使用计划根据拍卖文件中苏州工业园区国有土地使用权出让合同规定，土地费用可在签定合同之日起日内次付清，或分三次付清，每次不得低于，第次和第二次在签定合同个季度内付款，第三次付款在第二季度期完成，详见表土地付款和工程进度要求，第期付款和第期付。建筑安装工程费用，在建设期内均匀用款，管理费销售费用及其他费用在工程和业务开展期间均匀使用。财务费用根据每期借款余额计算实际发生额。资金筹措计划资金结构资金筹措计划按照项目融资或抵押贷款般要求，银行贷款不超过项目总投资或土地出让金，其余由资本金和预售收入解决。资金使用顺序般第期应该使用自有资金，自有资金使用数额达到贷款条件后投入使用自有资金般不低于土地价值或项目总投资。，在产品预售之前使用银行贷款，产品开始预售之后，应尽量使用预售收入，不足部分使用贷款。本项目资金筹措计划企业计划投入自有资金万元，同时由银行开始提供贷款万元，用作投资预售收入万元。详见表投资计划与资金筹措表。二销售收入销售税金及附加计算产品定价销售计划和回款计划等详见营销策划章节，基本售价及价格变化详见表售价分析表。独立别墅元，多层住宅元，中高层住宅元，汽车车位元，商业配套房元。销售面积独立别