1、“..... 是有利于我们强化发展基础。国家出台了扩大内需条措 施，支持的重点领域，如交通基础设施重大基础产业生态环 境建设农村基础设施等，正是市亟待加强和改进的。 二是有利于我们加速产业升级。发达国家为尽快摆脱经济衰 退，将放松此前直对我国严格执行的高技术和出口产品管制， 有利于我们加快引进先进技术设备改造传统产业发展新兴产业。 市场倒逼机制也迫使我们的企业主动调整结构，加快产业升级， 促进发展方式转变。 三是有利于我们企业低成本扩张。国际金融危机爆发后，国 外批企业纷纷破产，资源和资产价格大幅缩水，也为我们‚走出去‛并购参股企业，以及引进先进技术设备提供了机遇。 四是有利于我们广纳人才。在金融危机的冲击下，些财经特 别是金融类高端人才正在寻找新的出路，沿海地区部分企业的科 技管理人员开始把目光转向内地......”。

2、“..... 旧城区已影响县城的发展 旧城区大多始建于上世纪年代，大部分房屋建成较 早，历史久远，存在着‚失修老旧布局不合理功能不完善 安全隐患多‛等问题，与经济发展及整个城市的现代化有 较大距离，对旧城区进行改造，通过科学的规划和合理的布局来 提升城市的形象和品位，改善居民的生活环境和居住条件， 提高城市的综合竞争力，势在必行且刻不容缓。实施旧城改造是 改善人居环境实现土地集约利用的重要途径，是激发城 市生机与活力的重要手段。 我国‚城中村‛现状及形成原因 城中村的形成 城市化是中国经济发展的重要力量，中国在未来相当长段 时期内还将处于城市化快速发展阶段，‚城中村‛作是城市规划区 内未完全向城市转型的原农村社区，是在急剧的城市化过程中， 原农村居住区域包括土地房屋等要素人员和社会关系等就地 保留下来，没有有机参与新的城市经济分工和产业布局......”。

3、“.....以初级关系地缘关系和血缘关系而不是以次级关系业缘关系和契约关系为基础形成的社 区是在我国城乡二元管理体制下，城市快速发展，规模急剧扩 张，城市包围村庄，村民无土地资源从事农业生产，但其户籍 土地权属经济组织形式和管理特征等仍然保留原有农村形态的 我国体制转轨时期农村城市化进程中出现的个独特现象是我 国城市化发展过程中，由于城市建设急剧扩张与城市管理体制改 革相对滞后之间的矛盾造成的种特殊现象，是我国作为发展中 国家在晚发外生型现代化进程中的种迟发展效应，是所谓传 统社会与现代社会长期并存的二元社会结构特征的个微观体 现，是在城乡二元格局依然存在状态下农村被动城市化的产物。 按照经典的城市化理论，农村城市化的般规律是在工业化的 推动下，人口和生产力向原有的城市集中，导致城市用地规模不 断扩大......”。

4、“.....在空地上形成新的城市。然而，在我国，由于长期奉行重 工轻农城乡分治的经济社会发展战略，城乡二元经济和社会 管理体制改革滞后，些卷入城市化浪潮的村庄依然保留和实行 农村管理体制，这些村庄已经跨人了城乡体化进程，却不能迅 速进入城市的大门成为真正的城市社区，而是成为都市里的村 庄，由此形成了独特的城中村现象。其基本特征如下空间 形态和内部功能与周围城市环境格格不入人口特征极为混 杂，既居住着大量从事非农职业的农民，又集聚着大量外来流动 人口经济实力主要依靠非正规经济维系，包括村集体和村民违规出租土地及房屋，以及村内各类非正规经营项目④城中村 社会特征十分复杂，丰裕的物质生活与落后的价值观念和管理体 制形成强烈的反差。 城中村是城市化过程中形成的种新的城市病，严重影 响了城市化的质量，对城市的持续发展和社会进步带来了严重影 响......”。

5、“.....城市二元管理体制的存在 和行政管理体制的混淆和散乱。城中村是在繁华的都市内部， 仍实行农村管理体制的行政村，这不免使村民在思想观念生活 方式住房建设景观管理模式和居住习惯等方面仍然保留着浓 厚的传统农村色彩，使城中村成为农村管理体制下的都市小社 会。第二，规划滞后管理落伍建设混乱市政建设和公共设 施严重缺乏。城中村的地区规划建设和社会管理等问题长期 处于混乱和低水平状态，不仅造成房屋布局杂乱无章建筑密度 较高土地利用率和绿化率低下环境卫生较差生活和基础设 施配套严重不足各类管线杂乱不堪道路狭窄消防和救护通 道堵塞等问题，而且还造成违法用地和违章建筑屡禁不止，出现 了大量的接吻楼握手楼和贴面楼。这既破坏了城市景观， 影响城市品质，也不利于城市功能的提升，甚至使人们的生命财 产在特殊的灾难下受到严重的威胁。第三，产业畸形......”。

6、“.....城中村的经济 城区年人口万人，年万人。 居住面积现状 目前，主城区人均居住面积按平方米人。 规划人均居住面积 根据建设部政策研究中心发布的我们住什么样的房子 中国全面小康社会居住目标研究，为小康社会定义了城镇人 均居住面积为平方米。 住宅总需求分析 新增城市人口住宅需求 新增城市人口住宅需求新增城市人口人均居住面积 万人万平方米 现有建成区居民住房平均面积增加需求现有建成区居民住房平均面积增加需求现有城市人口增 加指标万人平方米平方米万平方米 住宅总需求新增城市人口住宅需求现有建成区居民住 房平均面积增加需求万平方米。 城区居住用地需求 规划居住用地平均容积率统按考虑 居住用地需求。 本项目总供应居住用地为左右，约占新增居住用地总 需求的左右。 本项目位于主城区的商业区与老城区交界处，地块地 理位臵得天独厚，区位条件非常突出......”。

7、“..... 土地价格测算 本项目采用基准地价系数修正法成本逼近法分别评估土地 使用权出让价格，并参考邻近地块土地价格，赋予两个价格相应 的权重，计算出综合价格。 土地基本情况 城市规划情况 项目位于城中心地带，隶属城关镇政府管辖。地块四 至为北临规划东西路，东临南北大街，西临光明路，南临 中和规划东西路。县城东西主干道东西大街与兴华路相连横贯 该村，古城路贯穿南北。总占地面积平方米合亩。其中规划道路占用面积平方米合亩。 居住用地面积平方米合亩，容积率 ，建筑密度，绿化率大于。按照的容 积率进行测算，可建住宅万平方米。 行政办公用地平方米合亩，容积率 ，建筑密度，绿化率大于。 商业用地面积平方米合亩，容积率 ，建筑密度，绿化率大于。按照的容 积率进行测算，商业比住宅按比予以确定，项目总建筑规模 万平方米，则商业居住面积万平方米......”。

8、“..... 成熟度情况 道路东西大街和古城路从项目中间穿过，项目区四周分别 为光明路东西大街和规划小路。 五通给水排水供电燃气通讯等可直接由市政管网 引入，不会存在容量限制问题。 场地平整由项目业主实施，是项目工程建设内容之。 开发收入采用基准地价试算，结合市场成交样本点预测估 算。 基准地价法 根据城镇土地估价规程，基准地价系数修正法评估宗地地 价综合地价，含国有土地出让金的计算公式为评估地价基准地价成熟度修正系数区域和个别因 素修正系数容积率修正系数年限修正系数期日修正系数 经测算，项目基准地价为万元亩 成本逼近法 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依 据，再加上定的利润利息应缴纳的税金和土地增值收益来 确定土地价格的估价方法。基本原理是对土地的所有投资，即土 地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为‚基本成本‛......”。

9、“.....加上‚基本成本‛所应产生 的合理利润利息，作为地价的基础部分，同时根据国家对土地 的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益其 实质来源于土地增值，从而求得土地价格。基本公式如下 地价土地取得费土地开发费税费利息利润 区位因素修正系数土地使用年限修正系数土地增值收益 经综合测算，项目地价为万元亩。 土地价格预测估算 本项目可出让土地主要用于房地产开发，结合市场成交样本 点预测项目的价格为万元亩。第五章市场发展前景分析 市房地产市场分析 市房地产市场现状 房地产市场现状呈以下特点 房价稳步上扬。仅去年年，房价上涨大约在元 平方米左右。究其原因，是我市房地产需求以刚性需求为主， 投机性以及投资性需求对市场影响甚小，加上诸县居民及中 原油田下属厂区职工加速向城区及油田总部区域聚拢......”。