1、“.....租金年递增率为。分析过程详见正文。项目经济效益分析经济效益评价结果指标在考虑保障性住房成本返还情况下，项目静态盈利能力很低，动态盈利能力不足。若考虑保障性住房建设引发所有成本都可以获得回收情况下，即不考虑建设保障性住房情况下，只建设单身宿舍住宅商业及配套情况下，项目静态和动态指标均可以达到行业收益水平。表项目结果指标对比表序号项目整体指标成本返还整体指标含财务成本返还号地块指标单位占地面积，总建筑面积，计容积率面积，收益面积，总投资，万元保障性住房万元经营收入，万元利润总额，万元税后利润，万元税前总投资利润率税后总投资利润率财务内部收益率财务净现值，万元税后年均投资利润率年投资可行性研究报告注整体指标是保障性住房按照不含财务费用成本返还价，万元返还情况下结果指标，整体指标是保障性住房按照含财务成本总投资......”。

2、“.....因此年均投资利润率按照建设期加销售期考虑，即按照年计算风险分析工期影响项目开发建设受平台建设影响，工期较长，这将导致资金回现周期长，影响项目动态收益水平号地块为非收益项目，开发时间介于号地块之间，隔断并拉长资金回现时间，这意味项目将增加财务成本，为项目发展带来定风险项目总投资利润率虽达到行业般水平，但年均利润率不高，因此若建设周期拉长将进步影响项目动态收益指标。市场风险项目建于车辆段之上，不排除客户有定心理影响，为项目销售带来风险项目所在位臵现状交通及配套均不是非常便捷，这也为项目销售带来风险宏观经济及政策风险开发周期长，宏观经济及政策环境具有定不确定性，这也将为项目发展带来风险。防范建议控制土地成本投入控制工期及项目投资额提高产品性价比加强宣传力度，缩短资金回现周期......”。

3、“.....西南侧临兴海大道，东南侧临松湖路，东北侧为大南山。图宗地位臵地块现状宗地方案编号土地用途居住用地宗地形状为不规则多边形，号业区临港产业区和生活服务区三大主要功能区为主现代化综合港区。赤湾区功能定位是集水陆运输货物仓储临港工业等多种功能于体综合性港区。规划发展意向根据规划，片区应利用大南山公园别墅区人行入口，组织大南山公园海上世界深圳湾滨海休闲带人行空间联系，体现山城海相互交融。随着深圳市城市总体规划草案出炉，深圳发展重点再次向西扩展。前海中心跃而成焦点，深圳有望出现第个真正国际滨海建筑群落。项目目前拥有陆路水路交通优势，未来将规划号线和号线，城市内外交通便利性将进步提高主要交通干道主干路兴海大道，双向车道南海大道，双向车道港湾大道，双向车道月亮湾大道，双向车道，通过月亮湾大道和南海大道便可以和西部通道相联。西部通道开通......”。

4、“.....地两检以及小时通关将彻底改变蛇口片区面貌。随着西部港区大规模扩建以及未来规划中广深沿江高速开工建，距交通主干道较远，从安静程度及景观角度都具有定优势，预计年下半年推出，参考当前周边价格，预计商品住宅销售均价可以为，元平方米投资可行性研究报告社区商业将持有经营，由于区域环境不成熟性及居住性物业不集中，商业部分主要为社区级商业，可实现初始租金不高，谨慎原则，确定商业部分租金均价为元平方米月，租金年递增率为。分析过程详见正文。项目经济效益分析经济效益评价结果指标在考虑保障性住房成本返还情况下，项目静态盈利能力很低，动态盈利能力不足。若考虑保障性住房建设引发所有成本都可以获得回收情况下，即不考虑建设保障性住房情况下，只建设单身宿舍住宅商业及配套情况下，项目静态和动态指标均可以达到行业收益水平......”。

5、“.....总建筑面积，计容积率面积，收益面积，总投资，万元保障性住房万元经营收入，万元利润总额，万元税后利润，万元税前总投资利润率税后总投资利润率财务内部收益率财务净现值，万元税后年均投资利润率年投资可行性研究报告注整体指标是保障性住房按照不含财务费用成本返还价，万元返还情况下结果指标，整体指标是保障性住房按照含财务成本总投资，万元返还情况下结果指标号地块指标指单纯只进行号地块投入结果指标由于商业所占比例较小，因此年均投资利润率按照建设期加销售期考虑，即按照年计算风险分析工期影响项目开发建设受平台建设影响，工期较长，这将导致资金回现周期长，影响项目动态收益水平号地块为非收益项目，开发时间介于号地块之间，隔断并拉长资金回现时间，这意味项目将增加财务成本，为项目发展带来定风险项目总投资利润率虽达到行业般水平，但年均利润率不高，因此若建设周期拉长将进步影响项目动态收益指标......”。

6、“.....不排除客户有定心理影响，为项目销售带来风险项目所在位臵现状交通及配套均不是非常便捷，这也为项目销售带来风险宏观经济及政策风险开发周期长，宏观经济及政策环境具有定不确定性，这也将为项目发展带来风险。防范建议控制土地成本投入控制工期及项目投资额提高产品性价比加强宣传力度，缩短资金回现周期。投资可行性研究报告二项目地块属性界定项目概况项目位臵项目位于大南山与赤湾片区交界处，西南侧临兴海大道，东南侧临松湖路，东北侧为大南山。图宗地位臵地块现状宗地方案编号土地用途居住用地宗地形状为不规则多边形，号地块与号地块通过连廊连接，号地块相连接开发程度地块所在区域市政配套开发较完善，宗地外已进行六通通路通电通上水通下水通燃气通讯，宗地内场地基本平整地上状况现状为号线蛇口西车辆段工程项目......”。

7、“.....本项目用地性质为居住用地，项目建设指标如下表。表地块指标表序号项目规模总用地面，建筑容积率建筑覆盖率建筑高度计容积率建筑面积，保障性住房，物业管理用房住宅，单身宿舍，投资可行性研究报告序号项目规模商业，配套设施，社区健康服务中心，居住小区文化室，居委会社区服务站邮政所其它公共配套幼儿园，车辆段派出所，核增建筑面积，住宅首层架空面积，停车库及设备面积，车库层架空面积，机动车停车位个地块利用规划图如下项目区域环境分析项目区域环境概况单身宿舍幼儿园保障性住房住宅用地投资可行性研究报告项目西南侧临近兴海大道，兴海大道为城市交通主干道，分别与南海大道月亮湾大道相连，对外车行交通比较便利。经过本项目地块公交交通线路较少，但到达项目地块附近公交线路较多。方面，未来将有号线和号线途经兴海大道，将大大提高项目公共交通便捷性......”。

8、“.....有定荒芜感，生活便利性配套如餐饮便利店等缺乏，区域生活氛围十分不足。另外，兴海大道过往车辆以货柜车居多，凸现了港区货流氛围，这为居住项目发展带来定不利用影响。项目东北侧临近大南山别墅区如鲸山别墅等。别墅区相对独立，对本项目影响不明显。因此，项目未来发展不能局限于区域现状条件，必须重视片区未来发展及项目本身配套建设，以规避近期不足带来风险。片区关系图投资可行性研究报告本项目属于大南山片区，四周环绕赤湾妈湾前海南油后海蛇口等片区。在各片区中，大南山片区北侧环绕片区生活氛围较为成熟或趋于成熟，但南侧环绕片区如赤湾妈湾等片区港口及工业氛围浓厚，生活氛围缺乏，不利于本项目居住项目发展及提升。片区发展分析大南山为包括高尚居住区办公创业园在内综合性地区，而赤湾则是以集水陆运输货物仓储临港工业等多种功能于体综合性港区。本项目位于大南山片区与赤湾片区交界处......”。

9、“.....建设具有鲜明山海城市特征，集高尚居住商业办公自然生态公园高科技创业园区综合性地区。大南山功能定位是具有郊野性质文化市政公园居住及配套高科技研发基地和重要港口门户地区。图大南山法定图则南油工业区突堤商务区海上世界大南山四海社区赤湾港物流港口片区花园城社区本项目位置投资可行性研究报告数据来源深圳市规划网项目西南侧即为赤湾地区，赤湾区城市发展目标是高标准建设，以港口作业区临港产业区和生活服务区三大主要功能区为主现代化综合港区。赤湾区功能定位是集水陆运输货物仓储临港工业等多种功能于体综合性港区。规划发展意向根据规划，片区应利用大南山公园别墅区人行入口，组织大南山公园海上世界深圳湾滨海休闲带人行空间联系，体现山城海相互交融。随着深圳市城市总体规划草案出炉，深圳发展重点再次向西扩展。前海中心跃而成焦点，深圳有望出现第个真正国际滨海建筑群落......”。