1、“.....调控土地供应 加强市场监管，整顿市场秩序。 长沙市投资宏观背景 该市房地产市场总体供求现状 年，受国家宏观调控政策的影响，长沙市房地产开发投资增速有所回落，但是在旺盛的市场需求拉动下，房地产开发仍 保持了较快增长，房地产市场供销两旺，商品房价格增幅较大，房地产业已成为拉动长沙经济不断发展的支柱产业。 长沙市房地产开发增长速度减慢，目前处于稳步发展期 年全市在建在售楼盘开发量与年对比 总开发量平米住宅开发量平米商业开发量平米 年， 年， 差额， 年销售出现井喷，楼盘空臵率大幅下降 住宅销售 面积 住宅剩余 面积 销售 率 商业销售 面积 商业剩余 面积 销售 率 年 消费者购房需求旺盛，商品房价格涨幅提升。 年，长沙市共成交商品房套，成交面积万平方米，成交金额亿元，又创历史新高......”。

2、“.....增幅较大，增速加快。随着居民收入水平的不断提高，居住品位的不断提升，消费者的购 房需求还将有个较大的上升空间。年长沙市商品房的销售均价为元平方米，比去年上涨。其中商品住房销 售均价为元平方米，比去年上升了。由于商品房供应量减少与消费者旺盛的购房需求之间存在较大反差，导致 年长沙市商品房价格涨幅较大。 经济适用房别墅开发量由于政策因素，上半年新增量不大，下半年建设量有所回升年，长沙市经济适用住宅小区 建设共完成投资亿元，竣工建筑面积为万平方米，销售经济适用住宅面积万平方米，分别比去年同期增长 和。 长沙市商品住宅市场板块的划分及其差异 芙蓉区楼盘因期独特的区域位臵，它的住宅均价和商业均价雄居五区榜首。由于其独特的横长条状地理位臵，不仅横跨 长沙市版块，还包括了长沙东市。它集中了五广场商业圈，中央广场商业圈袁家岭商业圈火车站商业圈马 王堆商业圈等五大商圈......”。

3、“.....这些都带动了该区域的房地产发展。芙蓉路至韶山路开 发的大量写字楼商住楼成为长沙市中央商务区不可缺少的个版块。马王堆经过年的发展，已成为集市场中低档商 品房经济适用房于体的版块。而烈士公园版块的快速发展，营造了长沙个富人区。 雨花区房地产近年来开发力度加大，其楼盘开发总建筑面积位居五区之首。同时长沙市经济适用房也主要集在中该区域， 雨花区充足的土地资源给其提供了坚实基础。目前以突出点新区治拉通线火星大道开发两片南片洞井新城和东 片体育新城为重点进行城市建设。而长株潭的融城给该区域又带来了新的机遇。 天心区房地产发展速度增幅最慢，其楼盘开发数量在五区中名列最后。省政府和区政府的南迁长株潭体化，给 该区域发展带来了契机。天心区不仅具有良好的环境，景观资源，还汇集了政治干校交通学校长沙理工大学等批高等学府， 使其具有优质的客户资源......”。

4、“..... 岳麓区房地产其住宅均价和商业均价为最低，这主要是因为其房地产开发时间较晚和湘江天堑阻碍了其快速发展。 但随着金星大道和潇湘大道拉通，该区域将通过年建设，使城区面积达平方公里，人口万人。岳麓区具有良好的房地 产发展硬件基础，它不仅有优美的自然环境，还有浓厚的文化气氛，而大学城的老师和高新区的职员为其提从了大量客户资源。 开福区在楼盘开发量最少。作为长沙老城区，第二产业以国营大中型工矿企业为主，单位效益普遍较差，城市基础设施落后，人均收入在五区中名列末位，因此该区在长沙市房地产格局中扮演着北丐的角色，随着芙蓉北路拓宽金霞大道拉 通新霞凝港建设及旧城改造力度不大，城市建设发生了日新月异的变化。现该区房地产开发热点集中在金霞大道两厢和四房坪。 前者主要以开发中档楼盘为主，后者则以经济适用房和中低档楼盘作为主要开发方向......”。

5、“.....年，长沙市商品房的销售均价为元平方米，比去年上涨。其中商品住房 销售均价为元平方米，比去年上升了。由于商品房供应量减少与消费者旺盛的购房需求之间存在较大反差，导致 年我市商品房价格涨幅较大。 长沙市房地产市场新动向 高速交通网路形成，推动房地产快速发展 长沙日趋完善的高速交通网络正在迅速推动楼市的发展，尤其是随着长沙六桥三环工程的实施以及各项市政设施的进 步完善，住宅郊区化进程正在加快，在长沙六桥三环的路网系统中，目前环线附近房产已硕果累累，二环线周边开始瓜熟 蒂落，三环线的投资热点也正在渐渐形成 东南西北区项目遍地开花 纵观长沙整个楼市东边的雨花生态新城以建成的雨花区政府新址为中心，在万家丽和香樟路聚集了大批楼盘。南边的天心 生态新城以正在建设的省政府机关新址为中心......”。

6、“.....西边的岳麓大道和金星大道两边扎 堆了大如下 施工横道图 详见附表项目工程计划横道图。 序号计算期季度 前期工程 土方及基础工程 地下室工程 主体工程 装修工程 水电安装 电梯安装 消防工程 通讯工程 煤气工程 对讲系统 电视系统 室外配套 竣工验收 附表项目工程计划横道图 投资估算与资金筹措 项目总投资估算 根据测算，项目的总投资为万元含土地转让费详细见下表 表项目总投资估算表 序号项目名称总额万元单价元平方米占总投资比例 土地成本， 前期工程费 建安工程 管理费 不可预见费 其他费用， 财务费用， 销售费用， 公用设施专用基金 合计 注单价为按建筑总面积分摊计算的单价，包括地下室面积......”。

7、“.....土地成本为万元。 前期工程费 前期工程费主要包括项目前期规划设计勘察等费用，费用确定主要参考近期同类房地产开项目的实际情况。 项目前期费用为万元。 建安工程费 包括基础主体水电安装室外配套等，此项费用根据项目开发情况，结合工程施工进度计划投入。 项目建安工程费为，万元。 管理费用 管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产开发项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工 资职工福利费办公费差旅费咨询费等房地产税等。按长沙市同类房地产开发项目的水平和本项目的具体情况，本项目 管理费按前述三项之和的记取。 项目管理费为万元。 不可预见费 由于项目地块地势良好，项目本身为大众化产品，同时开发商控制项目成本较强，不可预见费按前述项之和的记取较为 合理。 项目不可预见费为万元。其他费用 主要指工程监理费......”。

8、“..... 项目的其他费用为万元。 财务费用 指为开发项目融资而发生的各项费用，主要为借款利息。 项目借款为万元，贷款期限为年，利息共为，万元。 销售费用 包括广告及代理费用，参考长沙市般房地产开发项目的标准及项目的实际情况，取销售费用为销售额的。 项目的销售费用为万元。 公共设施专用基金 经估算为万元。 资金筹措 项目投资的资金来源包括只有资金，银行融资及销售回款。 项目总投资为，万元，经测算需投入自筹资金银行借款销售收入，其中详细如下表 表项目资金来源表 序号项目名称总额万元比例自有资金及融资， 银行贷款， 销售收入， 总投资， 投资使用计划 根据企业提供的资料，结合项目开发实际付款情况和工程进度合理计划投入量测算，具体见附表项目建筑成本投资计 划表 经济测算时，根据项目的实际情况计算期从年开始项目资金正式开始投入......”。

9、“.....工程分期开 发，各期开工时间考虑各期预售可衔接上为基础，并按资金可及时到位的情况下，预测全部工程于年月底前竣工， 年下半年商业用房销售率住宅用房销售率办公楼销售率均可达到，对项目的经济测算从年下半年至年下半年 止。销售及经营收入测定 物业销售收入估算 项目销售收入测算 销售收入根据项目方案设计及前述项目及市场分析，从稳健原则出发，项目可售的建筑面积为，其中住宅 ，销售均价元，销售率按计商业，均价元，销售率按计。 表项目销售收入测算表 项目可售面积销售单价元销售率销售收入万元 住宅， 商业， 车位个 合计 销售税金及附加测算 销售税金及附加按规定，长沙市房地产二级市场转让税费主要是营业税销售额的，城市建设维护税营业税的， 印花税销售额的，项目销售税金及附加合计为万元。根据长沙住宅项目的正常销售情况及本项目的实际情况，预计销售进度......”。